Kiến nghị cơ chế “công bằng” hơn cho chủ đầu tư các dự án nhà ở, khu đô thị

Bất cập đặt ra

Trong văn bản gửi tới Markettimes, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) cho rằng trong thực tế triển khai các dự án nhà ở, khu đô thị hiện nay đang tồn tại bất cập là các doanh nghiệp là chủ đầu tư chưa được ưu tiên triển khai các dự án trên phần đất dịch vụ công cộng của dự án.

Theo đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho rằng hiện nay, theo quy định, các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án khu đô thị, nhà ở thương mại sẽ phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn, thường từ vài chục tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng, thậm chí đến hàng ngàn tỷ đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất dự án đầu tư khu đô thị, khu nhà ở.

Sau đó, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước với giá trị rất lớn, thường bằng khoảng 70-80% chi phí giải phóng mặt bằng.

Tiếp theo là các chi phí đầu tư xây dựng san lấp mặt bằng, thi công các công trình kết cấu hạ tầng của dự án như đường giao thông, hệ thống thoát nước và xử lý nước thải, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, internet, công viên cây xanh, kết cấu hạ tầng đất y tế, giáo dục, vui chơi giải trí. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng phải chịu các chi phí khác như chi phí vốn; chi phí quản lý…

Theo Chủ tịch HOREA, bất cập xuất phát từ việc doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nói trên dù đã tham gia phát triển dự án từ đầu, bỏ ra hàng loạt chi phí theo quy định nhưng khi có nhu cầu lại không được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề.

“Quy định trên là không hợp lý và không đảm bảo được quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Lý giải về quá trình dẫn đến bất cập nói trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng trong những giai đoạn trước khi thị trường bất động sản còn sơ khai thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở đều mong muốn bàn giao cho địa phương quản lý vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật và cả các công trình hạ tầng xã hội của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên cây xanh vui chơi giải trí để “rảnh nợ” vì “khó” quản lý vận hành và “khó” kinh doanh.

Tuy nhiên, khoảng hơn 10 năm gần đây thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở lại có nhu cầu đầu tư kinh doanh đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án.

Đây là nhu cầu hợp pháp, chính đáng vừa phù hợp với chủ trương xã hội hoá đầu tư các công trình dịch vụ và tiện ích đô thị phục vụ lợi ích công cộng mà Nhà nước không phải bỏ ngân sách để đầu tư; vừa đảm bảo có các dịch vụ, tiện ích đô thị phục vụ cư dân trong dự án, cho cả khu vực lân cận và khách vãng lai theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, mà nếu bàn giao các khu đất này cho địa phương thì không biết đến bao giờ mới bố trí được vốn ngân sách nhà nước để đầu tư các công trình phúc lợi công cộng này, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Kiến nghị giải pháp

Theo HOREA, hiện nay, theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 về nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, quy định: “e) Đánh giá (…) sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị” .

Bên cạnh đó, tại điểm a khoản 3 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP về thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, quy định: “3. Đối với dự án đầu tư xây dựng, đề xuất dự án đầu tư gồm: a) Nội dung (…) sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị. Đối với dự án khu đô thị trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền được nộp hoặc sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương”.

Từ những quy định nêu trên, HOREA cho rằng Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021, nên các quy định pháp luật về đầu tư nói trên áp dụng cho các dự án mới. Tuy nhiên, do “quy định chuyển tiếp” tại Điều 77 Luật Đầu tư 2020 và Mục 2 Chương IX Nghị định 31/2021/NĐ-CP hiện không quy định “hiệu lực trở về trước” (tại khoản 1 Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 quy định trường hợp áp dụng “hồi tố”) đối với các dự án khu đô thị, khu nhà ở đã được phê duyệt hoặc đang thực hiện.

Do đó, các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu đầu tư nhưng vẫn chưa được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án khu đô thị, khu nhà ở của chính mình.

Từ những luận cứ nêu trên, HOREA kiến nghị các cơ quan chức năng xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nếu có nhu cầu thì được quyền ưu tiên đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề.

“Xét về nguồn gốc tạo lập quỹ đất và kết cấu hạ tầng xã hội này là do công sức đầu tư xây dựng của chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở”, ông Lê Hoàng Châu nói.