Nghịch lý về giá bất động sản tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận

Ngày 7/7/2022, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) đã công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022 với chủ đề: Giá Giảm?

Theo DKRA Vietnam trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ hai năm 2020 - 2021. Đà hồi phục xuất hiện hầu hết ở các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố, biệt thự, đất nền,.. Tuy nhiên, do lạm phát, siết tín dụng bất động sản,... hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Cụ thể, giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới. Theo Tiến sỹ Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế, giá đất tăng mạnh là do một số vùng được Nhà nước triển khai hạ tầng, nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận, nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ đổ ra thị trường, nguồn cung mới hạn chế và chi phí xây dựng tăng.

Ngoài ra, các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước và sự lo ngại đồng tiền mất giá do lạm phát nên dòng tiền đầu tư vào bất động sản. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh một số khu vực tăng mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Việc giá bán trên sơ cấp tăng mạnh sẽ tăng giá trị tài sản của khách hàng cũng như góp phần nâng cao thương hiệu bất động sản cho các chủ đầu tư.

Trái ngược với thị trường sơ cấp, giá bán thị trường thứ cấp lại ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính đầu cơ,...

Theo các chuyên gia, lạm phát và lãi suất tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi chịu áp lực lớn về lãi vay nhiều khách hàng chấp nhận bán bất động sản thấp hơn giá kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, tình trạng này chỉ diễn ra cục bộ, quy mô chưa đủ phản ánh trên toàn bộ thị trường. Đặc biệt tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bất động sản tăng – giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng,... cũng làm giá bất động sản ở những khu vực này giảm mạnh khi “cơn sốt đất” qua đi. Còn những dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín thì giá bán thứ cấp gần như không có biến động.

Trong thời gian tới, đà tăng giá sơ cấp có thể khó dừng lại trong bối cảnh chi phí leo thang, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lớn. Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức của thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến sẽ rõ nét hơn.

Do đó, để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp ổn định cần chú trọng nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần giảm tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó, tăng cường quản lý của các Cơ quan Nhà Nước minh bạch thông tin quy hoạch, thông tin thị trường nhằm hạn chế tình trạng “sốt đất ảo”.

Các nhà đầu tư và khách hàng cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.

DKRA Vietnam dự báo, giá bán sơ cấp trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận tiếp tục tăng mạnh do áp lực lạm phát và chi phí đầu vào. Cùng với đó, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm 2022 không có sự đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm, tập trung ở Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm.