Biệt thự, liền kề ở Hà Nội, TP.HCM diễn biến "lạ"

Giá giao dịch tại nhiều địa phương có xu hướng giảm

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, giá giao dịch biệt thự, nhà ở liền kề tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý I/2026, một số khu vực ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm do thanh khoản chậm.

Dưới đây là bảng giá giao dịch cụ thể tại một số dự án ở TP Hà Nội. TP.HCM, Hải Phòng và Đà Nẵng.

Nguồn cung mới sẽ tiếp tục định hình mặt bằng giá

Đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cũng đưa ra đánh giá, thị trường bất động sản gắn liền với đất ở Hà Nội ghi nhận mức độ chững lại rõ rệt trong quý II. Theo CBRE, tổng số căn bán được đạt hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở thị trường sơ cấp, giá bán trung bình bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt 209 triệu đồng/m² đất, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu, thấp hơn 9% so với quý trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán biệt thự, liền kề trung bình tại thời điểm cuối quý II/2026 đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất, giảm 3% theo quý và chỉ tăng nhẹ 2% theo năm. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao kể từ đầu năm, nhiều chủ nhà có xu hướng tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh lại kỳ vọng lợi nhuận.

Tại TP.HCM, thị trường cũng ghi nhận xu hướng giảm. Theo CBRE, giá sơ cấp bình quân phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề) tại TP HCM đạt khoảng 216 triệu đồng/m2 đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đà giảm chủ yếu đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung. Theo CBRE, quý vừa qua, TP.HCM ghi nhận 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, toàn bộ thuộc một đại đô thị tại Hóc Môn. Với mức giá khoảng 127 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng các dự án hiện hữu ở khu Đông (200-300 triệu đồng mỗi m2). Nguồn cung mới này đã kéo giá bán bình quân của toàn thị trường đi xuống.

JLL Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong nửa đầu năm, thị trường có khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu tại các đại đô thị ngoài trung tâm như The Global City, Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park. Nguồn cung mới có mức giá thấp hơn đã kéo giá sơ cấp bình quân xuống khoảng 195 triệu đồng/m² đất, giảm 56% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm chung được thể hiện qua các báo cáo là nguồn cung đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc định hình mặt bằng giá bất động sản gắn liền với đất. Tại Hà Nội, nguồn cung mới tập trung ở các đại đô thị khu vực ngoại thành và vùng giáp ranh, trong khi tại TP.HCM, các dự án quy mô lớn ngoài khu vực trung tâm cũng đang đóng góp phần lớn sản phẩm mới.

CBRE dự báo TP.HCM sẽ có khoảng 6.000 căn nhà liền thổ mở bán mới trong năm 2026 và có thể vượt 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Nguồn cung gia tăng được kỳ vọng từng bước cải thiện tình trạng khan hiếm kéo dài nhiều năm của phân khúc này.

Tại Hà Nội, khoảng 6.000 căn dự kiến mở bán trong năm 2026 cũng cho thấy nguồn cung thấp tầng đang bước vào giai đoạn mở rộng. Cùng với tiến độ đầu tư hạ tầng, sự dịch chuyển của nguồn cung về các khu vực ngoại thành và vùng giáp ranh có thể tiếp tục tạo ra sự phân hóa về giá giữa các khu vực.

Trong khi đó, mặt bằng lãi suất vẫn là biến số ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền. Khi chi phí vốn ở mức cao, người mua có xu hướng thận trọng hơn, còn chủ sở hữu bất động sản thứ cấp có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi giảm giá. Điều này khiến thị trường có thể tiếp tục duy trì trạng thái phân hóa giữa những dự án có pháp lý, vị trí và khả năng khai thác tốt với những sản phẩm có giá trị lớn nhưng thanh khoản hạn chế.