“Hàn Quốc chỉ 2 năm đã có 5 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Việt Nam đặt mục tiêu 1 triệu căn hộ nhưng 10 năm triển khai vẫn chưa xong"

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá  điểm nhấn của vấn đề triển khai đầu tư nhà ở xã hội là chính sách, quỹ đất, nguồn vốn.

Thực trạng đáng buồn là quy trình thủ tục khó khăn, phức tạp hơn so với nhà ở thương mại thông thường mất 3- 5 năm mới xin xong thủ tục giấy phép. Trong khi đó về quy hoạch và quỹ đất lại tồn tại tình trạng "nơi thiếu, chỗ thừa".

Vấn đề đầu tiên là “tiền đâu”

Về nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc này, theo ông Lực, đa số các dự án nhà ở xã hội tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện. Các dự án nhà ở xã hội rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do được bố trí cho các dự án nhà ở xã hội là rất ít, điều kiện - thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội còn ít.

Theo TS. Lực, điểm nhấn của vấn đề triển khai đầu tư nhà ở xã hội là chính sách, quỹ đất, nguồn vốn. Với nguồn vốn như hiện nay, sẽ vô cùng khó khi triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

“Nhiều người nghĩ vốn cho nhà ở xã hội là từ vốn vay ngân hàng. Điều này đúng nhưng chưa trúng. Vốn vay ngân hàng chỉ là tín dụng thương mại có ưu đãi, chứ không phải tín dụng kinh tế nhân văn. Hiện vẫn còn thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc này, đa số các dự án nhà ở xã hội tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện”, chuyên gia này cho biết.

Hiện nay, các dự án nhà ở xã hội rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do nguồn bố trí cho các dự án nhà ở xã hội là rất ít, điều kiện – thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội còn ít. Do đó, để phát triển nhà ở xã hội, cần có một quỹ đầu tư lâu dài và cần cơ chế linh hoạt.

Sau nguồn vốn còn có 6 ít nhất khó khăn, bất cập lớn

Ngoài vấn đề vốn, phát triển nhà ở xã hội còn vô vàn vướng mắc. TS. Cấn Văn Lực chỉ ra 6 khó khăn lớn khác ngoài vốn:

Thứ nhất, chúng ta chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận nhà ở xã hội. Hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng. Đâu đó vẫn có quan niệm nhà ở xã hội là từ thiện, là xin - cho, là có vấn đề trục lợi chính sách. Với quan điểm này, rất khó để triển khai được chính sách nhà ở xã hội. Do đó, muốn phát triển nhà ở xã hội phải có chính sách kinh tế nhân văn", tức phải có tính chất kinh tế, có sự hấp dẫn, chứ không phải là "từ thiện, xin – cho".

Thứ hai, vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục. Hiện nay, cơ chế, chính sách về nhà ở xã hội chưa rõ ràng, bài bài, có lớp có lang. Hiện có tới 6 luật liên quan tới nhà ở xã hội hiện nay, các luật này nếu chồng chéo thì vô cùng phức tạp. Chưa kể, quy trình thủ tục cấp phép các dự án nhà ở xã hội khó khăn, phúc tạp hơn so với nhà ở thương mại, thông thường mất 3 - 5 năm mới xin xong thủ tục giấy phép.

Thứ ba, khó khăn quy hoạch và quỹ đất và khâu đền bù giải phóng mặt bằng khó khăn.

Thứ tư, khó khăn về giới hạn lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội quy định lợi nhuận tối đa 10% trên tổng mức đầu tư thì quá khó cho doanh nghiệp vì lãi suất vay đã lên tới 8% rồi.

Thứ năm, vướng mắc liên quan tới trình tự, thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội. Hiện nay, thủ tục mua bán nhà ở xã hội tương đối phức tạp, các đối tượng được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện (nhà ở, nơi cư trú, và thu nhập...); tốn nhiều công sức, thời gian để có được các giấy tờ xác nhận thỏa mãn các điều kiện trên. Nên chăng, cần linh hoạt hơn về quy định thuê và mua nhà ở xã hội.

Thứ sáu, vướng mắc về hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp.

Với các khó khăn này, để giải được bài toán nhà ở xã hội, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trước tiên cần thay đổi quan điểm về nhà ở xã hội, coi đây là "chính sách kinh tế nhân văn” và xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản hơn.
Bên cạnh đó, cần mở rộng, linh hoạt hơn đối tượng mua nhà ở xã hội; tăng tính thị trường, tính hấp dẫn cho nhà ở xã hội; ưu đãi thực sự về thuế, phí đối với doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, khung pháp lý…

Cách làm cũ khó tạo ra kết quả mới

Chia sẻ quan điểm về những vấn đề tồn tại, bất cập đặt ra trong công tác phát triển nhà ở xã hội hiện nay, PGS.TS Vũ Sỹ Cường, chuyên gia phân tích tài chính, Học viện Tài chính cũng khẳng định với những cách làm hiện nay, xây dựng nhà ở xã hội sẽ gặp muôn vàn khó khăn. Theo ông Cường, để giải quyết câu chuyện nhà ở xã hội, cần phải chia sẻ lợi ích, tham gia sâu của ba bên, trong đó có nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo vị chuyên gia, với vai trò nhà nước, hiện chúng ta mới chỉ làm một thứ là miễn giảm thuế đất, còn chúng ta chưa miễn giảm thuế và phí.

"Với doanh nghiệp, chúng ta đừng kỳ vọng ngân hàng thương mại họ làm tốt, bởi không ai trông vào lợi nhuận khi làm nhà ở xã hội. Nếu không có lợi ích kèm theo khác, doanh nghiệp khó làm, bản thân doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không phải là làm kiểu từ thiện, nếu họ làm thì cũng cần có chính sách thuế khác khuyến khích, chứ không phải chính sách chung chung như hiện nay" - ông Cường nói.

Ông Cường lấy ví dụ: "Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cần có mặt bằng đất sạch, địa phương cần giao đất sạch cho họ. Rồi tiếp sau là miễn giảm các loại thuế, phí liên quan...".

Cũng theo ông Cường, đối với người dân, lâu nay chúng ta đang hiểu nhà ở xã hội đang quá đơn giản, là nhà ở xã hội chỉ dành cho người thu nhập thấp, thế nhưng thực tế thì nhóm đối tượng người thu nhập trung bình cũng cần có nhà ở.

"Vậy chúng ta cần thiết phải quy định nhóm nào được tham gia mua nhà ở xã hội để phổ cập thêm phạm vi, khách hàng, nhằm hỗ trợ người dân", ông Cường phân tích.

Ông Cường cho rằng, không có chính sách phân biệt ưu đãi khiến hạn chế về phạm vi khiến nhà ở xã hội đang đi vào đường hẹp. "Chúng ta cần có chính sách, người có mức thu nhập từ trung bình, khi mua nhà ở sẽ được hưởng ưu đãi thấp hơn. Người có mức thu nhập thấp, khi mua nhà ở sẽ được hưởng ưu đãi cao hơn và người ưu tiên đặc biệt sẽ được hưởng mức ưu đãi đặc biệt, trong đó có lãi suất và thời gian vay", ông Cường nói.

Theo ông Cường, thực tiễn người có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân 11 triệu đồng/tháng quy định là không được mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở được hiến định, tại sao chúng ta ngăn chặn việc họ phải đóng thuế thu nhập, không được mua nhà ở xã hội khi họ có nhu cầu và mức thu nhập chịu thuế hiện rất thấp.

Để phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội như thời điểm 2010-2016, theo vị chuyên gia, nhà nước cần tham gia hỗ trợ bằng chính sách, thuế, phí chứ không chỉ có hỗ trợ bằng 2-3% lãi suất.

"Chúng ta cần Nghị quyết trung ương về vấn đề nhà ở, vì nhiều năm chưa giải quyết được nhà ở. Nếu cứ những khó khăn như hiện nay, mục tiêu 2030 có 1 triệu căn nhà là gần như bất khả thi. Nếu chúng ta chia sẻ lợi ích ba bên nhà nước, doanh nghiệp, người dân thì mới giải quyết được, còn vẫn chỉ lợi ích chủ quan nhà nước và thị trường thì cực kỳ khó giải quyết", ông Cường nói.