Sửa Tiêu chuẩn thẩm định giá: Những lưu ý khi xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định

Góp ý cho việc sửa đổi các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đại diện Công ty CP Tư vấn Thẩm định giá VCHP (Hải Phòng) cho rằng trong Bước 1 của Quy trình thẩm định giá tài sản là “Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá” có một số điểm cần lưu ý.

Quy trình thẩm định giá tài sản gồm 6 bước:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản

Việc xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá là điều cần thiết.

Tuy nhiên, theo đại diện VCHP, trong trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá:

Cụ thể, đại diện VCHP dẫn chứng, căn cứ theo phụ lục 02 – Tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06) thì: Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa khác sẽ căn cứ trên các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa; Căn cứ vào hóa đơn mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa, những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của vật tư, máy móc thiết bị, hàng hóa; Căn cứ vào catalô và/hoặc các thông số kinh tế - kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa; Các tài liệu khác thể hiện các đặc điểm pháp lý hoặc kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

Theo VCHP, quy định cần tính tới trường hợp tài sản thẩm định giá phục vụ mục đích mua sắm mới, tại thời điểm thẩm định giá chưa có các tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý của tài sản, chưa có hợp đồng mua, bán trước đó, chưa có hóa đơn mua bán…

Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá

Góp ý về việc phải xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá. VCHP cho rằng, đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

Tuy nhiên, có những bộ hồ sơ thẩm định giá, giá dịch vụ tư vấn có giá trị từ 50 triệu đồng trở xuống thì theo quyết định 17/2019/QĐ-TTg ngày 08/4/2019 của Thủ tướng chính phủ về một số gói thầu, nội dung mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên được áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại điều 26 Luật đấu thầu.

Theo đó, những hồ sơ có giá trị từ 50 triệu đồng trở xuống thì: “Thủ trưởng cơ quan, đơn vị quyết định việc mua sắm bảo đảm nguyên tắc tiết kiệm, hiệu quả và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình; không bắt buộc phải ký hợp đồng với nhà cung cấp nhưng phải bảo đảm chế độ hoá đơn, chứng từ đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật (không phải lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu)”.

Do đó việc sửa đổi các tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam cần sửa nội dung “theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết” bằng “theo công văn đề nghị thẩm định giá hoặc theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết”.

Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Theo VCHP, mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.

Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thi trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.

Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Ví dụ, khi thẩm định giá thửa đất của một nhà máy, thẩm định viên thu thập được thông tin cho rằng thửa đất này có khả năng bị ô nhiễm nhưng chưa có cơ sở vững chắc để kết luận thửa đất này bị ô nhiễm. Thẩm định viên có thể giả thiết thửa đất này không bị ô nhiễm nếu các chi phí để xác định mức độ ô nhiễm là quá lớn và không cần thiết trong bối cảnh, phạm vi cuộc thẩm định giá. Hoặc, khi thẩm định giá trị của tên thương mại gắn với một doanh nghiệp, thẩm định viên có thể giả định rằng doanh nghiệp đó sẽ tiếp tục hoạt động lâu dài mặc dù điều này không hoàn toàn chắc chắn.

Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.

Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết đặc biệt thì cần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp. Nếu việc tiến hành thẩm định giá trên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên không khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt này.

Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo kết quả thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.