"Phá băng” nhà ở xã hội

Bất cập và thách thức trong chính sách nhà ở xã hội

Trong nhiều thập kỷ qua, mô hình NOXH đã được một số nước trên giới quan tâm và phát triển thành công như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc,... Tại Việt Nam, chương trình NOXH đã trải qua khoảng 12 năm triển khai. Kết quả thu được, đã giúp hàng trăm nghìn hộ gia đình có thu nhập thấp và công nhân được cải thiện nhà ở.

Mặt khác, quá trình triển khai thực hiện các chính sách về NOXH đã bộc lộ một số hạn chế và thách thức: Đầu tiên, cơ chế - chính sách phát triển NOXH còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh - bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí một thủ tục có thể dài đến 3 năm; Thứ hai là chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NOXH.

Về chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài, làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NOXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất,…); Chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NOXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn,...

Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NOXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Còn với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NOXH bị hạn chế trên nhiều phương diện. Do thông tin về các dự án NOXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NOXH.

Tiếp đó, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài,… Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình NOXH tại Việt Nam trong nhiều năm qua.

Phương pháp trong “phá băng” phát triển nhà ở xã hội

Nhằm khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp, các chuyên gia đề xuất một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của NOXH.

Bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà.

Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH độc lập tương tự các nước phát triển.

Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NOXH phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng đồng quan điểm cho rằng, cần có nhiều giải pháp tháo gỡ “ách tắc, vướng mắc” về đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội để tăng nguồn cung nhà ở xã hội như: Tăng nguồn cung nhà ở xã hội đối với trường hợp dự án sử dụng “đất công” (là đất sạch) để phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ “vướng mắc” về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được hoán đổi nhà ở xã hội tương đương quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại để đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội và phù hợp với tình hình thực tiễn…

Mặt khác, muốn có nhiều nhà ở xã hội và “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”, phải tháo gỡ các “vướng mắc, bất cập” của một số quy định pháp luật hiện hành và bổ sung các cơ chế chính sách mới (hiện nay chưa có) để đẩy mạnh hoạt động phát triển nhà ở xã hội và “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”.