Giáo sư Đặng Hùng Võ: Xây dựng Luật chung cư nhằm gỡ khó cho bài toán chung cư cũ

Chung cư có thời hạn sở hữu

Nhận định về một giải pháp căn cơ nhằm giải quyết triệt để những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ, Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng Bộ Xây dựng có thể nghiên cứu giải pháp xây dựng một Luật chung cư riêng, trong đó bao gồm quy định chi tiết về thời hạn sở hữu chung cư.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, hiện nay, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng cải tạo chung cư cũ tại các đô thị gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc là việc nhà nước và doanh nghiệp chủ đầu tư đứng ra lập dự án cải tạo không thể đàm phán được với những người sở hữu nhà chung cư về phương án đền bù.

Vướng mắc trên chủ yếu xuất phát từ việc quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập là sở hữu lâu dài, do đó dù xuống cấp, hư hỏng đến mức nguy hiểm nhưng người dân đang ở các khu chung cư cũ vẫn có tâm lý bám trụ, chậm hoặc không muốn di dời.

Theo đó, Giáo sư Võ cho rằng Nhà nước nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư; đồng thời cũng quy định rõ chế độ sử dụng đất có thời hạn chỉ áp dụng đối với các chung cư hình thành kể từ ngày luật có hiệu lực thi hành. Giải pháp này rất quan trọng vì sẽ xóa bỏ nỗi lo cải tạo, xây dựng lại chung cư trong tương lai, vấn đề chỉ khoanh lại cho những chung cư hiện hữu.

Đối với tâm lý “ăn chắc mặc bền” để lại tài sản cho thế hệ sau, theo Giáo sư Võ, tại một số nước đã có quy định đánh thuế rất cao đối với tài sản thừa kế, tới mức 50%, thậm chí 75%. Một số nước còn không thừa nhận di chúc để thừa kế, thừa kế phải thực hiện theo pháp luật nhằm đảm bảo công bằng.

Dù tư duy và văn hóa nói trên tại Việt Nam nói riêng và phương Đông nói chung cần có thời gian để thay đổi, tuy nhiên, việc thay đổi pháp luật vẫn là cách rút ngắn lộ trình nếu quy định có thể thực thi trong thực tế cuộc sống.

Trong khi việc sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật nghiên cứu thì theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, hiện nay câu chuyện cải tạo, xây dựng lại hàng ngàn chung cư cũ trên cả nước, trong đó có tới 25% thuộc diện hư hỏng nặng, nhưng chưa tìm ra giải pháp khả thi.

Cần chính sách phát huy đa nguồn lực

Trong bối cảnh nguồn ngân sách nhà nước phục vụ cho việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư xuống cấp còn nhiều hạn chế, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng giải pháp khả dĩ cần xem xét hiện nay là tìm cơ chế để các nhà đầu tư tư nhân tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ dựa trên tìm kiếm lợi ích từ các không gian phát triển thêm.

Trước hết, cần tới một quy hoạch lại các khu chung cư cũ trên nguyên tắc phát triển đô thị hiện đại. Dù chung cư cũ ở 4 quận nội đô cũ hay ở các quận mới thì quy hoạch lại vẫn là cần thiết. Để tạo được sự đồng thuận xã hội, nếu phải thay đổi địa điểm khu chung cư thì địa điểm mới cũng phải tương đương địa điểm cũ về giá trị đất đai. Điều quan trọng là trong quy hoạch lại, chúng ta cần quan tâm tới khu chung cư, không quan tâm tới từng nhà chung cư. Có như vậy mới có thể mở rộng khả năng tìm kiếm lợi ích của chủ đầu tư bỏ tiền ra thực hiện dự án.

Thực tế cho thấy, trên thị trường bất động sản hiện nay, đã xuất hiện khá nhiều nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có khả năng tài chính lớn và trình độ công nghệ cao. Tuy nhiên, vấn đặt ra là cần có cơ chế để hài hòa lợi ích giữa chủ đầu tư dự án và công đồng các cư dân chung cư.

Đối với công tác lựa chọn nhà đầu tư dự án cải tạo xây dựng lại khu chung cư theo quy hoạch đã được phê duyệt, theo Giáo sư Võ, có thể tổ chức đấu thầu dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư. Sau khi trúng thầu, nhà đầu tư phải lập phương án chi tiết và lấy ý kiến cộng đồng dân cư. Khi đạt được tỷ lệ đồng thuận tối thiểu ở mức 70% thì phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

“Theo kinh nghiệm quốc tế, sự đồng thuận có thể xác định ở tỷ lệ 2/3 hay khoảng 70% là phù hợp. Nhóm dưới 30% có ý kiến không đồng thuận sẽ bị nhà nước thu hồi đất và giải quyết tái định cư đi nơi khác. Tỷ lệ phần trăm này được tính theo trọng số là diện tích sàn thuộc chủ sở hữu của cư dân. Cũng đã có một số ý kiến cho rằng trong quan hệ thị trường mang tính dân sự thì phải 100% mới thỏa đáng. Quan niệm này không đúng, ở đây là lợi ích chung của cộng đồng, quyết định theo đa số là phù hợp”, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết.