Sau công bố quy hoạch về đô thị ven sông Hồng đất tại Mê Linh đã tăng giá một cách bất hợp lý

Thông tin này được các diễn giả kiến nghị, đề xuất về quản lý quy hoạch đô thị ven sông Hồng tại Diễn đàn “Quy hoạch đô thị ven sông Hồng” vừa diễn ra mới đây.

Quy hoạch dựa trên phát triển bền

Nhắc lại thời điểm hơn 10 năm trước, bà Phạm Thị Nhâm, Viện Quy hoạch Đô thị - Nông thôn Quốc gia cho hay, thành phố Hà Nội với sự phối hợp của các nhà tư vấn Hàn Quốc đã tính đến việc quy hoạch sông Hồng theo mô hình của Hàn Quốc đã từng làm nên kỳ tích sông Hàn với mong muốn người Việt Nam có thể làm nên kỳ tích sông Hồng. Tuy nhiên, ý tưởng quy hoạch sông Hồng thời điểm đó theo hướng phát triển đại đô thị chạy dọc hai bên sông đã không khả thi.

Vì nhiều lý do, những năm trước đây, thành phố Hà Nội chủ yếu phát triển bờ Nam sông Hồng. Vì vậy, Quy hoạch sông Hồng góp phần cải thiện, nâng tầm cảnh quan không gian, phát triển đô thị mới ven sông.

Theo đánh giá của bà Phạm Thị Nhâm, quy hoạch sông Hồng được thành phố Hà Nội vừa thông qua phù hợp, có tính khả thi cao với cách tiếp cận theo hướng phát triển không chất tải, dồn nén các khu đô thị mà tích hợp các giải pháp hài hoà, biến không gian hai bên bờ sông thành lõi xanh của thành phố.

“Quy hoạch sông Hồng trở thành dấu mốc lịch sử, từng bước để thành phố Hà Nội mạnh dạn phát triển vượt qua sông Hồng, biến hai bên bờ sông trở thành những đô thị lớn”, bà Phạm Thị Nhâm đánh giá.

Nhằm đảm bảo thực hiện từ quy hoạch đến thực tiễn, bà Phạm Thị Nhâm cho rằng, quan trọng nhất cần Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc hai bên bờ sông với thông tin minh bạch, có sự tham gia của người dân, các nhà khoa học để khi triển khai các dự án, chính quyền cần thực hiện đối thoại với người dân.

“Quy hoạch và phát triển đô thị cần dựa trên các quan điểm phát triển bền vững dựa trên 3 yếu tố quan trọng: Tôn trọng thiên nhiên; Tôn vinh văn hoá - lịch sử; Nâng cao vị thế thủ đô Hà Nội. Do đó, lựa chọn dự án đầu tư xây dựng 2 bên bờ sông Hồng cần chú trọng hình thành các trọng điểm kinh tế mới, thay vì lựa chọn các chức năng nhà ở thuần tuý”, bà Phạm Thị Nhâm nhấn mạnh.

Quy hoạch tạo ra sử dụng đất hiệu quả

Theo ông Nguyễn Văn Đính, việc quy hoạch có vai trò cực kỳ quan trọng, mang đến ý nghĩa về phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là phát triển các hệ thống bất động sản. Có quy hoạch thì mới tạo ra việc sử dụng đất có hiệu quả, tạo ra các khu kinh tế và hệ thống hạ tầng xã hội.

Nếu quy hoạch chiến lược không cao thì sẽ tạo ra những giá trị bất động sản không cao. Đây là kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn, từ thị trường; ở những khu vực nào quy hoạch không tốt thì giá trị bất động sản sẽ rất thấp.

Đơn cử, nhà ở, đô thị, hệ thống hạ tầng chất lượng đồng bộ, tạo ra giá trị cho đất đai và các công trình xây dựng. Nếu cứ xây bừa bãi ở một vùng nông thôn nào đó thì chỉ có giá trị xây dựng mà không có giá trị chung một cách phù hợp. Đồng thời quy hoạch cũng là nguyên nhân làm tăng giá đất đai khi các đề án quy hoạch được nghiên cứu và công bố.

Nhắc lại trước đó ngay trong giai đoạn đầu năm 2022, ông Đính cho biết, khi chúng ta công bố quy hoạch về đô thị ven sông Hồng và triển khai đường vành đai 4, đất đai, nhà ở quanh khu vực này như Mê Linh đã tăng giá mạnh mẽ, thậm chí tăng một cách bất hợp lý. Có những chỗ chưa được đầu tư, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh là hàng rào nhưng giá đất đắt ngang với khu Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản.

Như vậy, khi quy hoạch chúng ta cần tránh việc đất đô thị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không tạo ra giá trị, rồi giá trị thực trong các đô thị đó có hay không, cũng như tính khả thi của đô thị.

Nếu chúng ta thực hiện một dự án theo quy hoạch mà cứ phát triển bất động sản, nhà ở trước sẽ khiến người ta chỉ tập trung vào nhà ở, nhưng sau đó phát triển các hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng sẽ rất khó.

Do đó, để triển khai kế hoạch có tính khả thi cao, tạo động lực phát triển tốt thì đầu tiên nên ưu tiên các dự án phát triển hạ tầng trước. Như các công trình về trường học, bệnh viện, dịch vụ vui chơi giải trí, thương mại, tất cả những vấn đề này có thể đầu tư trước.

Bên cạnh đó, như đại diện Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội đã nói, chúng ta có thể đầu tư hạ tầng khung chính trước bằng vốn đầu tư công, khi tạo ra hành lang rồi, đất giao cho doanh nghiệp sau này cũng sẽ tăng giá trị. Đồng thời, các doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi dẫn tới việc thực hiện dự án bất động sản sẽ thuận lợi hơn, đóng góp nhiều hơn cho thị trường.

“Tuy nhiên, trong vấn đề quy hoạch, cần phải quan tâm tạo ra những khu đô thị tái định cư, để có thể di chuyển những khu vực mang tính làng xã, không đồng bộ so với đô thị sang vùng đó. Đặc biệt, chất lượng các khu đô thị, quy hoạch mới không còn cảnh tắc đường, thiếu công viên, thiếu các dự án công cộng xã hội.

Đồng thời, cơ quan quản lý nên công bố phương án quy hoạch cả trong giai đoạn nghiên cứu và cần phải quản lý để bảo vệ đất đai, nhất là những khu vực đã công bố quy hoạch.

“Quy hoạch được công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp, vì vậy nếu cứ tham gia vào việc mua bán lòng vòng, đẩy giá đất tăng mạnh, tạo ra sự khó khăn cho thị trường bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.