Sẽ có làn sóng “cắt lỗ” chung cư?

Là nhà đầu tư bất động sản loại hình chung cư được 15 năm, chị Hoàng Thuý Hằng (Nam Từ Liêm, Hà Nội) rất có kinh nghiệm lựa chọn dự án, hướng, tầng, khu vực… để đầu tư. Chị đã từng ôm bộn tiền từ việc chung cư tại TP. Hồ Chí Minh tăng giá hồi năm 2018-2019. Theo chị chia sẻ, cứ “đánh” đâu là thắng đó.

Đơn cử, chị đã mua 3 căn hộ chung cư tại Thảo Điền và Vinhomes Central Park (TP. Hồ Chí Minh) từ khi ngay khi dự án bắt đầu triển khai. Do được vay với lãi suất ưu đãi (ưu đãi là cán bộ một ngân hàng thương mại), không bị sức ép về lãi suất, nên chị đã “thong thả” bán 3 căn hộ chung cư. Sau khi bán xong, chị lời được 1 tỷ đồng/căn. Có tiền chị lại tiếp tục xoay vòng đầu tư chung cư tại Hà Nội.

Cũng nhờ được vay ưu đãi, năm 2019-2020 chị đầu tư chung cư tại dự án Iris Garden, Goldmark City, Vinhomes Gardenia. Sau khi được nhận nhà, chị tiếp tục đầu tư vào sửa sang nội thất thì xuất hiện làn sóng tăng giá chung cư. Căn hộ tại dự án Iris Garden tổng số tiền đầu tư 3,7 tỷ đồng, nay chị thu được 4,6 tỷ đồng. Căn hộ tại Goldmark City đầu tư 4,1 tỷ đồng, chị bán được 5,3 tỷ đồng.

Cầm tiền trong tay, một phần trả nợ ngân hàng, số còn lại chị tiếp tục lại đầu tư 2 căn hộ chung cư tại dự án Hoàng Thành Pearl. Tuy nhiên do lần này giá chung cư đã tăng quá cao, nên chị cũng cần vay nhiều hơn. Dự án dự kiến quý 2/2024 mới bàn giao, nhưng chị vay ngân hàng lên tới 60% giá trị căn hộ.

Mối quan tâm nhất của chị Hằng hiện nay là ngân hàng có tiếp tục cho người mua nhà giải ngân nữa không? Vì theo chị, từ nay đến cuối năm nhiều ngân hàng hết room tín dụng và sang năm 2023 tình trạng này cũng sẽ không khả quan hơn. Như vậy, chị lo ngại sẽ không có tiền để đóng tiếp, có thể sẽ phải bán “lúa non”. Nếu thị trường chung cư tiếp tục tăng giá, chị có thể chấp nhận giảm lãi để bán. Tuy nhiên, nếu thị trường chung cư hạ nhiệt, chắc chắn chị sẽ phải cắt lỗ.

Có thể nói, từ hơn 2 tháng trở lại đây, thị trường căn hộ chung cư tăng giá chóng mặt. Không chỉ các dự án vừa đưa vào sử dụng mà ngay cả những dự án vận hành hàng chục năm rồi cũng tăng giá.

Theo một đơn vị kinh doanh bất động sản thì giá chung cư đã tăng từ 15-20% chỉ trong vòng 2 tháng. Trong khi đó nguồn cung tiếp tục khan hiếm, nhiều dự án phải dừng lại để rà soát lại pháp lý. Nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn nguồn tài chính để triển khai, lãi suất huy động và cho vay đều tăng… đang gây áp lực cho cả doanh nghiệp và người dân.

Trao đổi với báo chí, đại diện lãnh đạo Tập đoàn Bất động sản Hải Phát cho biết, mới đây nhiều ngân hàng thông báo tăng lãi suất cho vay. Theo vị này, lãi suất sẽ còn tăng tiếp, nếu lãi suất tiếp tục tăng lên mức 15%, nhà đầu tư vẫn có thể duy trì, cầm cự được khoảng 6 tháng. Quá thời gian này sẽ xảy ra câu chuyện “cắt lỗ”trên thị trường.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cho hay, lãi suất tăng, thanh khoản giảm, nhưng giá bất động sản từ năm 2020 đến 2021 tăng ít nhất khoảng 50%. Nếu nhà đầu tư mua ở thời điểm năm 2021 vẫn có lời. Do đó, nói “cắt lỗ” cũng không đúng mà chỉ là đang cắt trên lãi, chưa cắt vào gốc.

“Thị trường bất động sản hiện nay không như trước đây, thị trường phải ‘đóng băng’ lâu mới xảy ra ‘cắt lỗ’. 10 năm trước khi thị trường bất động sản khó khăn khoảng 1-1,5 năm, nhà đầu tư không chịu được mới ‘cắt lỗ’. Còn nay, thị trường rộng hơn, phân khúc đa dạng hơn; chuyện ‘cắt lỗ’ hay ‘đóng băng’, khó thanh khoản nếu có xảy ra thì chỉ ở một số khu vực và ở vài phân khúc, chứ không phải tất cả toàn bộ thị trường”, lãnh đạo Tập đoàn này nói.

Nói về thị trường bất động sản liệu có giảm giá, giới chuyên môn cho rằng, mặc dù thị trường thanh khoản èo uột nhưng vẫn chưa thấy bất động sản ở đâu giảm giá mà chỉ thấy đi ngang. Đặc biệt, loại hình chung cư còn tăng giá mạnh, khiến cho người lao động ngày càng khó khăn để sở hữu một ngôi nhà hơn.

Nhận định về thị trường thời gian tới, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, xu thế thị trường năm sau chưa rõ ràng, nhà đầu tư nên chờ đợi thêm. Bởi sang năm thị trường còn phụ thuộc vào lãi suất điều hành, các chính sách vĩ mô mới có thể đưa ra quyết định. Thị trường bất động sản đến hết năm nay và năm sau sẽ khó khăn. Thị trường có chu kỳ, cứ 5-6 năm tăng, sẽ có 2-3 năm giảm. Hiện chu kỳ giảm bắt đầu từ tháng 4 đến nay, kỳ vọng 1 năm nữa, nếu không cũng 1,5 năm nữa mới hết chu kỳ giảm.