Thời của Coworking Space

THỊ TRƯỜNG “ĐÓNG BĂNG" VÌ ĐẠI DỊCH

Báo cáo từ Savills cho thấy, việc giãn cách xã hội trong quý 3/2021 đã làm hoạt động cho thuê văn phòng chậm lại khi các khách thuê chưa thể dịch chuyển hay mở rộng. Công suất thuê đạt 85%, giảm -5 điểm % theo quý và -5 điểm % theo năm.

Trong đó, văn phòng hạng C vẫn đạt công suất cao nhất là 95% theo sau là hạng B và hạng A. Giá chào thuê trung bình thị trường đạt 20,8 USD/m2/tháng, giảm -2% theo quý và -2% theo năm.

Văn phòng hạng A đạt mức giá thuê cao nhất với 33,4 USD/m2/tháng. Giá thuê giảm chủ yếu đến từ văn phòng hạng B và hạng C, đều đã giảm -3% theo quý.

Quý 3/2021 cũng ghi nhận nguồn cung văn phòng mới quy mô lớn ngoài trung tâm tại Hà Nội, với tổng nguồn cung đạt trên 2,1 triệu m2 từ 188 dự án, tăng 6% theo quý và 11% theo năm, tăng trưởng nguồn cung văn phòng hạng B đạt 22% theo năm, theo sau là hạng A với 3%.

Về nguồn cung tương lai, tới năm 2023 hơn 537.000 m2 từ 21 dự án sẽ gia nhập thị trường, hầu hết từ văn phòng hạng B, chiếm 50% nguồn cung tương lai. Phía Tây sẽ cung cấp nguồn cung tương lai lớn nhất với 250.000 m2, tương đương với 47% thị phần, theo sau là khu vực nội thành với 36%.

Sự gia tăng của nguồn cung cũng như tâm lý thận trọng khiến công suất thuê trong bình tiếp tục giảm trong 2 năm tới.

Tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, công suất cho thuê trung bình ổn định ở mức 90%, không đổi so với quý trước nhưng giảm -4 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình ở mức 31USD/m2 /tháng, giảm -1% theo quý.

Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm khi nguồn cung ngoài trung tâm tăng 25% theo năm, cao hơn so với mức tăng 2% ở khu vực trung tâm. Hiện khu vực ngoài trung tâm chiếm 67% tổng nguồn cung mới.

Trong quý 3/2021, tổng nguồn cung mới đạt 55.700m2 từ 7 dự án mới, gồm 2 dự án hạng B và 5 dự án hạng C. Trong đó có hai dự án hạng C đóng cửa với tổng diện tích 4.600m2.

Tính đến quý 3/2021, tổng nguồn cung là 2,4 triệu m2, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.

Đến năm 2024, tổng nguồn cung tương lai dự kiến là hơn 430.500m2, 62% trong số đó nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Trong 3 năm qua, nguồn cung hạng A khá khan hiếm nhưng dự kiến tới năm 2023 thị trường sẽ có thêm hai dự án mới là tòa tháp HVH và The Sun Tower cung cấp tổng diện tích sàn khoảng 155.000m2.

XU THẾ VĂN PHÒNG LÀM VIỆC LINH HOẠT

Nhu cầu thuê giảm trong khi cung vẫn ồ ạt ra thị trường, chênh lệch cung cầu ngày càng lớn đã đặt các chủ đầu tư vào cuộc cạnh tranh chưa từng có lịch sử bởi thế mạnh đang rơi vào tay người thuê mua.

Khảo sát cho thấy, nhiều tòa nhà cũng cung cấp các ưu đãi cho khách thuê hiện hữu. Ở một số tòa hạng A và B, khách thuê hiện hữu được ưu đãi giảm đến -15% giá thuê hoặc giảm -50% phí dịch vụ trong quý 3.

Tuy nhiên, giảm giá không phải là mẫu số chung cho tất cả các chủ đầu tư để thu hút khách hàng khi thị hiếu của người cho thuê thay đổi đáng kể hậu dịch Covid-19 với xu thế dịch chuyển ngày càng rõ nét sang văn phỏng ảo, coworkings space, Officetel.

Mô hình này dù đã xuất hiện tại thị trường Việt Nam gần 20 năm nay nhưng hậu dịch Covid-19 đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển nhanh hơn.

Các chuyên gia của Savills đồng ý rằng thị trường văn phòng được dự báo sẽ dần hồi phục khi các doanh nghiệp hoạt động trở lại. Tuy vậy, không gian văn phòng làm việc linh hoạt sẽ có thể trở thành xu thế mới trong tương lai.

Bà Tạ Thị Thu Hằng - Tổng Giám đốc Công ty CP Dầu tư và Cho thuê tài sản TNL dự báo sẽ có 3 xu hướng văn phòng mà khách hàng quan tâm nhiều. Thứ nhất là văn phòng truyền thống, thứ hai là văn phòng kết hợp nhà ở (officetel), thứ ba là văn phòng mở (co-working).

Khoảng 15 năm trước, hầu như toàn bộ đều là văn phòng truyền thống, nhưng 5 năm trở lại đây văn phòng co-working đã bắt đầu phát triển. Xu hướng hiện nay ở Việt Nam để các mô hình như officetel và co-working phát triển rất tốt nhưng vẫn không thể vượt qua được mô hình văn phòng truyền thống, vì thế văn phòng này vẫn duy trì phát triển song sẽ có những tiến bộ.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất xanh Miền Bắc nhấn mạnh, 5 năm tới, sự chiếm ưu thế của phân khúc văn phòng không còn phụ thuộc vào văn phòng truyền thống nữa mà nằm ở văn phòng ảo, Coworking space, đặc biệt là mô hình mới Officetel vừa ở vừa làm việc thay vì chỉ có làm việc không.

Thời gian covid vừa qua mô hình này rất bắt kịp với thị trường, nhiều người làm việc từ nhà nên văn phòng này đang hợp với xu hướng đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.

Tuy nhiên, để thực sự thu hút được khách hàng trong bối cảnh "bình thường mới", văn phòng ảo hay Coworking Space cũng cần có một cuộc cải cách lớn, trong đó chủ yếu là cải cách về hạ tầng kỹ thuật, không gian xanh, vị trí đắc địa.

"Yêu cầu khách hàng ngày càng lớn về hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là công suất điện, đường truyền internet, không gian xanh. Vì thế, các chủ đầu tư nên làm hạ tầng kỹ thuật từ quá trình chuẩn bị để không phải tính đến chi phí nâng cấp sau này tốn kém. Đồng thời, nếu chủ đầu tư nào hô biến được một phần tiện ích của toà nhà thành không gian xanh, không gian chung sẽ là một lợi thế lớn", ông Nguyễn Dũng Minh - Phó Tổng giám đốc quỹ đầu tư IDS Equity Holdings nhấn mạnh.

Còn đại diện chủ đầu tư chuỗi Tiktak Co – Working Spaces thì cho rằng, để đạt được tính hiệu quả thì yêu cầu đặt ra với chủ đầu tư kinh doanh mô hình này là phải có tiềm lực tài chính, chọn địa điểm đắc địa, khả năng kết nối với cơ quan hành chính nhà nước tốt, giao thông thuận tiện không ùn tắc. Phải có địa chỉ tìm kiếm rõ ràng, phải kết nối với cơ quan ngoại giao và tổ chức tài chính ngân hàng.