Tăng cung để hạ nhiệt giá bất động sản

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội căn hộ chung cư tăng 1,53%, nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%.

Tại thànhphố Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư tăng 2,48%, nhà ở riêng lẻ tăng 2%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 3,6%.

Trước thực trạng này, các chuyên gia bất động sản đã thảo luận và đưa ra nhiều giải pháp nhằm kéo giá nhà đất giảm, trong đó đã đề cập đến giải pháp tăng cung, nhưng hàng trăm dự án tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều đang chờ đợi các thủ tục xét duyệt để được triển khai.

Theo các chuyên gia, bất luận điều gì, tăng cung là một trong những giải pháp quan trọng để hạ nhiệt giá nhà đất hiện nay.

Hãy xem, thị trường một số nước trong khu vực đã giải quyết bài toán này như thế nào.

Trước tiên có thể kể đến thị trường Singapore, giá nhà tăng cao trong năm 2020-2021, họ đã đưa ra 3 yếu tố chính: Đầu tiên họ tăng thuế tài sản; yếu tố thứ 2 là đảm bảo tỷ lệ trả nợ trên khoản vay hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập; thứ 3 là tỷ lệ tài sản đảm bảo cho vay không quá 80%.

Đồng thời với 3 biện pháp trên thì Chính phủ cũng tăng nguồn cung căn hộ trên thị trường, họ có kế hoạch trong giai đoạn 2022-2023 là 23.000 căn hộ…

Một ví dụ nữa đó là thị trường Hàn Quốc, giá nhà rất đắt. Giai đoạn 2018-2020 họ đã tăng lượng bất động sản trên thị trường. Năm 2021, họ tăng lên 466.000 căn, năm 2022 tăng 490.000 căn và năm 2030 dự kiến sẽ tăng lên 600.000 căn.

Điều này cho thấy, Hàn Quốc đang cân bằng hai yếu tố kiểm soát chính sách, tăng nguồn cung, nhằm đảm bảo lượng cung cầu lành mạnh.

Tại cuộc Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản” mới đây, các chuyên gia kinh tế và bất động sản cho rằng, cần tăng nguồn cung để thị trường được phát triển lành mạnh, hướng thị trường vào xây dựng phân khúc nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp. Có như thế mới cân đối được cung cầu, thị trường mới phát triển bền vững, giảm và hạn chế hiện tượng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá nhằm trục lợi của một bộ phận giới đầu cơ.

Trước đó, chia sẻ với MarketTimes, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá về căn nguyên của những cơn sốt đất xảy ra suốt từ năm 2020 đến nay đó cũng là do thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao.

Theo nguyên lí kinh tế học, cầu cao - cung ít thì giá sẽ điều chỉnh. Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do hiện các dự án bất động sản gần như đứng hình, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để bơm nguồn hàng vào thị trường.

Phân tích thực trạng thiếu nguồn hàng trong khi lực cầu tăng cho thấy có điều bất hợp lý đáng chú ý là, cầu thực tế sử dụng có thể giảm do kinh tế suy giảm, nhưng nhu cầu đầu tư ngắn hạn mang tính lướt sóng của các nhà đầu tư F0 lại tăng do việc đầu tư vào các ngành kinh tế khác không hiệu quả, nguồn đầu tư từ các F0 quay sang kênh đầu tư bấtđộng sản.

Bên cạnh đó, tranh thủ cơ hội nhà đầu tư F0 không chuyên nghiệp, năng lực, kinh nghiệm hạn chế, dễ bị lôi cuốn, các nhà đầu cơ, đầu nậu, “đội lái” đã dàn trận, lôi kéo để đẩy các nhà đầu tư này vào các dự án có thể là phù hợp quy định pháp luật nhưng không được khuyến khích, hoặc những dự án trái quy định pháp luật.

Trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng luật, thì hệ lụy cơ bản nhất của cầu cao cung thấp là làm tăng giá nhà đất tại các địa phương, thậm chí giá đất bị thổi lên, tăng một cách vô tội vạ, tạo thành sự hỗn loạn trên thị trường, trở thành rào cản hạn chế các dự án của nhà đầu tư chính thống, tạo nên sự mâu thuẫn, bất ổn, phức tạp trên thị trường bất động sản.

Ngoài nguyên nhân thiếu nguồn cung, tại một số tỉnh, thành phố, tuy chính quyền có sự quan tâm, vào cuộc nhưng trình độ, năng lực quản lý không theo kịp sự biến đổi trên thị trường nên dẫn tới buông lỏng quản lý, thậm chí tiếp tay để sử dụng đất đai sai mục đích. Đây là nguyên nhân dẫn tới xảy ra sốt đất tại nhiều địa phương.

Trong đợt sốt đầu đầu tiên của năm 2021, sau khi tình trạng sốt đất diễn ra trên diện rộng tại nhiều địa phương, Chính phủ có chỉ đạo quyết liệt, các Bộ gồm Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương có biện pháp kiểm soát, chấn chỉnh thị trường. Ngay sau đó các địa phương vào cuộc, có biện pháp siết chặt và tình hình sốt đất đã được kiểm soát, giá đất hạ nhiệt, chấm dứt sự sốt nóng.

Tuy nhiên, việc can thiệp bằng giải pháp hành chính này là cần thiết, nhưng đó cũng là sự can thiệp thô bạo vào thị trường.Điều cuối cùng vẫn là giải quyết bài toán tăng giá đất bằng thị trường, đó là tăng nguồn cung, phát triển mạnh phân khúc nhà ở giá thấp cho người lao động.