Cần điều chỉnh hành vi giao dịch bất động sản trước thời điểm ký hợp đồng

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi tới Bộ Xây dựng để góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo HoREA Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Trong khi đó các hành vi đó gồm “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… diễn ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản lại không được điều chỉnh.

HoREA nhấn mạnh, việc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không điều chỉnh các hành vi này dẫn đến xuất hiện tình trạng nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, thậm chí có trường hợp lên đến 90% giá trị nhà đất.

Mặc dù Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…” nhưng những hành vi diễn ra trước khi ký hợp đồng nên Điều 57 này không bao phủ tới.

Trong kiến nghị của mình HoREA cho rằng cần bổ sung Khoản 3 Điều 5 “Dự thảo Nghị định 76” quy định về “đặt cọc”.

Theo đó, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản nhưng giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản. Còn hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Ngoài ra, HoREA còn chỉ ra, dự thảo Nghị định quy định: Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản (nêu rõ tên, địa chỉ doanh nghiệp, tên, địa điểm dự án-nếu có, loại hình giao dịch, loại bất động sản giao dịch, dự kiến thời gian ký kết hợp đồng) kèm theo mẫu hợp đồng áp dụng cho từng dự án gửi trực tiếp hoặc thông qua bưu điện đến cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương.

Như vậy, trong trường hợp này quy định nếu chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhiều dự án tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc dự án nằm trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên. Hoặc gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nếu chủ đầu tư chỉ đầu tư xây dựng dự án tại một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để tổng hợp, theo dõi.

HoREA chỉ ra một số bất cập đối với quy định này. Đầu tiên là quy định này sẽ tạo thêm thủ tục hành chính và mất thêm thời gian, có thể tác động làm tăng thêm giá nhà, làm giảm cơ hội kinh doanh của chủ đầu tư dự án bất động sản.

Quy định này áp dụng đối với mọi mọi trường hợp “bán, cho thuê mua nhà ở có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai” là không phù hợp với Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định “chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh” nhưng dự thảo Nghị định lại quy định “chủ đầu tư phải gửi đến cơ quan quản lý nhà ở ở Trung ương, hoặc gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh”.