Chung cư niên hạn 50-70 năm, những vấn đề đặt ra

Vừa qua, liên quan đến vấn đề niên hạn chung cư, theo theo đề xuất của Bộ Xây Dựng, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể được xác định theo (1) thời hạn sử dụng của công trình, hoặc (2) thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của Luật Đất Đai 2013.

Theo ông David Jackson, với phương án nào đi chăng nữa thì trên bình diện chung, tôi hiểu Chính phủ Việt Nam đang hướng đến mục tiêu tăng trưởng ổn định cho thị trường bất động sản và một phần của định hướng này là xác định rõ các vấn đề về quyền sở hữu và thời hạn sở hữu. Bất cứ sự sửa đổi, bổ sung hay điều chỉnh nào giúp mọi người hiểu rõ họ đang đầu tư vào đâu, tương ứng như thế nào với khả năng của họ, thời hạn bao lâu… đều đáng hoan nghênh.

Nhận định về phương án thứ 2, quy định thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của Luật Đất Đai 2013, Tổng Giám Đốc Colliers tại Việt Nam cho rằng nếu áp dụng niên hạn căn hộ chung cư theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư dựa trên Luật Đất Đai 2013, thì luật này còn đang trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung.

Đối với phương án 1, xác định theo thời hạn sử dụng của công trình ông David Jackson cho là có cơ sở, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội lâu dài.

Tuy nhiên, đối với phương án xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, ông David Jackson cũng cho rằng rất cần một cách tiếp cận thấu đáo, có lộ trình cụ thể, đầy đủ phương án cho chủ sở hữu khi hết thời hạn sử dụng, các luật và quy định rõ ràng, đảm bảo thông tin và diễn giải đúng đắn. Khi đó, thị trường nhà ở sẽ đa dạng hơn, mở ra nhiều cơ hội hơn cho chủ sở hữu, nhà đầu tư và các đơn vị phát triển bất động sản.

Theo đó, giá thị trường của căn hộ sở hữu có thời hạn nhìn chung thấp hơn giá của căn hộ sở hữu lâu dài trong cùng khu vực, mặc dù điều này không phải lúc nào cũng đúng. Với những người muốn mua nhà sở hữu lâu dài và về sau truyền lại cho con cái, họ có thể chấp nhận mức giá cao hơn. Còn với người trẻ, các gia đình có khả năng tài chính vừa phải, hoặc nhà đầu tư quan tâm đến lợi suất cho thuê, họ có thể chọn những căn hộ sở hữu có thời hạn với mức giá phải chăng hơn và sau này có thể chuyển chỗ ở nếu thay đổi nhu cầu.

Đối với giá trị tài sản, theo ông David Jackson, thông thường giá trị cảm nhận của căn hộ sở hữu lâu dài cao hơn căn hộ sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, giá trị không chỉ là giá cả mà còn tính đến các yếu tố như tiện ích, khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, các lựa chọn ăn uống, thể thao & giải trí, hệ thống thoát nước...), khả năng kết nối với hạ tầng cơ bản (đường sá, trạm xe buýt, tàu điện ngầm...). Ví dụ, nếu xét về lợi suất cho thuê hàng năm, một căn hộ có thời hạn sở hữu còn lại dưới 20 năm nhưng ở gần trung tâm, có đủ tiện ích và dịch vụ thiết yếu có thể có giá trị cao hơn một căn hộ sở hữu lâu dài nhưng ở khu vực ngoại vi, thiếu tiện ích và khó tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.

Về mặt văn hóa, nhiều người quan niệm nhà vừa là nơi an cư, vừa có thể truyền lại cho đời sau và vì vậy muốn có quyền sở hữu lâu dài. Nhưng có một thực tế là nhận thức thay đổi theo thời gian và cấu trúc gia đình ở Việt Nam, đặc biệt là tại các đô thị cũng dần khác đi. Ngày càng có nhiều người sống ở đô thị và lựa chọn chung cư. Vậy nên, đảm bảo cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của các nhóm dân cư, với nhiều loại hình nhà ở có thời hạn sở hữu đa dạng là cần thiết.

Từ những phân tích trên, ông David Jackson nhận định việc áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư còn giúp giải quyết các khó khăn trong công tác quản lý và phát triển đô thị. Cũng như các loại hình nhà ở khác, chất lượng công trình nhà chung cư giảm dần khi càng gần cuối thời hạn sử dụng (được xác định theo tuổi thọ thiết kế và tuổi thực tế), ảnh hưởng đến an toàn tính mạng và tài sản của cư dân.

Quy định áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đồng nghĩa sẽ có nhiều cơ hội để tái phát triển hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi thời hạn kết thúc, từ đó phục vụ tốt hơn nhu cầu xã hội trong tương lai. Điều này còn giúp tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho các thế hệ tiếp theo, vì đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn và việc sử dụng đất không chỉ nhằm phát triển kinh tế mà còn cải thiện an sinh của con người, ông David Jackson nhận định.

Đối với thực tiễn nghiên cứu, ban hành và triển khai quy định liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam, Tổng Giám Đốc, Colliers tại Việt Nam cho rằng bất kỳ luật và chính sách mới nào nói chung, có thể được diễn giải theo nhiều cách khác nhau và vì thế có thể khiến nhiều người thấy bối rối, bất an. Điều này khá phổ biến ở nhiều nơi chứ không chỉ riêng Việt Nam. Sự quan tâm của công chúng và cộng đồng doanh nghiệp trong thời gian qua thực chất là cơ hội để các cơ quan có thẩm quyền diễn giải rõ ràng hơn nữa về vấn đề này và xây dựng lộ trình triển khai hợp lý.

Đồng thời, cần bàn tính các phương án để chủ căn hộ chung cư chọn lựa khi gần hết thời hạn sở hữu. quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn là điều không mới ở các nước trên thế giới. Nhưng vì đây là một đề xuất mới với nhiều người ở Việt Nam, rất cần xem xét và bàn thảo thận trọng, cân nhắc lộ trình hợp lý, đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích để có thể đạt được mục tiêu dài hạn. Chẳng hạn như việc họ có thể thanh toán một mức phí bổ sung để gia hạn thời hạn sở hữu, hoặc tham gia bán tập thể cho một bên thứ ba theo mức đền bù thỏa đáng, ông David Jackson khuyến nghị.