Nguồn cung sơ cấp hạn chế
Khảo sát của MarketTimes trên thị trường cũng như các trang mua bán bất động sản, hiện có rất ít nguồn cung sơ cấp được chào bán trong thời điểm này.
Chị Hoàng Thu Lan, phụ trách truyền thông một công ty bất động sản chia sẻ, nếu như đợt dịch giãn cách năm 2021 công ty liên tục tổ chức online sự kiện giới thiệu và mở bán dự án mới, thì từ đầu năm 2022 đến nay công ty chưa tham gia hay chưa tổ chức sự kiện mở bán dự án nào. Hầu hết số lượng dự án phân phối hiện nay đều là hàng đã và đang bán từ năm trước. Gần như năm 2022 sản phẩm sơ cấp “đóng băng”.
Tương tự, trên các trang website của chủ đầu tư cũng như trang mua bán bất động sản, các sản phẩm được rao bán chủ yếu là nguồn cung từ năm trước được hoàn thành và bán theo tiến độ dự án. Năm 2022, chỉ một vài dự án mở bán mới, nhưng số lượng vẫn hạn chế.
Theo báo cáo của Savills, 6 tháng đầu năm 2022, thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận số lượng giao dịch tương đối ít hơn so với thời điểm cuối năm 2021. Đồng thời, nguồn cung sơ cấp ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ở mức hạn chế, số lượng căn hộ sơ cấp giảm 16% so với cùng kỳ năm trước; đồng thời, lượng giao dịch có xu hướng giảm. Trong khi nguồn cung giảm 12% theo quý thì lượng giao dịch tụt sâu hơn ở mức 44%.
Theo chia sẻ từ bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội, một trong những yếu tố dẫn tới sự thiếu hụt nguồn cung là thủ tục pháp lý kéo dài, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc phát triển các dự án nhà ở. Việc kiểm soát tín dụng bị thắt chặt và chi phí xây dựng ngày càng gia tăng cũng là những thách thức mà các chủ đầu tư đang đối mặt.
Xét về phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung sơ cấp đang ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua. Cùng kỳ năm 2021 ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 1.950 căn, nhưng con số này đã giảm xuống một nửa trong quý 2/2022. Hoạt động của phân khúc này cũng không duy trì được đà tăng từ quý 1. Lượng giao dịch của quý 2 đã giảm 55% theo quý và giảm 72% theo năm.
Đáng chú ý, thị trường Hà Nội hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ. Các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết và nguồn cung mới là không có.
Bên cạnh đó, thành phố vẫn triển khai chương trình phát triển nhà ở đặt mục tiêu đến năm 2025 và gói tín dụng lên tới 65.000 tỷ đồng để hỗ trợ chủ đầu tư và các đối tượng mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chuyên gia của Savills nhận định rằng nhà ở xã hội vẫn là một phân khúc khó phát triển.
Theo bà Hằng, chủ trương dành 20% quỹ đất ở để phát triển nhà ở xã hội đã được rất nhiều chủ đầu tư thực hiện, nhưng diện tích đó chưa được thực sự tận dụng và phát huy. Điều này có thể do thủ tục pháp lý phức tạp cũng như kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư chưa được thỏa mãn.
Thị trường thứ cấp sôi động
Ngược với sự chậm lại của nguồn cung và lượng giao dịch, giá nhà ở tại Hà Nội vẫn tiếp tục đà tăng từ những năm trước. Nghiên cứu của Savills đã chỉ ra, kể từ năm 2018, giá bán ở phân khúc căn hộ không ngừng leo thang. Giá bán sơ cấp trung bình tăng 10%, và giá bán thứ cấp tăng 3% theo năm. Trong đó, sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp đã tăng từ mức 14% năm 2018 lên 44% trong 6 tháng đầu năm 2022.
Phân khúc nhà thấp tầng cũng có những bước tiến mới. So với năm 2018, giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, trong khi đó, giá liền kề cũng ghi nhận tăng hơn một nửa. 6 tháng đầu năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp, với giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse và liền kề đều tăng quanh mức 20%. Nguồn cung mới hạn chế cùng với giá bán sơ cấp tăng có thể là nguyên nhân khiến thị trường thứ cấp sôi động hơn.
Tuy nhiên, chuyên gia Savills quan sát rằng giá của biệt thự, liền kề, nhà phố sau thời gian liên tục tăng và đã đạt đỉnh, có chiều hướng chững lại. Hiện tượng này liên quan đến mức độ hấp dẫn của sản phẩm, khả năng chi trả của người dân, tính thanh khoản và khả năng cạnh tranh với các sản phẩm ở những địa phương lân cận.
Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, thị trường nhà ở có thể sôi động trở lại nhờ sự cân bằng giữa giá bán và năng lực của nguồn cầu. Đà tăng giá đến từ những nguyên nhân khó có thể giải quyết trong ngắn hạn. Những vẫn đề về thủ tục, pháp lý hay chi phí ban đầu cao là cản trở đối với những điều chỉnh lớn trong thị trường.
