Niên hạn 50-70 năm có giải được bài toán giá nhà chung cư?

Mấu chốt của bài toán niên hạn là  giá bán

Với việc giá nhà chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh liên tục lập đỉnh đã khiến cho phân khúc căn hộ “bình dân” có mức giá tạm tính khoảng dưới 25 triệu/m2 biến mất khỏi thị trường.

Trong khi đó, theo Báo cáo thị trường bất động sản 4 tháng đầu năm của do CBRE Việt Nam công bố thì giá bán căn hộ chung cư trung cấp trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội hiện trung bình ở mức 1.655 USD/m2 – khoảng hơn 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% so với cuối năm 2021.

Với mức thu nhập trung bình của 1 người/1 tháng năm 2020 theo số liệu do Tổng cục Thống kê công theo giá hiện hành là khoảng 4,2 triệu đồng, tức khoảng 50 triệu/năm. Như vậy, để mua được một căn nhà có diện tích khiêm tốn 60m2, tức khoảng 2,3 tỷ đồng, một người lao động phổ thông sẽ tích lũy trong khoảng 46 năm với điều kiện không ăn uống, sinh hoạt, không được “ốm” cũng như sử dụng các dịch vụ phải tiêu tiền khác.

Theo các chuyên gia, ví dụ trên dù chỉ mang tính tượng trưng nhưng cũng cho thấy một thực trạng là giá nhà chung cư tại Việt Nam đang quá cao so với thu nhập bình quân của người lao động.

Trong thực tế, theo chị Nguyễn Thùy Linh, nhân viên văn phòng một doanh nghiệp tại Hà Nội cho biết thì với thu nhập của 2 vợ chồng hiện tại, mỗi tháng trừ ăn tiêu, tiền cho 2 con nhỏ ăn học chỉ để ra được khoảng 10 triệu đồng.

“Thuê nhà thì bất tiện, còn nếu mua nhà chung cư trả góp, nhỏ nhất cũng phải hơn 2 tỷ đồng, với thu nhập hiện tại, dù có cố gắng làm thêm và được tăng lương thì gia đình tôi cũng phải mất đến hơn 20 năm mới trả xong tiền nhà. Như vậy, nếu chỉ có niên hạn sử dụng trong 50 năm thì đã lúc hết nợ cũng đã phân nửa “đời” chung cư”, chị Nguyễn Thùy Linh cho biết.

Liên quan đến vấn đề giá nhà chung cư, mới đây, Bộ Xây dựng cho rằng quy định niên hạn sở hữu nhà chung cư (50-70 năm) sẽ có tác động đến giá bán nhà ở theo hướng giá bán sẽ có thể giảm hơn so với sở hữu lâu dài, từ đó tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình.

Như vậy, có thể nói, mấu chốt của bài toán niên hạn nhà chung cư là câu chuyện về giá bán. Theo đó, nếu nhà chung cư có thời hạn trong 50-70 năm tức việc giao đất, cho thuê đất cũng sẽ có thời hạn tương ứng, đồng nghĩa với các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất sẽ ít hơn đáng kể so với việc giao, cho thuê đất lâu dài.

"Nếu giá nhà chung cư có thời hạn 50-70 năm có thế thấp hơn đang kể (khoảng 1/2 giá hiện tại) so với nhà mặt đất hoặc chung cư lâu dài thì sẽ là một hướng đi phù hợp giúp giải bài toán nhà ở đang nóng hiện nay", TS. Đào Ngọc Nghiêm nhận định.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề trên, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì việc đề xuất quy định niên hạn sở hữu nhà chung cư là rất cần thiết để giải quyết dứt điểm tình trạng chung cư cũ đã xuống cấp, nhưng rất khó để cải tạo lại do người dân không chấp nhận mức đền bù mà chủ đầu tư đưa ra.

“Sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn. Tuy nhiên, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố, cần có phương án tính toán giá đất đối với những tòa chung cư có thời hạn”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.

Những vấn đề đặt ra về quyền sử dụng đất

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam thì nếu viện dẫn các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai hiện hành thì việc cấp "sổ hồng" thể hiện thời hạn sở hữu cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại.

Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp "sổ hồng" thời hạn 50 - 70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có "sổ hồng" thời hạn sử dụng là lâu dài, vĩnh viễn.

Tuy nhiên, các chuyên gia về bất động sản cho rằng sẽ có vấn đề phát sinh nếu chỉ cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư do quy định này đang có “độ vênh” với quyền sử dụng chính mảnh đất xây dựng chung cư. Hiện đa số các tòa nhà chung cư được xây dựng trên đất ở lâu dài, vĩnh viễn, trong khi công trình nhà ở chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn.

TS. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng hiện nay, trong giao quyền sử dụng đất có: giao quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và giao quyền sử dụng đất có thời hạn.

Với các khu vực cấp đất có thời hạn sử dụng nhất định, việc cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ hoàn toàn phù hợp. Hiện nay đất xây dựng chung cư trong các khu đô thị mới hoặc một số khu đất chuyển đổi chức năng thường có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm.

“Chẳng hạn như khu đô thị Ciputra (Hà Nội) khi cấp phép ban đầu thời hạn giao đất là 70 năm, nên nhà ở trên đất cũng có thời hạn sử dụng 70 năm. Nhưng đến khi đưa dân vào ở thì chủ đầu tư khu đô thị Ciputra đã kiến nghị TP. Hà Nội chuyển hóa đất đô thị Ciputra thành đất ở lâu dài và chủ đầu tư dự án phải đóng thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Do đó, thời hạn cấp "sổ hồng" cho căn hộ chung cư bao lâu sẽ phụ thuộc vào quyền sử dụng thửa đất xây các tòa nhà chung cư”, Tiến sỹ Đào Ngọc Nghiêm nhận định.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng Luật nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu nhà có thời hạn. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài.

Còn theo luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư Hà Nội) thì việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư là phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng đối với các công trình xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi là sở hữu, quản lý, giá trị đất đai. Hiện nay có nhiều dự án nhà ở thương mại căn hộ có giá 60 - 80 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ chỉ chiếm một phần trong tổng giá trị về đất.

Như vậy, theo các chuyên gia, việc quy định chung cư chỉ có niên hạn 50-70 năm cho tất cả các căn hộ chung cư sẽ cần giải quyết một số vướng mắc, mâu thuẫn trong hệ thống các quy định hiện hành về đất đai.

Ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng:

Quyền sử dụng đất có thể lâu dài nhưng công trình chung cư luôn có tuổi thọ nhất định nên trong đề cương sửa đổi Luật nhà ở, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ hai phương án. Phương án 1 sẽ cấp "sổ hồng" cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm). Phương án 2 là công trình chung cư thiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình.

Rõ ràng chung cư không thể vĩnh cửu được nên hết thời hạn sử dụng cần được phá dỡ. Bộ Xây dựng nghiêng về phương án cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư. Sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ cho người dân. Chứ không có chuyện hết thời hạn sử dụng thì "đuổi" người dân ra khỏi căn hộ.

Kinh nghiệm quốc tế:

Singapore chỉ cho 99 năm

Singapore tự hào có tỉ lệ dân sở hữu nhà cao bậc nhất thế giới, với khoảng 80% đang sống trong chung cư do Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) xây dựng và 75% đất đai thuộc sở hữu của nhà nước. Với những người ở trong các căn hộ của HDB, họ chỉ được sở hữu căn hộ đó tối đa 99 năm trong khi ở các bất động sản của chủ đầu tư tư nhân, người dân có thể mua đứt hoặc sở hữu 99 năm.

Nếu nhận căn hộ mới hoàn toàn, người chủ thường được khuyên nên bán trước năm thứ 25 bởi khi đó còn hút khách. Chủ càng giữ lâu thì càng mất tiền vì giá trị nhà giảm dần cho đến năm thứ 99 chỉ còn 0 đồng.

Năm 2018, một cuộc tranh luận sôi nổi đã bùng nổ khi nhiều người cho rằng thật bất hợp lý vì họ đã bỏ ra số tiền lớn nhưng lại không để lại được cho con cháu.

Thủ tướng Singapore Lý Hiển Long khi đó đã nói: "Sau 99 năm, những căn hộ này sẽ được trả lại cho nhà nước. Chính phủ sẽ tái phát triển các bất động sản ấy và xây dựng các căn hộ mới cho thế hệ tương lai. Đây là cách duy nhất để "tái chế" đất, bảo đảm con cháu đời sau có nhà mà ở. Nếu chúng tôi bán đứt cho mọi người quyền sở hữu căn hộ, sớm muộn gì chúng ta cũng sẽ hết đất để xây căn hộ mới...".