Khắc phục tình trạng "lệch pha" trên thị trường bất động sản

Lệch pha phân khúc thị trường

Theo số liệu của HOREA, tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” đã thể hiện ngày càng rõ nét.

Chỉ tính riêng tại thị trường TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đưa ra thị trưởng chủ yếu ở phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi đóphân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội lại vô cùng khan hiếm. Điều này đã và đang có tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể, theo HOREA loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m² tại TP.HCM, năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 06 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%); trong lúc nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo.

Theo đó, nếu như năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5% thì năm 2018 là 8.502 căn, chiếm 30%; năm 2019 là 15.479 căn, chiếm 67,1%; năm 2021 là 10.404 căn, chiếm 72% và 6 tháng đầu năm 2022 là 7.577 căn, chiếm đến 80,13%.

Đối với thị trường cả nước, theo HOREA, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao, theo đó, các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng hàng tồn kho.

"Trong bối cảnh dự án mới được cấp phép gần như không có thì số ít những dự án đã đủ điều kiện triển khai mặc nhiên hưởng lợi, giá bán trở thành "cao cấp" do nguồn cung chung khan hiếm", ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Theo Chủ tịch HOREA, tình trạng lệch pha nguồn cung nhà ở, một phần đến từ vướng mắc tại Luật Nhà ở 2014 liên quan đến quy định công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Vướng mắc đặt ra

Theo HOREA, hiện nay, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế, số dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% trên thị trường bất động sản.

Trong khi đó, có đến khoảng 99% dự án nhà ở là có quỹ đất hỗn hợp (gồm “đất ở và các loại đất khác”) hoặc có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” (như có 100% đất nông nghiệp hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Các dự án này, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở, nhưng vẫn không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Do đó, trong giai đoạn 2015-2020, tồn tại nói trên đã “đóng băng” tất cả các dự án có quỹ đất hỗn hợp hoặc có “đất khác không phải là đất ở” không thể triển khai thực hiện.

Đó cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và gây khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp đã bỏ ra khoản tiền rất lớn để chuẩn bị quỹ đất dự án, phải chịu nhiều rủi ro do bị đọng vốn kéo dài.

Theo ông Lê Hoàng Châu, qua nghiên cứu, rà soát có thể nhận thấy, điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 đã chưa thống nhất, chưa đồng bộ, chưa phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định về “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”.

"Những tồn tại nói trên là một nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung nhà ở trong 6 năm qua", Chủ tịch HOREA nhận định.

Kiến nghị tháo gỡ

Từ những tồn tại, vướng mắc liên quan đến quy định của Luật Nhà ở 2014, HOREA kiến nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu chiếu theo quy định của Luật Đầu tư 2020, tại điểm c khoản 1 Điều 75 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 dù đã bổ sung thêm 1 trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác…” được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Mới đây nhất, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tiếp tục được sửa đổi, bổ sung tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật, nhưng vẫn chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” (như có 100% đất nông nghiệp hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Do đó, theo ông Lê Hoàng Châu, những “khúc mắc” và tồn tại xuất phát từ chỉ một điều khoản trong Luật Nhà ở 2014 đã được nhận diện rất rõ trong thực tế và Chính phủ cũng như các Bộ ngành cũng đã có hướng điều chỉnh tuy nhiên đến nay vẫn chưa thực hiện được là điều rất đáng trăn trở cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và các dự án nhà ở thương mại nói riêng.

Trong thời gian sớm nhất, HOREA đề nghị các cơ quan chức năng sớm quan tâm, xem xét để sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo hướng bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai như Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ, Chủ tịch HOREA chia sẻ.