Hậu sáp nhập, sức cầu gọi tên khu vực nào tại siêu đô thị TP.HCM mới?

Mặt bằng giá sẽ tiếp tục đi lên sau sáp nhập

Theo dự báo từ các chuyên gia, sau sáp nhập, siêu đô thị TP.HCM sẽ chứng kiến làn sóng giãn dân mạnh ra các khu vực lân cận, kéo theo mặt bằng giá bất động sản tại Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng đáng kể. Cụ thể, khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (nay thuộc TP.HCM mới) có thể tăng 15–20%; Phú Mỹ, Hồ Tràm tăng 20–30% trong thời gian tới.

Báo cáo 5 tháng đầu năm 2025 từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm đến chung cư đang phục hồi, giá bán tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM, trong khi giá thuê ổn định và có xu hướng nhích nhẹ. Tuy nhiên, phân khúc vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, trong khi căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ tại TP.HCM tăng nhanh do nguồn cung mới hạn chế, trong khi lãi suất giảm mạnh khiến dòng tiền đổ vào căn hộ như một kênh đầu tư ưa chuộng. Bên cạnh đó, việc tháo gỡ pháp lý cho loại hình chung cư thời gian qua cũng góp phần tạo tâm lý tích cực, đẩy sức cầu tăng mạnh “Mức tăng giá 23-26% trong 5 tháng đầu năm 2025 là khá cao nhưng sự tăng giá này phản ánh thực tế nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vẫn rất lớn”, ông Tuấn nhận định.

Giá bất động sản TP.HCM chưa có dấu hiệu ngừng tăng.

Theo Giám đốc Batdongsan.com.vn, chung cư TP.HCM năm 2025 tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực mạnh, niềm tin phục hồi từ việc tháo gỡ pháp lý và nguồn cung mới từ các chủ đầu tư uy tín. Căn hộ có thể trở thành xu hướng đầu tư hậu sáp nhập, dù người mua vẫn rất thận trọng trước nguy cơ bị làm giá trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung.

Niềm tin tăng giá bất động sản hậu sáp nhập là có cơ sở. Phát biểu tại “Diễn đàn đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới”, TS. Lê Xuân Nghĩa – Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển khẳng định: “Trong bối cảnh hiện tại, thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội mới đầy tiềm năng.”

Ông nhận định việc sáp nhập tỉnh, thành là bước đi chiến lược, mở ra làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ và sự hình thành các đô thị vệ tinh hiện đại. “Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia... sẽ khơi dậy một xu hướng đô thị hóa chưa từng có,” ông Nghĩa nhấn mạnh. Với hạ tầng phát triển, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn, giúp thị trường bất động sản có diện mạo mới.

Theo các chuyên gia, tái cấu trúc địa giới không chỉ là thay đổi hành chính mà còn là cú hích mở ra chu kỳ tăng trưởng mới, nhất là tại các khu vực có hạ tầng tốt, thu hút dân cư và tiềm năng phát triển đô thị – công nghiệp song hành.

Thị trường ghi nhận người mua đang ở tâm thế “sốt sắng” tìm cơ hội đầu tư và an cư sớm giai đoạn đầu sáp nhập. Điều này giúp sức cầu quay lại ở một số dự án mở bán gần đây với tỷ lệ booking khá tốt, đặc biệt trong nhóm căn hộ giá từ 30–40 triệu đồng/m² – được đánh giá còn dư địa tăng giá rõ rệt.

Nhà vừa túi tiền tiếp tục là thách thức đối với siêu đô thị TP.HCM mới

Sau sáp nhập, TP.HCM mới được kỳ vọng có nguồn cung nhà ở dồi dào hơn nhờ bổ sung thêm nhiều dự án từ khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (trước đây). Tuy nhiên, việc tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền vẫn là một thách thức lớn.

Theo chuyên gia Savills Việt Nam, sáp nhập có thể tạo ra một thị trường đa dạng nguồn cung, trong đó Bình Dương (cũ) sẽ là lực bổ sung quan trọng cho TP.HCM. Dù vậy, ngay cả tại Bình Dương, căn hộ giá 30–40 triệu đồng/m² hiện cũng đang ngày càng khan hiếm. Phần lớn các dự án mở bán gần đây đã chạm ngưỡng 50–60 triệu đồng/m², thậm chí có nơi vượt 70 triệu đồng/m². Điều này cho thấy kỳ vọng về mặt bằng giá "dễ thở" sau sáp nhập có thể khó thành hiện thực.

Mức độ quan tâm bất động sản còn lớn, tuy nhiên nguồn cung giá vừa túi tiền đang ngày sụt giảm tại TP.HCM. Nguồn dữ liệu: Batdongsan.com.vn

Điểm mặt các dự án căn hộ giá còn ở ngưỡng từ 30-40 triệu đồng/m2 tại TP.HCM mới hiện khá ít, chủ yếu tập trung ở khu vực Bình Dương (cũ).

Đơn cử, dự án TT AVIO của Liên doanh Nhật Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group chuẩn bị bung tháp Orion quy mô gần 1.000 căn hộ ra thị trường gây chú ý vì mức giá chỉ từ 33,6 triệu đồng/m2. Đây là nguồn cung giá tốt hiếm hoi tại P.Dĩ An, TP.HCM. Nhờ mặt bằng giá vừa tầm, bàn giao cao cấp và chính sách bán hàng không thanh toán trong vòng 30 tháng nên dự án nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua. Tháp đầu tiên của dự án đã có 1.000 chủ nhân sở hữu trong thời gian ngắn bung thị trường, hiện tại đã kí HĐMB với chủ đầu tư.

Các dự án căn hộ có mức giá hợp lý vẫn thu hút được sự quan tâm từ thị trường.

Hay mới đây, dự án Bcons Bình An Đông Tây khởi động ra thị trường với hơn 1.800 căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, cũng là mức giá tốt của khu vực.

Tương tự, căn hộ Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group giá từ 2 tỷ đồng/căn/2PN dự kiến sẽ ra mắt trong tháng 7 này gây chú ý vì mức giá còn khá tốt so với mặt bằng giá chug của thị trường TP.HCM mới.

Theo ghi nhận, các dự án căn hộ có mức giá hợp lý vẫn thu hút được sự quan tâm từ thị trường. Tuy nhiên, sự thiếu hụt dần nguồn cung sơ cấp trong ngưỡng 30–40 triệu đồng/m² đang tạo ra thách thức không nhỏ khi thị trường bước vào vận hội mới. Nhu cầu nhà ở của người trẻ, gia đình trẻ còn rất lớn, nhưng cung – cầu lệch pha khiến lựa chọn trở nên hạn chế, giấc mơ an cư vừa tầm ngày càng xa tầm với.

Không loại trừ khả năng, những dự án căn hộ còn duy trì mức giá vừa tầm ở giai đoạn hiện tại sẽ sớm thiết lập mặt bằng giá mới khi quá trình tái cơ cấu hành chính hoàn tất.

Theo Savills, để tăng nguồn cung đa dạng cho TP.HCM hậu sáp nhập, cần đẩy nhanh thủ tục hành chính, thiết lập cơ chế tài chính hiệu quả và ưu tiên giải ngân đầu tư công cho các dự án hạ tầng trọng điểm nhằm tăng tính kết nối vùng.

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản chọn cách bám sát nhu cầu thực tế thay vì chạy theo sóng hay chính sách ngắn hạn. Trong thời gian tới, các địa phương đã đầu tư mạnh hạ tầng, có lực kéo di dân từ trung tâm, mật độ đô thị hoá cao; kết nối tốt qua trục giao thông chiến lược... sẽ tiếp tục là khu vực tiềm năng thu hút dòng tiền của người mua nhà.