Dữ liệu công khai mới chiếm khoảng 20%
Theo JLL, tại các thị trường “minh bạch cao”, khoảng 70% thông tin đầu vào phục vụ hoạt động định giá có thể đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và chỉ khoảng 10% dựa vào kinh nghiệm chuyên gia.
Trong khi đó, tại Việt Nam, dữ liệu công khai mới chiếm khoảng 20% nguồn thông tin đầu vào. Khảo sát thị trường và kinh nghiệm chuyên gia mỗi yếu tố chiếm khoảng 40%.
Sự khác biệt này kéo theo chênh lệch về độ chính xác và thời gian định giá. Theo so sánh của JLL, tại các thị trường minh bạch cao, độ chính xác định giá đạt khoảng 85–95%, thời gian trung bình 5–10 ngày. Ở Việt Nam, con số tương ứng là khoảng 60–75% và 10–20 ngày.
Ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro, JLL Việt Nam cho biết khó khăn lớn trong quá trình làm nghề tại Việt Nam là việc thu thập và kiểm chứng thông tin giao dịch.
Theo ông Phước, cùng một tài sản nhưng thông tin từ chủ đầu tư, môi giới, sàn giao dịch hay chủ sở hữu có thể khác nhau. Trong khi đó, dữ liệu giao dịch thực tế không phải lúc nào cũng được chia sẻ đầy đủ hoặc có một nguồn đủ tin cậy để các bên dễ dàng đối chiếu.
Khi thiếu hệ thống dữ liệu thống nhất, kết quả giữa các đơn vị tư vấn cũng có thể xuất hiện chênh lệch, từ đó ảnh hưởng đến niềm tin và quyết định của nhà đầu tư.
“Thông tin là quyền lực, nhưng trong thời đại AI, nếu giữ thông tin thì rất nhanh lỗi thời”, ông Phước chia sẻ tại sự kiện, đồng thời cho rằng vấn đề quan trọng hơn là thông tin phải chính xác, minh bạch và có khả năng kiểm chứng.
Ông Phước cho biết trong thực tế, khả năng tiếp cận thông tin quy hoạch chính thống và cập nhật từng có thời điểm còn hạn chế. Với bất động sản, sự thay đổi của quy hoạch có thể làm thay đổi đáng kể giá trị tài sản, đồng thời kéo theo rủi ro pháp lý nếu thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định không còn phù hợp.
Ở các thị trường phát triển hơn, dữ liệu giao dịch có thể được ghi nhận trên hệ thống với những thông tin về người mua, người bán, thời điểm và giá trị giao dịch. Các bên cung cấp thông tin cũng phải chịu trách nhiệm đối với dữ liệu đưa lên hệ thống.
"Chính khả năng truy xuất và kiểm chứng như vậy giúp giảm độ bất định trong định giá và hạn chế sự chênh lệch quá lớn giữa các nguồn thông tin", ông Phước nói.
Có dữ liệu chưa đồng nghĩa đã minh bạch
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã có những chuyển biến rõ nét trong thời gian qua, đặc biệt ở ba nhóm gồm nền tảng thị trường, khung pháp lý và quy trình giao dịch đầu tư.
Từ năm 2024 đến nay, nhiều thay đổi pháp lý và thủ tục hành chính đang tạo nền tảng cho thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, theo bà Trang, tác động thực tế của các quy định mới chưa thể phản ánh đầy đủ ngay trong kỳ đánh giá hiện tại và có thể sẽ thể hiện rõ hơn tại GRETI 2028.
Theo bà Huyền Trang, để tiến gần hơn tới nhóm thị trường “Minh bạch”, Việt Nam cần tiếp tục số hóa hồ sơ đất đai, hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc, tăng khả năng công bố dữ liệu thị trường, chuẩn hóa hoạt động liên quan tới định giá, tín dụng bất động sản thương mại và công bố thông tin doanh nghiệp.
Vì vậy, bài toán của bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới không chỉ là công khai nhiều thông tin hơn, mà còn là xây dựng một hệ thống dữ liệu đủ chính xác, được cập nhật, có khả năng truy xuất và kiểm chứng.
"Khi khoảng trống này được thu hẹp, mức độ minh bạch của thị trường mới có thể chuyển hóa thành niềm tin rõ ràng hơn đối với người mua, nhà đầu tư và các tổ chức tài chính, bà Huyền Trang cho biết.
