Nhiều điểm mới về giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố đăng tải công khai dự thảo Dự án Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) để lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan trước khi trình Chính phủ.

Thời gian lấy ý kiến cho dự thảo luật sẽ kết thúc vào ngày 25/9/2022.

Một trong những nội dung đáng chú ý trong Dự thảo được Bộ TN&MT công bố là những quy định liên quan đến giá đất, định giá đất được quy định rõ ràng, cụ thể, chi tiết hơn theo hướng hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Công khai, minh bạch giá đất

Cụ thể, tại khoản 4, điều 126 Dự thảo quy định về “Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” xác định “giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất”.

Cũng theo Dự thảo “việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 06 tháng”.

“Trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất nhưng không làm thay đổi diện tích đất sử dụng thì phải xác định lại giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung”, Dự thảo xác định.

“Nâng tầm” định giá đất

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất hiện được Dự thảo quy định tại điều 129 theo hướng việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc gồm: Theo mục đích sử dụng đất định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; Tuân thủ đúng quy chuẩn, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Cũng theo Dự thảo, Chính phủ sẽ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể.

Đặc biệt, Dự thảo cũng đã “luật hóa” công tác tư vấn xác định giá đất. Theo đó, tại điều 132 Dự thảo xác định việc tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp như: xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; Để giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; Thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu; Định giá đất trong tố tụng.

Cũng theo Dự thảo, điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 129 của Luật (Dự thảo) này.

Dự thảo cũng quy định giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

Đặc biệt, Dự thảo cũng dành hẳn 1 điều 133 để quy định về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Xác định giá đất cụ thể

Với việc loại bỏ Khung giá đất, Dự thảo hiện quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện việc thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể.

Cũng theo Dự thảo, Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp như để tính tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất khi giao đất, thu hồi đất, đấu giá đất, xác định giá trị đất đai khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước,…

Dự thảo cũng xác định Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm định giá./.