Trốn công khai thế chấp dự án, chủ đầu tư có thể bị phạt đến 1 tỷ đồng

Theo đó, tại dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đang lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất mức phạt tiền cao nhất lên đến 800 triệu đồng đến 1 tỷ đối với hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, tại dự thảo, Bộ Xây dựng đang xác định 4 hành vi phải chịu mức phạt này.

Thứ nhất, chủ đầu tư không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Tiếp đó là hành vi đưa bất động sản vào kinh doanh nhưng không đủ các điều kiện; chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản trong dự án không đảm bảo các điều kiện; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự không đảm bảo đầy đủ các điều kiện. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn phải chịu thêm hình phạt bổ sung là đình chỉ kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng với dự án có vi phạm.

Với hành vi ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn cho phát triển nhà ở chưa đủ kiện, doanh nghiệp có thể bị phạt tiền 600-800 triệu đồng. Nghị định 16 hiện hành không có khung tiền phạt ở mức này.

Chủ đầu tư có thể bị phạt 400-600 triệu đồng nếu không nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho bên mua bất động sản.

Mức phạt 300-400 triệu đồng áp dụng với hai vi phạm gồm kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án không đúng hình thức được kinh doanh và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng hình thức hoặc không đúng thủ tục.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể bị phạt 200-260 triệu đồng khi nhận tiền thanh toán từ người mua không thông qua tài khoản mở tại ngân hàng.

Các hành vi không công khai hoặc công bố không đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, dự án trước khi đưa vào kinh doanh được đề xuất nâng mức phạt lên 120-160 triệu đồng. Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp mắc các sai phạm này chỉ bị phạt từ 100 đến 120 triệu.

Chủ đầu tư cũng có thể bị phạt từ 160 triệu đến 200 triệu đồng nếu trong thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Dự án bị thế chấp, người mua chịu cảnh “treo sổ” dù đã trả tiền

Thực tế cho thấy, thời gian qua, nhiều dự án nhà ở chủ đầu tư cố tình thế chấp dự án khiến người mua nhà không được cấp sổ hồng.

Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đến khoảng cuối năm 2023, 60 dự án nhà ở được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng, trong đó có 41/60 dự án thế chấp từ năm 2016 - 2023 và nhiều dự án thế chấp từ các năm 2008 - 2011 nhưng đến cuối năm 2023 chủ đầu tư vẫn chưa giải chấp nên người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận.

Còn theo Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM, qua rà soát, Thành phố có hơn 30.061 hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, nhưng chủ đầu tư và người mua nhà chưa nộp hồ sơ. Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố đã có công văn gửi các chủ đầu tư dự án, Ban Quản trị chung cư để khẩn trương nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên đến nay, các chủ đầu tư dự án chỉ mới nộp được hơn 9.000 hồ sơ, còn tới gần 21.000 hồ sơ chưa nộp.

Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên được chỉ ra là việc không ít chủ đầu tư dự án đã thế chấp quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng.

Theo đó, trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện giải chấp quyền sử dụng đất để nộp bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cho cơ quan chức năng để chỉnh lý chuyển hình thức sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án Bất động sản tại các ngân hàng là điều bình thường, được các quy định pháp luật cho phép. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư muốn bán lại các tài sản này cho người mua thì buộc phải giải chấp tài sản hoặc được sự đồng ý của ngân hàng.

Theo Luật sư Phượng, khi dự án bị thế chấp và tranh chấp xảy ra, phải xem chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất hay thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Còn theo TS.Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng, tại Hòa Kỳ các chủ đầu tư dự án không được phép huy động vốn từ khách hàng nên không có chuyện bảo lãnh phân phối nhà hình thành trong tương lai. Trong trường hợp người mua muốn đóng tiền trước thì dòng vốn của họ nằm trong tài khoản phong tỏa được ngân hàng quản lý, chủ đầu tư không được phép sử dụng đến.

Ông Hiếu nhận định, ở Việt Nam, người mua nhà hình thành trong tương lai gặp rất nhiều rủi ro bởi chủ đầu tư vừa được vay tiền ngân hàng vừa được quyền huy động vốn từ người mua. Dòng tiền của khách hàng lại không được một cơ quan nào giám sát, minh bạch dẫn đến chủ đầu tư có thể sử dụng nguồn vốn sai mục đích, đầu tư một lúc nhiều dự án cùng lúc. Do đó, nguy cơ chậm bàn giao nhà, thậm chí dự án đổ bể là điều dễ xảy ra.