Thị trường bất động sản TP HCM: Thiếu nguồn cung, giá neo cao, mất cân bằng phân khúc

Cụ thể, điểm lại diễn biến của thị trường thời gian qua, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, trong năm 2024 thị trường nhà ở tại TP HCM vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng chú ý, kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp.

Trong cả năm 2024 và 06 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị “lộn ngược đầu”.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, cả thành phố chỉ có 04 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, doanh thu kinh doanh bất động sản 06 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng dương + 9,1% so với cuối năm 2024.

Về công tác phát triển nhà ở,

Theo HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2025, thành phố đã xây dựng mới 4,83 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt 60,4% chỉ tiêu đề ra trong năm 2025 là 8 triệu m2 sàn). Trong đó, nhà ở riêng lẻ 2,872 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở thương mại 1,961 triệu m2 sàn xây dựng, chiếm tỷ trọng 40,6% cho thấy phát triển nhà ở theo dự án đang dần trở thành xu thế chủ đạo so với 10 năm trước đây thì tỷ lệ phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm khoảng 25%.

Lũy kế từ năm 2021 đến tháng 06/2025, tổng diện tích xây dựng mới nhà ở đạt được khoảng 33,71 triệu m2 sàn xây dựng, đạt 84% chỉ tiêu đề ra trong giai đoạn 2021 - 2025.

Trong đó, nhà ở thương mại phát triển được 12,162 triệu/m2 sàn xây dựng; nhà ở riêng lẻ do dân tự xây phát triển 21,352 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở xã hội phát triển 205.000 m2 sàn xây dựng. Diện tích nhà ở bình quân tính đến tháng 5/2025 của thành phố đạt 23,08 m2/người .

Đáng quan ngại là kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50 m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Theo đó, HoREA cho rằng cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa, huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của thành phố Hồ Chí Minh (trước khi hợp nhất) giai đoạn 2021-2030, nhất là hiện nay đã có Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP, đồng thời với chủ trương của cấp có thẩm quyền dự kiến sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và một số luật liên quan trong kỳ họp thứ 10 của Quốc hội vào cuối năm 2025.

Về diễn biến của giá nhà, theo HoREA, giá nhà tại TP HCM thời gian qua tăng liên tục qua các năm và hiện vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.