Đầu tư bất động sản ăn theo đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô: Cần tính chuyện đường dài

Giá cao, thanh khoản thấp

Sau khi Quốc hội thông qua chủ trương, thông tin về bất động sản dọc các vị trí có quy hoạch tuyến đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô Hà Nội chạy qua đã được các môi giới nhà đất liên tục “phát tán” trên các diễn đàn rao bán bất động sản cũng như qua các kênh marketing số như zalo, facebook, tiktok,…

Theo đó, một đợt “sóng” mới lại đang bắt đầu hình thành kế tiếp những đợt sóng tăng giá đất trước đây từ khi mới có thông tin dự kiến quy hoạch và triển khai đường vành đai 4 Vùng Thủ đô.

Cụ thể, từ thời điểm đầu năm 2021, giá nhà đất tại các vùng dự kiến quy hoạch có tuyến đường đi qua đã rục rịch tăng giá từ vài chục phần trăm, thậm chí cá biệt một số điểm còn tăng bằng lần.

Chia sẻ với MarketTimes, anh Đỗ Linh, môi giới Sàn Bất động sản Tây Phát (Hà Đông) hiện đang hoạt động rất tích cực tại các vùng có thông tin quy hoạch đường Vành đai 4 cho biết, từ khoảng giữa năm 2021, các lô đất dự kiến nằm dọc theo tuyến đường, đoạn qua cầu Mễ Sở nối từ Thường Tín (Hà Nội) sang Văn Giang (Hưng Yên) đã rục rịch tăng giá từ 4-5 triệu đồng/m2 lên mức 11-13,5 triệu đồng/m2 vào cuối năm.

“Hiện nay, tuy thị trường đất nền dù có phần đang chững lại nhưng giá vẫn neo ở mức cao, những nhà đầu tư đã mua vào trước đó vẫn chưa muốn bán khi chưa được giá. Sau khi có thông tin Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư dự án thì thị trường có nóng hơn nhưng lượng giao dịch tương đối ít do giá đã khá cao, nhà đầu tư lo ngại khi mua vào sẽ khó bán ra cao hơn cũng như khả năng biên độ lợi nhuận nếu có cũng là ít”, anh Đỗ Linh cho biết.

Trước thực tế giá nhà đất, nhất là đất nền tại các khu vực dọc theo quy hoạch tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô đã sốt nóng từ đầu năm 2021 lại tiếp tục được đẩy lên, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, xác định rõ vị thế đầu tư hay đầu cơ khi tham gia thị trường.

Cần cẩn trọng và tính chuyện đường dài

Chia sẻ về câu chuyện đầu tư bất động sản “ăn theo” các dự án hạ tầng trọng điểm, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng quy hoạch dự án có thể là rất tốt nhưng việc triển khai trong thực tế thường sẽ có độ trễ, nhất là với một dự án liên quan đến nhiều địa phương lại càng có nhiều vấn đề phải giải quyết để triển khai được.

Chia sẻ quan điểm trên, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc “dựa hơi” hạ tầng để đẩy giá bán bất động sản chính là chiêu thức của các “đội lái” thường sử dụng để tạo sóng thị trường.

Hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Nhưng cần lưu ý, việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính “dài hơi” và đầu tư của người có nguồn tiền nhàn rỗi. Các nhà đầu tư khi quan tâm cần phải khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ về quy hoạch, nguồn đầu tư, thời gian đầu tư và lựa chọn vị trí đất có tính thanh khoản. Tuyệt đối không đầu tư đất lúa, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng, TS. Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.

Phân tích dưới góc độ “kỹ thuật” về câu chuyện đầu tư bất động sản dọc theo các tuyến đường lớn, TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho rằng tuyến đường Vành đai 4 có tổng chiều dài gần 100km, đi qua 3 tỉnh chắc chắn sẽ làm tăng sức nóng thị trường bất động sản tại các khu vực mà tuyến đường đi qua.

Tuy nhiên, cũng theo TS. Nguyễn Hữu Cường, các nhà đầu tư cá nhân sẽ rất khó để xác định được mốc lộ giới, các hành lang tuyến đường hai bên luôn là một ẩn số cũng như ranh giới của những mảnh đất giao thoa giữa trong quy hoạch và ngoài quy hoạch rất khó để định vị, cùng trên một thửa đất, từ đâu đến đâu, địa chỉ nào, tọa độ nào, mốc giới nào là đất ở trong quy hoạch, được giao dịch và cấm giao dịch.

Bên cạnh đó, với các tuyến đường vành đai và hướng tâm đã hiện hữu như Đại lộ Thăng Long thực tế hai bên đường thường được rào lại để đảm bảo an toàn và không thể đỗ xe... do đó, các diện tích ven đường cũng khó đưa vào kinh doanh dịch vụ được dẫn đến việc bất động sản không gia tăng giá trị hoặc giá trị không cao, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội phân tích.