Chuyện về Khu đô thị dọc các tuyến đường mới mở làm nóng nghị trường

Nhà nước sẽ thu được chênh lệch địa tô

Thảo luận tại phiên họp toàn thể của Quốc hội chiều ngày 10/6, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội) cho biết liên quan đến các tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Thủ đô, thời gian qua dư luận chỉ mới nghe là Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận về hai tuyến vành đai, nhưng mấy tháng qua, giá đất ở khu vực này đã sôi động và tăng rất nhiều lần.

"Đây là nguồn lực rất lớn cho quá trình phát triển. Nếu không có biện pháp khai thác thì nguồn lực này sẽ bị lãng phí, trong khi lợi ích có thể lại rơi vào cá nhân khác”, ông Hoàng Văn Cường nhận định.

Với lập luận trên, đại biểu Hoàng Văn Cường nêu đề nghị cùng với quy hoạch chi tiết xây dựng hai tuyến vành đai cần đồng thời quy hoạch khu vực hai bên đường để hình thành các khu đô thị hiện đại, trung tâm thương mại, phân phối, trung chuyển hàng hóa. Sau đó, cơ quan chức năng sẽ tổ chức đấu thầu các dự án cùng với đấu thầu làm đường. Bên cạnh hai đường song hành như đề án, cần có cả hệ thống đường kết nối trong khu vực.

Cũng theo ông Cường, khác với hình thức xây dựng-chuyển giao (BT) đổi đất lấy hạ tầng vốn có nhiều bất cập và hiện đang bị tạm dừng thì thì đề xuất nói trên sẽ thực hiện cơ chế thị trường để đấu thầu các dự án và công trình xây dựng.

“Nếu làm được, các khu đô thị hiện đại sẽ được xây dựng, khai thác được nguồn lực, tránh phát triển tự phát tạo ra bất cập’, ông Hoàng Văn Cường nhận định.

Tán đồng quan điểm trên, đại biểu Lê Thanh Vân (Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách Quốc hội) cho rằng đã đến lúc phải nhận thức về hiệu quả của đầu tư công không chỉ về giao thông mà đằng sau đó là địa tô chênh lệch do nhà nước tạo ra. Vấn đề này lâu nay không được đánh giá nên mất đi nguồn lực quan trọng là thu chênh lệch địa tô từ tác động kinh tế của dự án.

Ông Vân cũng đề nghị Chính phủ vừa triển khai dự án, vừa xây dựng các dự án liên kết khai thác quỹ đất ở hành lang, đặc biệt là khu đô thị, khu công nghiệp, khu vực đất cho thuê để khai thác giá trị đất, thu về cho ngân sách, bù đắp chi phí làm đường.

"Đầu tư công không có nghĩa là đầu tư miễn phí mà cần khai thác để thu về địa tô chênh lệch cho nhà nước", đại biểu Lê Thanh Vân nêu quan điểm.

Vẫn còn nhiều vấn đề đặt ra

Liên quan đến vấn đề trên, dù có quan điểm ủng hộ khi cho rằng đề xuất cơ chế đặc thù khai thác quỹ đất của hai tuyến vành đai "là ý rất hay" tuy nhiên Phó chủ tịch UBND tỉnh Bến Tre Nguyễn Trúc Sơn lại bày tỏ băn khoăn về việc khi chưa đáp ứng được nguồn vốn cho dự án chính là Vành đai 3 và 4 mà muốn lấy thêm quỹ đất thì vốn để giải phóng mặt bằng lấy ở đâu?

"Cần phải tính đến việc này trước khi tính đến chuyện đấu giá. Muốn đấu giá phải có mặt bằng sạch. Đây là vấn đề phải nghiên cứu để làm sao vừa khai thác quỹ đất, tạo nguồn vốn đầu tư hai tuyến vành đai", ông Nguyễn Trúc Sơn đặt vấn đề.

Đại biểu Trương Trọng Nghĩa (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP. HCM) lại bày tỏ ý kiến không đồng tình với đề xuất khai thác quỹ đất dọc hai tuyến vành đai.

"Khai thác quỹ đất làm cho các tuyến cao tốc trở thành trung tốc, từ trung tốc xuống thành hạ tốc". Bình thường cao tốc từ TP HCM lên Đà Lạt chỉ 4 tiếng thì bây giờ có khi đi 7 tiếng. Từ Sài Gòn lên Tây Nguyên trước đi 6 tiếng bây giờ phải mất 8 tiếng mà nguyên nhân chính được chỉ ra khai thác quỹ đất không đúng cách”, ông Trương Trọng Nghĩa dẫn chứng và phân tích.

Theo đó, đại biểu Trương Trọng Nghĩa cho rằng việc khai thác quỹ đất ở những khu mặt tiền dẫn đến phải mở những con đường cắm vào cao tốc, gây mất an toàn, ô nhiễm tiếng ồn. Nhiều nước phải xây các bức tường trên cao tốc để ngăn cách với khu dân cư. Kinh nghiệm là từ phía đường thoát cạnh cao tốc phải đi sâu vào trong mấy trăm mét mới có một khu siêu thị hay khu dân cư. Còn bên cạnh cao tốc chỉ cho phép trạm xăng, điểm dừng chân ăn uống nhẹ, không nên mở khu dân cư.

Giải trình trước Quốc hội về vấn đề này, Bộ trưởng Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho rằng việc xây hai tuyến cao tốc không chỉ hình thành hành lang giao thông mà phải biến thành hành lang kinh tế.

"Chúng ta phải quy hoạch, phát triển theo quy hoạch, thu hồi lại các giá trị địa tô tăng lên, do nhà nước tạo ra. Giá trị địa tô được chia làm ba, một phần của nhà nước, một phần của nhà đầu tư, một phần của người dân, đảm bảo hài hòa lợi ích", ông Nguyễn Chí Dũng nói.

Nhà nước liệu có trở thành nhà đầu cơ bất động sản?

Chia sẻ với MarketTimes sau phiên họp Quốc hội chiều ngày 10/6 về vấn đề trên, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tương đối lớn có trụ sở tại Hà Nội cho rằng việc thu hồi thêm đất 2 bên đường thực ra là câu chuyện không mới, nhiều nơi đã rục rịch lên ý tưởng, kế hoạch triển khai nhưng vẫn còn nhiều vấn đề đặt ra cả trong quy định của Luật pháp và thực tiễn.

Nếu thu hồi thêm 2 bên đường để đấu thầu dự án hay đấu giá đất thì giá thu hồi đất của người dân sẽ tính như thế nào? Việc tái định cư tại chỗ sẽ được tính toán ra sao? Nếu thu hồi theo mức giá như chưa có lợi thế về hạ tầng (thường là thấp) rồi đấu thầu, đấu giá lên cao gấp nhiều lần thì sẽ rất khó nhận được sự đồng tình của người dân. Khi đó, người dân sẽ lại đặt câu hỏi liệu nhà nước có vô tình trở thành một nhà đầu cơ bất động sản chuyên nghiệp, vị lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ.

Chưa có quy định cụ thể

Theo Tiến sĩ Võ Kim Cương - nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TPHCM hiện nay chưa có một quy định pháp luật cụ thể về trách nhiệm của các chủ đất đối với hạ tầng.

"Nếu bây giờ triển khai chính sách thu hồi, đấu giá đất hai bên đường, người dân chỉ hiểu đơn thuần là Nhà nước dùng biện pháp hành chính thu hồi đất của họ, sau đó đem đấu giá lấy tiền chênh lệch. Mặc dù tiền đó để phục vụ chính dự án đó, phục vụ lợi ích chính những người dân ở đó nhưng họ vẫn khó hiểu, mà khó hiểu thì khó đồng thuận", Tiến sĩ Võ Kim Cương nhận định.

Có thể đem lại nhiều lợi ích

Ủng hộ phương án thu hồi thêm đất 2 bên đường mới mở để đấu giá, đấu thầu dự án, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng việc thu hồi thêm đất 2 bên đường mới không chỉ tạo ra một khoản thu lớn cho Nhà nước mà trên hết là tạo ra công bằng trong việc thu hồi, đấu giá đất, định giá tài sản…, tránh thất thoát tài sản công, tránh được lợi ích nhóm.