Tại sao người mua nhà ưa thích các căn hộ từ nguồn cung sơ cấp?

Tốc độ đô thị hóa cùng làn sóng dịch chuyển lên các thành phố lớn đang tạo ra sức ép về nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới tại Hà Nội ở mức thấp trong hai năm qua. Đối với những người đi tìm nhà để an cư, những căn hộ sơ cấp luôn là phương án hấp dẫn.

Nguồn cung sơ cấp hạn chế

“Mỏi mắt” tìm căn hộ chung cư vừa tiền ở các quận mới và ven đô đang là vấn đề diễn ra hiện nay, khi nguồn cung căn hộ được tung ra thị trường hạn chế, giá cả tăng cao.

Anh Tống Văn Hoàng (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) với khoản tài chính 500 triệu đồng, dự định mua căn hộ chung cư trong khoảng 1,6 tỷ đồng ở một dự án đang xây để được đóng tiền theo tiến độ và ưu đãi 2 năm không phải trả nợ lãi/gốc. Tuy nhiên, các căn hộ ở dự án mà anh tìm đều không còn giá rẻ, thậm chí những dự án trước đây có giá 25 triệu đồng/m2 cũng “biến mất” trên thị trường.

Qua bạn bè giới thiệu, anh Hoàng đến xem một căn hộ vừa đưa vào sử dụng có diện tích 45m2, nhưng phải mua qua một chủ nhà khác. Mặc dù căn hộ có giá khá hợp lý khoảng 1,8 tỷ đồng, anh cũng không thể mua được, do chủ nhà yêu cầu khách hàng phải thanh toán 100% sau khi bàn giao.

Không chỉ anh Hoàng, mà nhiều gia đình trẻ, chưa có điều kiện kinh tế đều muốn sở hữu một căn hộ được đóng tiền theo tiến độ của dự án cũng như được vay ưu đãi từ chủ đầu tư, tuy nhiên không phải ai cũng có cơ may mua được, bởi hiện nguồn cung sơ cấp đang khan hiếm, giá chung cư tăng cao từ 10-15% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo số liệu từ Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang ở mức thấp. Số lượng căn hộ mới tung ra thị trường năm 2018 đạt mức trên 30.000 căn và lên đến gần 40.000 vào năm 2019. Tuy nhiên, từ năm 2020, con số này giảm đáng kể, ở quanh mức 20.000 căn. Năm 2021 cũng ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Tính đến quý 1/2022, không có dự án mới được đưa ra thị trường mà toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã công bố. Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng đang thiếu nguồn cung mới; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đã được hấp thụ hết.

Theo dự báo, với tốc độ đô thị hóa ở mức 37%, nhiều người dân vẫn đang tìm kiếm nhà ở tại các khu vực thành phố lớn. Hạn chế về nguồn cung sơ cấp sẽ đẩy người mua sang thị trường thứ cấp.

Hưởng lợi khi chọn căn hộ sơ cấp

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, khi giá nhà đã tăng gấp hơn hai chục lần thu nhập, thì việc sở hữu một ngôi nhà ngày càng xa vời đối với người lao động. Nhiều gia đình trẻ mong muốn mua được căn hộ từ nguồn cung sơ cấp để không phải chịu áp lực nặng về tài chính.

Làm rõ thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Quốc tế, Savills Hà Nội giải thích rằng, sở dĩ người dân tìm mua sản phẩm sơ cấp (sản phẩm mới) từ chủ đầu tư thường có nhiều ưu điểm hơn đối với người mua nhà để ở.

Nguyên nhân là người mua với nhu cầu thực vẫn luôn tìm kiếm những sản phẩm có giá thành hợp lý và chất lượng đạt yêu cầu. Những khách hàng này thường ưu tiên những căn hộ sơ cấp, bởi đây là các sản phẩm mới hoàn toàn, chưa bị khấu hao qua thời gian sử dụng. Khi lựa chọn căn hộ được chào bán lần đầu, người mua thường cũng không phải chịu nhiều áp lực về dòng tiền do được hưởng lợi từ các chính sách bán hàng của chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, thanh toán theo tiến độ và các ưu đãi khác.

Trong khi đó, nếu mua lại một sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà. Đây là điều kiện mà những gia đình tài chính eo hẹp khó đáp ứng được.

Bên cạnh sự linh hoạt về nguồn tiền, giá trị của sản phẩm cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới quyết định của người mua. Mức giá của sản phẩm sơ cấp sẽ được xác định theo thời giá hiện tại. Khi bán lại ở thời điểm hiện tại, họ luôn cố gắng bán theo mức giá của thị trường. Do vậy, giá cả sẽ có độ chênh lệch nhất định trong khi sản phẩm thực tế đã bị khấu hao tùy mức độ. Theo ông Thêm, tâm lý chung của nhiều người mua không sẵn sàng trả thêm đối với một sản phẩm đã qua sử dụng.

Đơn cử, nếu như 2 năm trước đây mua chung cư từ nguồn cung sơ cấp tại khu đô thị Đoàn Ngoại giao (Tây Hồ) với mức giá khoảng 35 – 38 triệu đồng/m2, được hưởng nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Thế nhưng nay mua lại ở thị trường thứ cấp giá đã tăng lên từ 45-50 triệu đồng/m2 mà người mua phải thanh toán 100% chi phí.

Câu chuyện của chị Thuỳ Linh (Long Biên) cho thấy, nhờ tiến độ đóng linh hoạt của chủ đầu tư nên trong 2 năm từ khi ký hợp đồng đến khi nhận nhà chị đã tích cóp, vay mượn đủ tài chính mua được căn chung cư tại khu đô thị Đoàn Ngoại giao.

Một lý do khác khiến người dân ưu tiên các sản phẩm sơ cấp là bởi các dự án mới ngày càng chú trọng hơn về hệ thống tiện ích nội và ngoại khu như siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu tập thể thao. Nhiều dự án còn tập trung xây dựng công viên cây xanh, hồ nước nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, cũng như mang đến cảnh quan đẹp mắt cho cư dân.

Có thể thấy, đối với người mua nhà ở thực thì sản phẩm sơ cấp là sự lựa chọn tối ưu. Tuy nhiên, ông Thêm cũng lưu ý rằng các dự án cần có pháp lý rõ ràng và người mua nên đánh giá kỹ năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư để tránh các rủi ro, vướng mắc trong quá trình bàn giao và sử dụng. Những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt sẽ luôn là sản phẩm được săn đón trên thị trường.