Giải pháp nào để “phá băng” cho thị trường bất động sản Việt Nam?

Bất động sản (BĐS) được xem là một trong những ngành "xương sống" quan trọng của nền kinh tế khi là động lực cho rất nhiều ngành nghề khác. Phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững là một trong những trọng tâm được Đảng và Nhà nước quan tâm và định hướng trong quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay.

Trên tinh thần nghiên cứu, trao đổi chuyên sâu về thị trường bất động sản, MarketTimes xin giới thiệu bài viết của tác giả Lệ Chi đề xuất một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.

Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng và ngày càng có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển kinh tế- xã hội của mỗi quốc gia. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác, như: thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán… và có tác động đến mọi tầng lớp dân cư trong xã hội.

Khi nói đến thị trường BĐS, tất yếu người ta phải kể đến hai lực lượng cấu thành chính là “cung” và “cầu”:

- Cầu về BĐS là số lượng BĐS mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. Cầu về BĐS chịu ảnh hưởng của 6 nhân tố cơ bản: 1). Thu nhập của người tiêu dùng (I); 2). Giá cả của BĐS thay thế (Py); 3). Thị hiếu đối với BĐS (T); 4). Sự thay đổi của dân số (N); 5). Các chính sách và quy định của Chính phủ (G); 6). Các kỳ vọng (E)... Có thể biểu diễn tất cả các nhân tố ảnh hưởng đến cầu về BĐS bằng một công thức tổng quát sau:

- Cung về BĐS là số lượng BĐS mà người bán sẵn sàng cung ứng và có khả năng bán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. Cung về BĐS chịu ảnh hưởng của 3 nhân tố cơ bản: 1). Giá của các yếu tố đầu vào (Pi); 2). Các chính sách và luật lệ của Chính phủ (G); 3). Các kỳ vọng (E)… Có thể biểu diễn tất cả các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS bằng một công thức tổng quát sau:

Trên thị trường BĐS sự vận động của cung và cầu có những đặc trưng riêng, khác so với sự vận động cung và cầu của hàng hóa thông thường, cụ thể:

Cầu trên thị trường BĐS rất nhạy bén nhưng cung lại phản ứng chậm chạp và có “độ trễ”(muốn tăng ngay lượng cung lớn là điều không thể đối với BĐS, vì còn phải lập dự án, phê duyệt, làm hạ tầng, xây dựng… những công việc này thường tốn nhiều thời gian. Ngược lại, muốn giảm lượng cung đột ngột cũng khó vì đã chót đầu tư từ giai đoạn trước đó, nếu không cung ra thị trường thì không thể thu hồi vốn, hơn nữa đây là lượng vốn lớn vì giá trị BĐS là lớn), cho nên khi cầu thay đổi chưa chắc cung đã thay đổi theo, hoặc có khi thay đổi ngược lại so với sự vận động của cung hàng hóa thông thường (ví dụ, có khi cầu tăng mạnh, nhưng cung không thể tăng kịp, hoặc ngược lại cầu giảm nhưng cung vẫn cứ tiếp tục tăng trong một khoảng thời gian tiếp);

- Cầu cho mục đích đầu cơ trong thị trường BĐS lớn, nhưng tính thanh khoản của BĐS lại kém, do BĐS có đặc điểm là có giá trị lớn và khó chuyển đổi nhanh thành tiền so với nhiều hàng hóa thông thường khác;

- Cung và cầu về BĐS ít co dãn theo giá (đặc biệt là cung) tức là 1% thay đổi về giá chỉ làm thay đổi ít hơn 1% về lượng cầu hoặc lượng cung. Nếu nhìn trên đường cung và đường cầu thì chúng ta thấy hai đường này có độ dốc nhiều hơn so với đường cung và đường cầu của các hàng hóa thông thường (xem Hình 1 và Hình 2);

- Sự vận động của giá cả bất động sản không hoàn toàn diễn ra theo trục nằm ngang mà có xu hướng chếch lên trên, tức là, tuy thị trường bất động sản lúc tăng trưởng, lúc thoái trào, nhưng xu hướng chung trong dài hạn là tăng trưởng (lý do chính là đất đai có hạn và không thể thay thế);

- Giá cả và sản lượng BĐS giao dịch mang đặc trưng địa phương và quốc gia và tuỳ thuộc rất lớn của thị trường BĐS vào đặc điểm chính sách kinh tế của từng đô thị, từng nước, đó là tính cố định của BĐS…

Như vậy, trong điều kiện bình thường, sự vận động của cung và cầu trên thị trường BĐS cũng giống như những hàng hóa khác, tuy nhiên, do sự vận động của cung và cầu BĐS có những đặc trưng riêng như đã đề cập tới ở trên, nên thị trường BĐS thường có những “dao động” mạnh: tăng trưởng quá “nóng” (thường gọi là “sốt”) hoặc ngược lại có xu hướng “trầm lắng” (thường gọi là “đóng băng”).

Tính chu kỳ trong sự vận động và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam cũng thể hiện khá rõ nét. Một chu kỳ phát triển gồm 4 giai đoạn: khủng hoảng, tiêu điều, hồi phục, phồn vinh; và dao động theo chu kỳ thường gồm hai giai đoạn: tăng trưởng và thoái trào. Tăng trưởng và thoái trào của thị trường BĐS cũng là một trong những vấn đề thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu, nhiều nhà hoạch định chính sách, cũng như của giới đầu tư và người tiêu dùng. Dao động theo chu kỳ là quy luật khó có thể xoá bỏ một cách duy ý chí, mà chỉ có thể tìm cách kéo dài tần suất và giảm biên độ dao động để dao động không còn thật “nổi bật”, hay người ta còn gọi là “làm nhạt” tính chu kỳ.

Có thể nói, thị trường BĐS Việt Nam hiện đang trong tình trạng “lạnh”, nhìn toàn cảnh thị trường BĐS đang phát triển thiếu ổn định, chứa đựng những nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển của nền kinh tế và là thách thức rất lớn đối với cơ quan quản lý Nhà nước. Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu tìm ra cơ chế và nguyên nhân gây “đóng băng” của thị trường BĐS để từ đó có những chính sách, giải pháp phù hợp giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định, vận hành theo quy luật thị trường là một điều cần thiết.

- Thuật ngữ “đóng băng” dùng mô tả thị trường BĐS nhằm để chỉ hiện tượng số lượng giao dịch BĐS giảm sút và gần như không có giao dịch, giá BĐS vì thế cũng có xu hướng giảm xuống.

Dấu hiệu “đóng băng” thường được nhìn nhận do một hoặc một số nhân tố tác động làm giảm lượng cầu đột ngột, điều này làm đường cầu D₀ dịch chuyển về bên trái thành đường D₁, nếu cung không thay đổi thì đường cầu mới gặp đường cung ban đầu S₀ tại E^’ và thiết lập mức giá và sản lượng mới thấp hơn là P^’, Q­^’.

Đối với hàng hóa thông thường, theo tác dụng của quy luật giá trị khi giá giảm tất yếu kéo theo lợi nhuận giảm, nhiều người cung rời khỏi thị trường, đồng nghĩa với lượng cung ra thị trường giảm, điều này làm đường cung dịch trái thành đường S₁ và cắt đường cầu D₁ tại điểm cân bằng mới E₁ và thiết lập mức giá và sản lượng P₁, Q­­₁ (mức giá P₁ tăng so với P^’_­ trước đó).

Tuy nhiên, đối với thị trường BĐS thì lại không như vậy, hiện tượng “đóng băng” thường diễn ra ngay sau khi “sốt”; mà khi thị trường “sốt”, tỷ suất lợi nhuận cao, khiến cho các nhà đầu tư ồ ạt nhảy vào mảng thị trường này, nhưng do “độ trễ” của cung hàng hóa BĐS nên không thể hình thành sản phẩm ngay tức khắc được, vì vậy, đến giai đoạn thị trường BĐS “đóng băng”, nhiều dự án mới hình thành sản phẩm, làm nguồn cung trên thị trường lúc này lại tăng.

Mặt khác khi xu hướng thị trường đi xuống, các nhà “đầu cơ” có tâm lý xả hàng. Do đó, tổng lượng cung trên thị trường BĐS tăng nhanh chóng, đường cung dịch chuyển sang phải thành đường S₂. Kết hợp với hệ số co giãn của cả cung và cầu BĐS đều thấp (đường cung và đường cầu dốc), nên hai đường cung và cầu BĐS khi dịch chuyển trái chiều nhau sẽ tách nhau nhanh hơn. Khi đó, trên đồ thị đường cung S₂ và đường cầu D₁ không cắt nhau tức là không có giao dịch, đây chính là biểu hiện của tình trạng “đóng băng” trên thị trường BĐS.

Nguyên nhân gây ra “đóng băng” trên thị trường BĐS có thể kể đến là: thứ nhất, xuất phát từ việc giảm nhu cầu đột ngột; thứ hai, do cung về BĐS có độ “trễ”, không phản ứng kịp thời đối với cầu nên hệ quả của những đầu tư lớn trong giai đoạn “sốt” giờ mới có kết quả, mặt dù thị trường rời vào tình trạng “đóng băng” nhưng lượng cung vẫn ồ ạt được đưa ra thị trường; thứ ba, hệ số co giãn của cung và cầu BĐS theo giá thấp, nên đường cung và cầu có độ dốc cao và dễ tách nhau trên đồ thị; thứ tư, do thị trường BĐS có sự tham gia của một lượng không nhỏ các nhà “đầu cơ”, nên khi thấy thị trường có dấu hiệu “đóng băng”, lập tức “xả hàng” làm lượng cung tăng.

Phát triển thị trường BĐS vừa có mục tiêu phát triển kinh tế, vừa có mục tiêu tạo ổn định xã hội; chính vì vậy, trong thời gian tới cần tập trung vào các giải pháp sau:

Thứ nhất, tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định của pháp luật. Việc ban hành chính sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của BĐS tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế- xã hội. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS, đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; ban hành mới, sửa đổi và hoàn thiện Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đăng ký BĐS, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất và Luật Thuế tài sản; cùng với việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường BĐS, nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường BĐS.

Thứ hai, kích cầu bất động sản. Đối với thị trường BĐS đang “đóng băng”, nguyên nhân là do giá cả BĐS quá cao, thì vấn để cần làm là đưa giá BĐS trở về giá trị thực để mọi người dân có thể tham gia vào thị trường. Bên cạnh việc thực hiện đồng bộ những giải pháp như lập quỹ đất đai, điều tiết thị trường, xây dựng trung tâm dữ liệu thông tin; tạo ra các kênh huy động vốn, giảm mức tiền phải đóng ban đầu…, Nhà nước cần phải can thiệp vào thị trường BĐS thông qua các biện pháp kích cầu thị trường, như nới lỏng hình thức thanh toán, lãi suất thấp, rà soát lại để loại bỏ các yếu tố gây tăng giá bất thường, bất hợp lý do thiếu thông tin, cơ chế đầu tư xây dựng và mua bán BĐS không minh bạch nhằm làm giảm giá thành cho các nhà đầu tư.

Thứ ba, đa dạng hoá các kênh huy động vốn cho kinh doanh BĐS. Chứng khoán hóa dự án đầu tư kinh doanh BĐS, thu hút lượng tiền nhàn rỗi trong dân. Chứng khoán BĐS là một loại chứng khoán đặc biệt kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư BĐS được đảm bảo giá trị bằng BĐS, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS này nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Một công cụ nữa là đó phát hành chứng chỉ BĐS nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án có được công cụ huy động vốn hữu ích, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp nhân dân. Trước khi phát hành chứng chỉ BĐS, chủ dự án đầu tư sẽ đưa ra một bản cáo bạch với những thông tin đầy đủ, rõ ràng về tình hình tài chính của chủ đầu tư, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh cáo những rủi ro có thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng chỉ BĐS khi dự án chậm triển khai thực hiện; Hình thành Quỹ đầu tư tín thác để phát triển thị trường BĐS và thu hút đầu tư nhỏ lẻ không chuyên nghiệp. Mô hình Quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS là mô hình theo đó nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ vốn đầu tư vào BĐS để kiếm lời; Thu hút đầu tư nước ngoài. Bên cạnh nguồn vốn trong nước, cũng cần thu hút vốn nước ngoài tham gia để khai thông thị trường BĐS.

Thứ tư, hỗ trợ trực tiếp từ Ngân sách Nhà nước cho người nghèo (thu nhập thấp) thuê hoặc mua nhà ở. Một thực tế hiện nay là Nhà nước có nhiều chính sách ưu đãi cho người lao động có thu nhập thấp trong việc mua bán, cho thuê nhà đô thị, nhưng các ưu đãi này vẫn khó đến được với người dân. Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyên khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường BĐS, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường BĐS ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch "ngầm", các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Thứ năm hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp, giải chấp, bảo lãnh, cũng như việc xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp BĐS để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường BĐS; nghiên cứu và đưa ra các chính sách đăng ký giao dịch bảo đảm và các chính sách thế chấp, bảo lãnh và xử lý BĐS thế chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp đối với các trường hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho thuê phù hợp với tình hình hiện nay.

Thứ sáu, tăng khả năng cung cấp hàng hoá BĐS, nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và BĐS nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Để thực hiện có kết quả giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định của Luật Đất đai, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển BĐS nhà ở, cũng như các loại BĐS thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế- xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương, qua đó góp phần tạo ra các “BĐS thay thế” để người dân lựa chọn. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau thời gian quy định. Đẩy mạnh áp dụng công nghệ mới, hiện đại trong xây dựng để rút ngắn thời gian triển khai xây dựng các dự án BĐS, đẩy nhanh việc cung ứng hàng hóa BĐS ra thị trường, giảm thiểu “độ trễ” của cung.

Thứ bảy, từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng việc giám sát hoạt động của "Sàn giao dịch quyền sử dụng đất" thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu các loại đất được đưa vào thị trường BĐS và các "Trung tâm giao dịch BĐS" để kiểm tra kết quả giao dịch chính thức, đảm bảo tính pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện công khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các Trung tâm giao dịch BĐS; hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về BĐS để tạo điều kiện cho thị trường BĐS vận hành minh bạch, hiệu quả. Tăng cường các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS, Nhà nước cần ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để quản lý dịch vụ, trong đó cần quy định rõ các điều kiện mà tổ chức, cá nhân tham gia cung ứng dịch vụ này phải có, ví dụ như giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, yêu cầu về địa điểm giao dịch, quy định trách nhiệm của các tổ chức và cá nhân này khi họ làm thiệt hại cho khách hàng.

Thứ tám, chống đầu cơ bất động sản, nhất là đầu cơ đất đai. Việc ban hành các mức thuế chống đầu cơ đất đai có thể được đưa ra trong Luật thuế; tinh thần chung làm tăng chi phí giữ đất trống theo thời gian để khuyến khích đưa đất vào sử dụng, nhằm phân loại những người đầu cơ và những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và giữ ổn định giá đất trong dài hạn.

Danh mục tài liệu tham khảo:

1/ Học viện Tài chính (2013), Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Học viện “Giải pháp hạ sốt và phá băng cho thị trường BĐS Việt Nam.

2/ Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003) Thị trường BĐS: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, NXB Tài chính, Hà Nội.

3/ Hoàng Văn Cường (chủ biên) và Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán (2006) Thị trường BĐS, NXB Xây dựng, Hà Nội.

4/ Học viện Tài chính (2017), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội.

5/ Học viện Tài chính (2018), Giáo trình Kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội.