Sự khác biệt giữa Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và Chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản

Trong khi thị trường vẫn đang băn khoăn liệu Công ty bất động sản mới lập của tỷ phú Phạm Nhật Vượng có giống quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) hay là một sản phẩm tài chính nào khác thì có một thực tế mà các nhà đầu tư cần xác định REIT và ABS là 2 sản phẩm tài chính hoàn toàn khác nhau.

REIT và ABS là gì

Theo ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) tại Việt Nam thì REIT đơn giản là một quỹ, huy động vốn của nhà đầu tư với điều lệ và chính sách đầu tư cụ thể, rõ ràng với mục đích đầu tư vào các sản phẩm bất động sản theo các quy định hiện hành của pháp luật.

Theo đó, nhà đầu tư sẽ góp vốn vào REIT, sau đó quỹ này sẽ đầu tư bất động sản. Lợi thế của REIT là giúp nhà đầu tư vốn nhỏ vẫn có thể đầu tư vào bất động sản với mục đích đa dạng hoá danh mục đầu tư, nhận tiền lợi tức định kỳ, nhất là đầu tư BĐS cho thuê thông qua mua chứng chỉ quỹ REIT.

Còn với Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản (ABS) là dạng chứng khoán hoá tài sản đầu tư. Nhà phát hành ABS đầu tư vào sản phẩm bất động sản rồi chia nhỏ ra để phát hành chứng khoán tương ứng với từng phần nhỏ được chia và bán ra trên thị trường cho nhà đầu tư.

Ông Long dẫn chứng ví dụ điển hình nhất của ABS là sản phẩm Nghĩa vụ nợ thế chấp bằng tài sản (Collateral Debt Obligation - CDO) sụp đổ trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 hay còn gọi là cuộc khủng hoảng Nợ dưới chuẩn (Subprime mortgage).

Khi đó, các Ngân hàng cho người không đủ tiêu chuẩn vay để mua nhà (subprime mortgage), sau đó ngân hàng biến khoản cho vay dưới chuẩn đó thành chứng khoán (CDO) được đảm bảo bằng chính ngôi nhà được cho vay để mua. Chứng khoán đó được bán lại trên thị trường cho các nhà đầu tư thứ cấp. Theo đó, Lehman Brothers phá sản một lý do rất quan trọng là đổ tiền vào CDO.

Theo ông Long, mọi người đầu tư vào ABS (CDO) vì tin rằng giá bất động sản sẽ tăng mãi mãi. Tuy nhiên thực tế không như thế, chỉ số giá nhà tại Mỹ đạt đỉnh vào giữa 2007 và sau đó sụt giảm dây chuyền (Domino) nghiêm trọng khiến CDO sụp đổ dù trước khi sụp đổ CDO vẫn tăng liên tục bất chấp mọi cảnh báo.

REIT khác với ABS (CDO).

Theo ông Phan Lê Thành Long, dòng tiền đầu tư của REIT và ABS là ngược chiều nhau. Dù cùng có tài sản cơ sở là bất động sản nhưng biến động thị trường của REIT và ABS rất khác nhau.

ABS chịu tác động của rủi ro thị trường (market risk) chứng khoán cao hơn, trong khi REIT chịu rủi ro thị trường BĐS.

Khi bất động sản sụt giảm nhưng giá CDO vẫn cứ tăng mạnh bởi yếu tố đầu cơ, dòng tiền, truyền thông,… còn khi giá BĐS xuống REIT vẫn có thể sống tốt nếu đầu tư vào những sản phẩm bất động sản có dòng tiền như Hạ tầng (Infrastructure), Bán lẻ (Retail), hay Khu công nghiệp.

Theo đó, mức độ tương quan của REIT và Cổ phiếu là dưới 0.5. Như vậy, bất động sản và Cổ phiếu bất động sản là rất khác nhau, giống như REIT và ABS. Không thể nói bạn không có đủ tiền mua bất động sản thì bạn mua Cổ phiếu công ty bất động sản. Bởi cổ phiếu chịu rủi ro thị trường cổ phiếu, bất động sản chịu rủi ro thị trường bất động sản, mặc dù bất động sản và Cổ phiếu đều là hai lớp tài sản rủi ro cao.