Nhà đầu tư đang “kẹt” trong nghịch lý giá cao, thanh khoản thấp

Đà giảm tốc lan rộng

Thời gian qua, đà giảm tốc, thậm chí “chững” lại của thị trường bất động sản, nhất là tại những phân khúc đã có sự sốt nóng trước đó như đất nền đã xuất hiện ngày càng rõ rệt trên thị trường.

Tại Hà Nội, theo anh Đỗ Tân (Quốc Oai, Hà Nội), một nhà đầu tư đã tham gia thị trường đất nền ven đô từ những đợt “sóng” đầu tiên thời điểm đầu năm 2021 cho biết hiện nay dù giá rao bán vẫn ở mức cao nhưng thanh khoản rất kém, việc mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư cũng chỉ lác đác còn nhà đầu tư mới thì hầu như không có.

“Một số thửa đất phân lô tiếp giáp khu công nghệ cao Hòa Lạc, trước đây hở ra là mất, bán chênh mấy giá vẫn “bay” ngay nhưng cả tháng qua dù đã rao bằng giá mua để thu tiền về nhưng vẫn chưa bán được. Nhà đầu tư mới thì hầu như không mấy mặn mà nữa do mặt bằng giá cũng đã khá cao, còn giới đầu tư, đầu cơ thì ai cũng muốn thu tiền về nên lượng giao dịch khá èo uột”, anh Đỗ Tân cho biết.

Trên toàn thị trường, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2022 cho thấy hiện tượng giao dịch bất động sản bán đang khá chậm so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng quan tâm bất động sản bán đã giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung chủ yếu ở các loại hình là đất, đất nền dự án. Trong khi đó lượng tin đăng rao bán tăng trên 22%, đặc biệt đất nền dự án tăng 38%.

Sau giai đoạn dễ dàng cho cả người mua và người bán, các nhà đầu tư hay những người đang cầm hàng đăng nhiều hơn để có thể bán sản phẩm của mình, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết.

Chia sẻ về thực tế trên, ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết theo thống kê dữ liệu lớn của đơn vị này về thị trường bất động sản miền Bắc cho thấy trong tháng 5 vừa qua, lượng quan tâm và giao dịch mua bán loại hình đất có dấu hiệu chững lại, chỉ xuất hiện sóng nhẹ ở khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có dự án quy hoạch.

Đối với thị trường thứ cấp tại phía Nam, theo thống kê của DKRA, dù giá chào bán vẫn tăng nhưng thanh khoản đất nền tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh đã sụt giảm từ tháng 4 đến nay, phần lớn đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Đơn vị này dự báo, nguồn cung và sức cầu trong tháng tiếp theo sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường.

Theo lý giải của đại điện DKRA, hiện tượng thanh khoản sụt giảm nên trong thời gian vừa qua là do đa phần người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Điều này đang dẫn đến một thực tế là mua vào dễ hơn bán ra. Bởi mức giá bán đang neo cao hơn so với giá trị thực tế.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Một số nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể tìm thấy các sản phẩm giá tốt để mua nhưng các nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm thì nên cảnh giác với những rủi ro khi thị trường chững lại.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo trong thị trường khó khăn

Trong bối cảnh thị trường diễn biến theo hướng không mấy tích cực hiện nay, theo ông Trần Khanh Quang các nhà đầu tư nên chờ đợi và tiếp tục quan sát các diễn biến tiếp theo của thị trường. Nếu vẫn chọn mua bất động sản ở thời điểm này, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố.

Cụ thể, chỉ nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để mua lúc này bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.

Còn theo nhận định của ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ thì hiện nay nhiều người đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong hai tháng vừa qua lộ rõ sự lao dốc và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.

Theo ông Phạm Đức Toản dự báo, nếu các ngân hàng không nới room tín dụng cho bất động sản thì thị trường sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm. Dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ co hẹp lại. Quy mô của thị trường bất động sản sẽ giảm đi do nguồn cung và lượng giao dịch ít đi, nhưng thị trường sẽ không “chết”.

Dự báo về bối cảnh thị trường bất động sản những tháng cuối năm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định thị trường từ nay đến cuối năm diễn biến trong bối cảnh nguồn cung (nhà ở -PV) tiếp tục thiết hụt, giá bán duy trì mức cao và thanh khoản chậm.

Theo đó, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng các nhà đầu tư hiện đang đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao dẫn đến tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế.

Khuyến nghị các nhà đầu tư trong bối cảnh giá cao, thanh khoản thấp hiện nay, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng nhà đầu tư cần xem xét lại sản phẩm bất động sản mình đang nắm giữ. Những sản phẩm, khu vực không tăng giá theo giá trị thật mà tăng theo kiểu “nước lên thuyền lên” thì có thể sẽ có sự điều chỉnh lại giá cho phù hợp hơn.