Nhà nước định giá đất có còn theo nguyên tắc thị trường?

MarketTimes: Nghị quyết 21/NQ-TW đưa ra chỉ đạo khi sửa Luật Đất đai phải thể chế hóa rõ ràng quy định về việc Nhà nước quyết định giá đất. Đây có phải là vấn đề mới so với trước?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Việc Nghị quyết 21/NQ-TW chỉ đạo Nhà nước quyết định giá đất để thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất không phải là vấn đề mới bây giờ Đảng, Nhà nước ta mới đặt ra, mà đây là quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong nhiều thập kỷ qua từ sau khi chúng ta thực hiện đổi mới cơ chế quản lý nền kinh tế từ kế hoạch hóa sang thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cho đến nay.

Với vai trò đại diện quyền định đoạt của chủ sở hữu toàn dân về đất đai, khi thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt và đất đai có giá, bắt đầu từ Luật Đất đai năm 1993 đã quy định: Nhà nước quyết định giá đất. Tiếp đến các Luật Đất đai năm 2013, năm 2024 đều kế thừa các Luật Đất đai trước đó và khẳng định: Nhà nước quyết định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Cái mới của Nghị quyết 21/NQ-TW chính là sự chỉ đạo rõ ràng, khác trước và dứt khoát, có kế thừa nhưng không lặp lại hoàn toàn yêu cầu “Nhà nước quyết định giá đất theo nguyên tắc thị trường” mà phải là: Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu: Đúng, đủ, sạch, sống, công khai, minh bạch… không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo. Đây chính là điều mới căn bản so với trước.

MarketTimes: Bắt đầu từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay đều quy định việc định giá đất của Nhà nước phải theo cơ chế giá thị trường. Nhưng Nghị quyết 21/NQ-TW lại không đề cập vấn đề này, phải chăng rồi đây việc sửa Luật Đất đai chúng ta loại bỏ nguyên tắc định giá theo cơ chế thị trường?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Theo tôi không phải như vậy, bởi mặc dù Nghị quyết không ghi cụ thể về nguyên tắc định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, nhưng một trong những quan điểm có tính xuyên suốt của Nghị quyết số 21/NQ-TW được khẳng định là: “Thể chế chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”. Thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ấy chính là sự kết hợp giữa thị trường và định hướng xã hội chủ nghĩa, tức là vừa tuân theo các quy luật khách quan của thị trường (cung – cầu, cạnh tranh…) làm phương thức phân bổ và sử dụng nguồn lực của quốc gia có hiệu quả vừa chịu sự chi phối bởi sự quản lý của Nhà nước để thực hiện mục tiêu: Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh… và một trong những phương thức vận hành của thị trường trong thể chế này là giá cả sẽ do Nhà nước quyết định dựa trên các tín hiệu khách quan của thị trường. Nhưng không phải dựa vào các tín hiệu, các dữ liệu thị trường bị lũng đoạn hoặc bị tác động bởi các yếu tố cá biệt, nhất thời, các yếu tố đột biến không hợp lý để định giá như: Đầu cơ, thổi giá, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế - tài chính… mà phải là các tín hiệu, dữ liệu từ thị trường chuyển nhượng đất đai có sự điều tiết của Nhà nước loại trừ được các yếu tố ảo để giá thị trường vận động về giá trị thực thông qua nhiệm vụ của các công cụ điều tiết cung – cầu, tài chính – tiền tệ…

Chính vì vậy, Nghị quyết đã yêu cầu rất rõ: Giá đất do Nhà nước quyết định… Việc định giá đất dựa trên dữ liệu “Đúng, đủ, sạch, sống” ; dựa trên phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu liên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo.

Rõ ràng, với quan điểm chỉ đạo như vậy thì việc định giá đất không phải chủ quan áp đặt, xa rời sự vận động khách quan của thị trường mà là phải căn cứ vào các dữ liệu chuyển nhượng thực, giá thực không phải giá ảo, giá bị lũng đoạn trên thị trường được tổng hợp vào cơ sở dữ liệu tập trung, thống nhất trên cơ sở kết nối, liên thông giữa các tổ chức như: Tài chính, thuế, ngân hàng, công chứng, bất động sản.

MarketTimes: Nghị quyết yêu cầu việc định giá đất phải dựa trên các “Phương pháp khoa học”, theo ông thì những phương pháp định giá đất nào sẽ được thể chế hóa trong việc sửa Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Định giá đất phải dựa trên các phương pháp khoa học là một yêu cầu đúng đắn không chỉ ở nước ta mà ở cả các nước trên thế giới. Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã nghiên cứu, hình thành dần hoàn thiện và thống nhất áp dụng các phương pháp định giá đất bắt đầu từ khoảng năm 1940 của Thế kỷ XX đến nay. Các phương pháp ấy được hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư…

Đây là những phương pháp định giá đã chứng minh được tính khoa học và thực tiễn; nhưng cũng phải lưu ý rằng không phải đem tất cả các phương pháp này cùng định giá chung cho một thửa đất, một khu đất mà khi định giá phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất, khu đất về các dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, thị trường giao dịch, khả năng sinh lợi của đất… để lựa chọn cách tiếp cận phù hợp nhất gắn với nó là phương pháp định giá thích ứng với cách tiếp cận đó để tìm ra giá đất của khu đất, thửa đất cần định giá.

Điều đó có nghĩa là, mỗi phương pháp có điều kiện áp dụng của nó, không thể có điều kiện áp dụng chung cho tất cả các phương pháp; do đó không thể lấy phương pháp này thay cho phương pháp kia hoặc lấy kết quả của phương pháp này kiểm tra lại kết quả định giá của phương pháp kia khi các phương pháp định giá thay thế hoặc phương pháp định giá dùng kiểm tra không đủ điều kiện áp dụng cho khu đất, thửa đất cần định giá.

Ở nước ta, vận dụng kinh nghiệm quốc tế và căn cứ vào điều kiện thực tiễn của Việt Nam, cho đến nay chúng ta đã căn cứ vào ba cách tiếp cận: Thị trường, chi phí, thu nhập để lựa chọn và áp dụng vào việc định giá đất trong nhiều năm qua với ba phương pháp, đó gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư. Tôi cho rằng đó là sự lựa chọn đúng, có cơ sở khoa học và thực tiễn cần được hoàn thiện để tiếp tục áp dụng.

Hướng hoàn thiện các các phương pháp truyền thống này trong điều kiện kỷ nguyên số là kế thừa những nguyên tắc cốt lõi của các phương pháp ấy; bổ sung, thay quy trình thu thập dữ liệu đầu vào định giá bằng phương pháp thủ công sang khai thác dữ liệu số từ cơ sở dữ liệu dùng chung; sử dụng trí tuệ nhân tạo, công nghệ, Bigdata… vào việc phân tích, xử lý đầu vào cho việc định giá theo các mô hình định giá tự động…

MarketTimes: Quán triệt tinh thần của Nghị quyết 21/NQ-TW, không được để xảy ra tình trạng định giá đất chậm, kéo dài không hợp lý trở thành “điểm nghẽn” cản trở, làm chậm tiến độ triển khai các dự án thì chúng ta phải làm gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Theo tôi cần triển khai đồng bộ các giải pháp về thể chế, công nghệ, nâng cao năng lực của các tổ chức định giá độc lập.

Về thể chế, phải chuẩn hóa và hoàn thiện khung tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp định giá khoa học, minh bạch làm căn cứ chuẩn mực để quyết định giá dựa trên cơ sở dữ liệu lớn. Có hai vấn đề cần nhấn mạnh là phải hợp lý hóa theo hướng rút ngắn quy trình định giá và có cơ chế bảo vệ những người được giao nhiệm vụ định giá đất.

Về công nghệ, phải xây dựng cho được cơ sở dữ liệu số và bản đồ giá đất hàng năm đến từng loại đất, thửa đất, vị trí đất, bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống” vào một hệ thống thống nhất. Theo đó, cần sử dụng trí tuệ nhân tạo và Bigdata trong thu thập, phân tích , xử lý thông tin, số liệu đầu vào và xây dựng các mô hình định giá tự động.

Bên cạnh đó, cũng cần nâng cao năng lực của các tổ chức định giá độc lập thông qua việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực định giá đất trong kỷ nguyên số về kiến thức, đạo đức nghề nghiệp… Tiếp tục sử dụng các tổ chức này trong định giá đất để bảo đảm tính khách quan.

MarketTimes: Xin cảm ơn ông!