Giữa mùa “hạn hán” nguồn cung, tìm mua nhà giá mềm ở đâu tại thị trường phía Nam?

Tp.HCM: Tiếp tục nhỏ giọt nguồn cung

Theo Savills Việt Nam, trong quý 1/2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp Tp.HCM tiếp tục giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm xuống còn 4.922 căn. Điều này đến từ việc 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng. Hai dự án bị trì hoãn kế hoạch mở bán, dẫn đến nguồn cung mới khiêm tốn ở mức 633 căn từ một dự án mới và sáu giai đoạn tiếp theo. Hầu hết nguồn cung sơ cấp (82%) tập trung ở Quận 9, Bình Tân và Bình Chánh.

Cùng với nguồn cung sụt giảm thì lượng bán căn hộ tại Tp.HCM cũng chậm nhịp trong quý 1/2024. Lý do các hoạt động bán hàng bị gián đoạn bởi kỳ nghỉ Tết Nguyên đán cũng như nhiều chủ đầu tư dành thời gian để tinh chỉnh chiến lược của mình. Lượng bán gồm 1.116 căn giảm 63% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Các sản phẩm hạng C được người mua ưa chuộng và chiếm 61% thị phần lượng bán theo quý, tiếp theo là hạng B với 37%. Nguồn cung mới hoạt động tốt và được hấp thụ 68%; trong khi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 16%.

Cũng theo Savills, phân khúc nhà phố, biệt thự chỉ có 42 căn mới được mở bán, tăng 56% theo quý nhưng giảm 11% theo năm. Nguồn cung này đến từ một dự án duy nhất được ra mắt là Đông Tăng Long – Hưng Gia với mức giá ở khoảng 10 tỷ đồng/căn.

Nguồn cung bị giới hạn kéo dài trong ba năm, chủ yếu vì các rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị hạn chế. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện nay trên thị trường Tp.HCM đạt 762 căn.

Các sản phẩm nhà phố, biệt thự có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 76% thị phần. Đặc biệt 85% nguồn cung sơ cấp nằm tại Tp.Thủ Đức. Các sản phẩm mới giá rẻ và chiết khấu lớn được các chủ đầu tư áp dụng để thúc đẩy lượng bán đã làm giá bán sơ cấp trung bình giảm 13% theo quý.

Do thị trường khó khăn, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra phương thức thanh toán kéo dài hai năm cùng chương trình ân hạn gốc và lãi. Đồng thời, các ngân hàng thương mại hiện nay cũng đưa ra mức lãi suất hấp dẫn, kích thích tiêu dùng cho người dân. Chính vì vậy, thị trường đang kỳ vọng lãi vay mua nhà giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở và gia tăng lượng giao dịch khi các dự án tương lai mở bán.

“Nhường” sân chơi cho Bình Dương, Đồng Nai, Long An nhưng nguồn cung đủ điều kiện vẫn rất ít

Theo ước tính và mô hình nghiên cứu của Savills, để có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, Tp.HCM cần có khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, hiện tại nhìn về nguồn cung tương lai của Tp.HCM thì không thể đáp ứng được mức cầu này.

Tuy nhiên, khi nhìn sang các thị trường như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, tổng nguồn cung của 3 thị trường này cũng không thể đáp ứng được nhu cầu hiện hữu của Tp.HCM. Đây là kết quả của sự dồn nén kéo dài trong nhiều năm của tình trạng chênh lệch cung cầu.

Với các khu vực giáp ranh, hiện nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền (trên dưới 30 triệu đồng/m2) cũng ngày càng khan hiếm. Tại Bình Dương, dù gần đây nguồn cung nhiều dự án rục rịch ra thị trường song dự án đủ kiều kiện để có thể mở bán trong năm nay lại khá ít ỏi. Theo đó, một số dự án có giá tốt từ 30-35 triệu đồng/m2, vị trí di chuyển thuận lợi được người mua quan tâm.

Theo bà Giang Huỳnh, tại thị trường căn hộ Bình Dương khi các dự án được triển khai nhắm đến khách hàng tại Tp.HCM cả để ở và mua đầu tư . Giá bán các sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ tại đây đang ở mức tầm trên dưới 2 tỷ đồng/căn, rất phù hợp với gia đình nhỏ.

“Nếu không tính thời điểm cuối 2023 và đầu 2024, các dự án mới mở bán đều có sức hấp thụ trong từ 3-4 quý. Đối với những khu vực giáp ranh, khi hạ tầng được cải thiện và thời gian di chuyển rút ngắn. Khi thị trường được khơi thông về quỹ đất, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân.Trong quá trình đó, sự hỗ trợ của Chính phủ về mặt pháp lý và hạ tầng là rất quan trọng”, bà Giang nói thêm.

Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo để nhanh chóng đề xuất Quốc hội dời ngày triển khai thi hành Luật Đất đai mới từ ngày 1/1/2025 lên ngày 1/7/2024. Ba thay đổi lớn gồm: tiền sử dụng đất sẽ theo định giá thị trường, quy định về đền bù và giải phóng mặt bằng được thiết lập, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua tài sản tại Việt Nam với quyền sở hữu như người trong nước.

Trong quý đầu năm, Tp.HCM đã gấp rút giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án trọng điểm, tăng 25% theo năm. Nổi bật là các dự án Đường Vành Đai 3, tuyến Metro 1 và nút giao An Phú. Khu vực phía đông của Tp.HCM được thúc đẩy nhờ làn sóng đầu tư và cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ.

Do đó, chuyên gia Savills cho rằng bất động sản tại các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai và Bình Dương cũng được hưởng lợi từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng và trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp của Tp.HCM, với giá bán thấp hơn 79% và nguồn cung sơ cấp lớn hơn 31%.