Định giá đất theo phương pháp thặng dư: Cần có tiêu chí chung để tính chi phí phát triển và doanh thu phát triển

Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) vừa có văn bản số 150/2023/CV-HTĐGVN góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Dự thảo).

Theo đó, Hội Thẩm định giá Việt Nam rất hoan nghênh và đánh giá cao Bộ Tài nguyên và Môi trường sau quá trình thảo luận, lấy ý kiến góp ý và hoàn chỉnh dự thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thể hiện tinh thần cầu thị, lắng nghe và tiếp thu khá nhiều nội dung mà các Bộ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành, các Hiệp hội, các chuyên gia, các nhà khoa học và công luận đã đóng góp, đặc biệt là giữ lại phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư như quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên, cũng theo VVA sau khi nghiên cứu bản dự thảo trình Chính phủ đã được Bộ Tư pháp thẩm định, Hội Thẩm định giá Việt Nam tiếp tục có góp ý về một số nội dung quan trọng liên quan đến nội hàm của các phương pháp định giá đất.

Đối với phương pháp so sánh

Thứ nhất, về thu thập thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất. Theo đánh giá của VVA, hiện nay Dự thảo quy định có những thông tin phải thu thập từ cơ quan Nhà nước và các tổ chức trong xã hội mà không có quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của các cơ quan này thì các tổ chức tư vấn không thể tiếp cận được.

Do đó, VVA kiến nghị cần có quy định về trách nhiệm cung cấp thông tin của các cơ quan có lưu giữ thông tin liên quan đến thẩm định giá cho các tổ chức tư vấn giá đất và quyền được tiếp cận các thông tin của các tổ chức tư vấn để sử dụng cho mục đích định giá đất.

Thứ hai, về quy định tư vấn được thu thập “Giá đất chuyển nhượng thành công trên thị trường thu thập qua điều tra, khảo sát thông qua phỏng vấn trực tiếp có xác định của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng” trong Dự thảo.

Theo VVA, quan điểm của tất cả những người làm thực tiễn định giá đất cho rằng việc đòi hỏi người được phỏng vấn phải ký xác nhận vào phiếu điều tra là bất khả thi vì nó không phù hợp với thực tế và không ai ký, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMTđã quy định, thực tế không thực hiện được, phải bỏ. Do đó đề nghị không đưa vào dự thảo nội dung “có xác định của người chuyển nhượng hoặc người được chuyển nhượng”.

Thứ ba, VVA đề nghị bổ sung thu thập giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá niêm yết (chào mua, chào bán) có quy định tỷ lệ giảm trừ…

Thứ tư, VVA đề nghị loại bỏ các bổ sung của phương pháp so sánh với ý định thay thế phương pháp thặng dư khi đã quyết định giữ lại phương pháp thặng dư trong dự thảo.

Đối với phương pháp thu nhập

VVA đề nghị Ban soạn thảo Dự thảo điều chỉnh theo hướng làm rõ lại tất cả các nội dung của phương pháp thu nhập cho đúng bản chất của phương pháp.

Thứ nhất, theo VVA, bản chất của phương pháp là vốn hóa thu nhập - tức là phải chuyển dòng thu nhập tương lai nhận được từ việc khai thác lợi ích của đất về giá trị hiện tại. Nhưng hướng dẫn lại lấy chi phí và thu nhập của quá khứ làm căn cứ tính giá đất hiện tại là không đúng bản chất của phương pháp này.

Do đó, VVA đề nghị đối với thông tin quá khứ chỉ sử dụng các định mức về lượng còn giá và chi phí, doanh thu, thu nhập phải tính cho tương lai.

Thứ hai, về công thức tính giá đất, VVA cho rằng hiện nay Dự thảo hướng dẫn mặc nhiên sử dụng đất là phải có thu nhập. Do đó, vấn đề đặt ra trong những trường hợp kinh doanh hòa vốn hoặc thua lỗ thì chưa có phương án tính giá đất phù hợp, thỏa đáng.

Thứ ba, VVA đề nghị mở rộng điều kiện áp dụng đối với phương pháp thu nhập không chỉ đối với đất nông nghiệp mà cả đối với đất thương mại dịch vụ và đất phi nông nghiệp khác. Đồng thời phải phân nhóm để hướng dẫn tính giá đất sản xuất kinh doanh, bất động sản, các loại đất có “tính đặc thù” theo phương pháp thu nhập cho phù hợp.

Thứ tư, VVA đề nghị cần có hướng dẫn chi tiết về các hướng dẫn phương pháp định giá đất do thực tế hiện nay các địa phương, các tổ chức tư vấn đang gặp khó khăn khi không có hướng dẫn định giá đối với loại đất gồm “tổ hợp” mục đích sử dụng khác nhau (ví dụ một khu đất gồm xen kẽ đất ở, đất vườn hay đất ở + đất vườn + đất sản xuất kinh doanh)… dẫn đến mỗi đơn vị tư vấn, mỗi địa phương có cách làm khác nhau, dẫn đến đến không đảm bảo tính khả thi về pháp lý.

Đối với phương pháp thặng dư

Hội Thẩm định giá Việt Nam bày tỏ đồng tình với khái niệm về phương pháp thặng dư đưa vào dự thảo: “Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí phát triển ra khỏi tổng doanh thu phát triển của bất động sản”.

Bên cạnh đó, VVA cũng đồng tình với việc giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ cụ thể thực tế tại địa phương quy định các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí… và một số nội dung khác của dự thảo.

Tuy nhiên, VVA cho rằng khi giao cho địa phương cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn về các tiêu chí chung để địa phương có căn cứ quy định các chỉ tiêu cụ thể trong chỉ đạo, đặc biệt là cách tính chi phí phát triển và doanh thu phát triển.

Thứ nhất, về chi phí phát triển, theo VVA, một số hạng mục như chi phí phát triển cần quy định các đầu mục chi phí và cách tính toán chi phí gồm: Chi phí bắt đầu dự án phát triển; Chi phí đầu tư dự án phát triển;…

Thứ hai, về tỷ suất chiết khấu, VVA kiến nghị kiến nghị không tính theo lãi suất cho vay mà có thể lựa chọn tính theo 3 cách: Thống kê từ khả năng sinh lời của tài sản tương tự trên thị trường (tỷ suất sinh lời trung bình). Chi phí vốn bình quân gia quyền hoặc có thể tính bằng tỷ suất lợi nhuận không rủi ro cộng với tỷ lệ rủi ro (nếu có).

Bên cạnh đó, trong văn bản Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất gửi các cơ quan chức năng, VVA cũng đề nghị loại bỏ phương pháp hệ số khỏi dự thảo Nghị định do theo VVA “đây là một phương pháp thiếu thuyết phục nhất trong các phương pháp định giá đất cả về lý luận và thực tiễn mà không có nước nào trên thế giới áp dụng”.