Thị trường M&A bất động sản, nhà đầu ngoại vẫn đang “ném đá dò đường”

Nhà đầu tư ngoại vẫn đang dạo chơi chờ cơ hội

Thông tin tại Tại hội thảo “Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới” vừa diễn ra, nhận định về việc chưa có nhiều thương vụ M&A thành công nổi bật, ông Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam cho rằng chủ yếu do đối tác nước ngoài đang tiếp cận thị trường Việt Nam với tâm lý "dạo một vòng xem qua" chứ chưa vội chốt.

Cũng theo ông Ái, trên thực tế, doanh nghiệp Việt Nam đã bỏ ra chi phí rất lớn cho quỹ đất, lập dự án, chạy pháp lý, nay phải bán rẻ là một quyết định khó khăn, không dễ chấp nhận. Thế nhưng, thực trạng hiện nay khối ngoại có ưu thế hơn về dòng tiền, được lựa chọn nên thường mặc cả giá thấp.

Trong khi đó, bà Dung Dương (Dương Thùy Dung), Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết thời gian qua, khách ngoại quan tâm đến thị trường Việt Nam xuất hiện các nhóm nhà đầu tư rất mới.

Cụ thể, 3 tháng đầu năm, các nhóm này đến tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, trong đó, 50% là các tên tuổi mới trên thị trường. Nếu trước đây phổ biến nhà đầu tư đến từ Hong Kong, Singapore, nay còn có cả "tay chơi" mới như Nam Phi, Ả Rập.

Theo bà Dung, số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến M&A bất động sản tăng mạnh, nhưng các thương vụ mua bán thành công còn ít do gặp nhiều trở ngại. Các nhà đầu tư mới rất muốn vào thị trường nhưng không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà, nếu có cũng khó đáp ứng được điều kiện khối ngoại đưa ra.

Bà Dung Dương cũng chia sẻ nguyên nhân là hầu hết nhà đầu tư ngoại hiện đưa ra mức lãi vay rất cao 18-20% một năm. Các chủ đầu tư Việt Nam không thể chấp nhận, mức đàm phán chỉ có thể là 13-15% nên hai bên chưa gặp nhau. Mặt khác, các chủ đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó lại mang đi thế chấp rồi, khối ngoại lại không chấp nhận điều này. Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền, dẫn đến giằng co.

Còn nhiều “việc phải làm” để phát triển thị trường M&A

Nhận định về bối cảnh chung của hoạt động M&A trên thị trường bất động sản hiện nay, ông Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nhận định Việt Nam cần linh hoạt, vượt lên khuôn khổ pháp lý để kéo về các tay chơi lớn trên thị trường mua bán sáp nhập bất động sản.

Đáng chú ý, theo ông Thành, hiện nay, sân chơi M&A đang tồn tại thực trạng khối ngoại được quyền đặt điều kiện, trong khi các điều kiện này vượt khung quy định của Việt Nam cũng là nguyên nhân khiến các giao dịch chưa chốt được.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài Bộ Kế hoạch & Đầu tư xác nhận vốn FDI bất động sản có tăng lên và vài nhịp giảm xuống, nhưng nhìn chung chưa tương xứng với tiềm năng của thị trường.

Bên cạnh những kết quả đã đạt được, ông Tuấn cũng thẳng thắn nhìn nhận những rào cản khiến M&A bất động sản chưa thể bứt phá nhanh.

Cụ thể, đó là hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, chưa rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời. Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai rất phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, nhất là tại những khu đô thị mới. Tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ.

Theo ông Tuấn, để thúc đẩy dòng vốn ngoại vào bất động sản cần giải pháp tổng thể. Chẳng hạn như rà soát, hoàn thiện các quy định pháp lý về thị trường bất động sản, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.