Chuyên gia bất ngờ chỉ ra khu vực đất nền sẽ bước vào chu kì tăng giá sớm nhất

TS Khương đánh giá cao tiềm năng của phân khúc đất nền khi mà tâm lý của người Việt chuộng dòng sản phẩm này. Tuy vậy, mặt bằng giá của đất nền đã biến động khá nhiều trong thời gian qua. Vì thế, sự phục hồi trước tiên chỉ rơi vào các khu vực lân cận Tp.HCM, ở những nơi quá xa xôi thì cần thêm thời gian.

Trong báo cáo quý 3/2023, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) chỉ ra, đất nền khu vực Tp.HCM và 4 tỉnh phụ cận là Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đã “tăng nhiệt” trở lại ở cả nguồn cung lẫn sức cầu. Đáng nói, giá đất nền thứ cấp ghi nhận chỉ còn giảm nhẹ từ 3-5% (nhìn tổng thể thị trường); không sụt giảm sâu như các quý trước đó. Các sản phẩm được giao dịch đều đến từ các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Thị trường đất nền các khu vực này đang dần chuyển biến theo hướng tích cực cùng với độ “thẩm thấu” của các cơ chế, chính sách, lãi suất vay mua nhà giảm. Đây được dự báo là các khu vực sẽ hồi phục nhanh trong chu kì tăng trưởng mới.

Một khu vực cũng được Vars nhận định có cơ hội bước vào đường đua mới nhanh, đó là đất nền khu vực Trung Trung bộ. Trong quý 3 có khoảng 52 sản phẩm ra thị trường thì đã giao dịch được 38 sản phẩm, tỉ lệ hấp thụ đạt 73%. Nguồn cung tập trung ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Nếu thị trường sơ cấp tại đây còn yếu thanh khoản thì đất nền thứ cấp lại có chuyển biến tích cực. Sau thời gian tạo đáy về mặt bằng giá thì lượng giao dịch đất nền đã tăng trở lại, tăng khoảng 3 lần so với quý 2/2023. Các khu vực hoạt động sôi nổi như khu vực quận Ngũ Hành Sơn- Đà Nẵng (Dự án FPT, Dự án Nam Hòa Xuân)...

Cùng với đó, những sản phẩm đất nền phân lô nhỏ lẻ, thổ cư, đất đấu giá có giá bán từ 500-600 triệu/ nền cũng ghi nhận mức thanh khoản tương đối ổn định. Do đây là loại sản phẩm phù hợp với tâm lý mua bất động sản có sổ, đáp ứng được nhu cầu ở thực. Các sản phẩm được giao dịch đều đến từ các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý đầy đủ.

Trong khi đó, đất nền khu vực Tây Nam Bộ và bất động sản Tây Nguyên vẫn khá ảm đạm. Tại các khu vực Tây Nam Bộ như Kiên Giang , An Giang, Bạc Liêu, Bến Tre, Cà Mau, Long An… lượng giao dịch đất nền vẫn tương đương đối thấp, chỉ bằng 20% so với cùng kỳ. Trong đó, chỉ có Long An là “điểm sáng” của khu vực này, được dự báo có đà phục hồi sớm hơn các khu vực khác.

Cụ thể, đất nền đã hoàn thiện pháp lý, giá bán phù hợp tại Long An, ghi nhận lượng giao dịch khá tốt, tỷ lệ hấp thụ lên tới 50%. Nguồn cung và lượng tiêu thụ khu vực này dẫn đầu Tây Nam Bộ, chiếm lần lượt 30% và 76% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ đất nền của toàn khu vực. Giá bán đất thổ cư trong dân có giảm nhưng không đáng kể, khoảng 5-10% ở các giao dịch từ nhà đầu tư gặp áp lực tài chính do dung đòn bẩy.

Còn tại khu vực Tây Nguyên như Đắk Lắk, Lâm Đồng, thị trường đất nền vẫn còn trầm lắng. Một số NĐT quan ngại về việc có nên tiếp tục góp vốn triển khai các dự án. Theo số liệu từ Vars, đất thổ cư, đất nền trong dân ghi nhận giao dịch với giá bán giảm. Mức giá trung bình từ 400-600 triệu/nền. Các sản phẩm bất động sản thế chấp tại ngân hàng bị hạ mức định giá. Những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng bất động sản buộc phải nộp bổ sung tiền, tài sản khác hoặc ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.

Tại Lâm Đồng, dù lượng giao dịch đã quay trở lại nhưng vẫn giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm trước. Chủ yếu là giao dịch cắt lỗ, khoảng 30% so với đỉnh sốt. Sau sự cố sạt lở, hàng loạt dự án có nguy cơ sạt lỡ bị tạm dừng để thanh tra, thu hồi giấy phép nếu vi phạm. Quy hoạch chung tỉnh Lâm Đồng vẫn dừng ở mức thông tin từ 2 năm trước. Đang có sự điều chỉnh lại theo hướng phát triển về phía Tây. Đất nông nghiệp, đất vườn được rao bán rầm rộ với mức giá giảm từ 20%-50% tùy loại hình và vị trí vẫn khó bán.

Trong báo cáo bất động sản mới đây của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm đất nền của nhà đầu tư vẫn khả quan. Tuy vậy, không thể hiện đồng đều giữa các khu vực. Vừa qua, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ đầu 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, điều này cũng ảnh hưởng rõ đến phân khúc này ở các tỉnh thành thiếu tiềm năng phát triển.

Quy định này nhiều khả năng sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới phân khúc đất nền phân lô cung ứng ra thị trường trong thời gian tới. Mặc dù vậy, động thái trên cũng đồng thời mang đến những lợi ích nhất định, là tiền đề giúp thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển một cách bền vững trong tầm nhìn dài hạn, có thể kể đến như: Giúp tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền. Đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả tránh lãng phí tài nguyên quỹ đất quốc gia. Đảm bảo đồng bộ tính mỹ quan về kiến trúc, quy hoạch đô thị (phải xây dựng nhà trên đất trước khi bán cho người mua).

Theo đơn vị này, sự hồi phục của phân khúc đất nền giai đoạn 2024 -2025 là có nhưng để cả thị trường có lực đẩy thì còn nhiều trở ngại cần tháo gỡ, trong đó có yếu tố lãi suất và Luật đất đai được thông qua…