Cần chính sách ưu đãi phát triển “nhà ở thương mại vừa túi tiền”

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa tổ chức họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học: “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”, do TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO làm Chủ nhiệm Đề tài.

Giá mua và thuê nhà tăng vượt 4-5%/năm

Phát biểu tại buổi họp, Chủ nhiệm Đề tài - TS. LS. Đoàn Văn Bình thông tin, tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền đang diễn ra tại hầu hết các nền kinh tế lớn do nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu từ người mua nhà lần đầu. Giá mua và thuê nhà tăng nhanh, thậm chí vượt 4 - 5% mỗi năm, đang đẩy gánh nặng tài chính lên tầng lớp trung lưu và lao động. Thế hệ Millennials và Gen Z phải chi trả tỷ lệ cao hơn thu nhập cho nhà ở, làm giảm khả năng tích lũy tài sản và gia tăng mức độ bất mãn trong xã hội.

Theo TS.LS. Đoàn Văn Bình, có hàng loạt thách thức lớn đang cản trở việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Đó là sự thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung; chi phí xây dựng và vật liệu tăng, chi phí nhân công… tăng; hệ thống pháp luật còn nhiều vướng mắc; thị trường nhà ở ngày càng bị tài chính hóa, đẩy giá thuê tăng và làm thu hẹp dần cơ hội sở hữu nhà ở xã hội….

Với riêng Việt Nam, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho biết, giá vật liệu xây dựng hiện đã tăng khoảng 10%, giá nhân công tăng khoảng 15%. Trong năm nay, nguy cơ thiếu hụt nhân công xây dựng là hiện hữu khi hàng loạt dự án đầu tư công và các dự án lớn được tháo gỡ pháp lý đang bước vào giai đoạn thi công, khiến nhu cầu lao động tăng mạnh. Điều này sẽ trực tiếp tác động đến giá nhà, khiến giá nhà tiếp tục xu hướng đi lên.

“Trước những thực tế đang diễn ra, chúng tôi nhận thấy cần phải thực hiện Đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”, TS. LS. Đoàn Văn Bình chia sẻ.

Phát biểu tại buổi họp, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, Đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật” là “điểm rơi” phù hợp với yêu cầu hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên phát triển mạnh mẽ và chuyển mình theo hướng bền vững, toàn diện.

Bà Tống Thị Hạnh cho biết, Bộ Xây dựng đã tham mưu để Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho việc triển khai các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong đó, có quy định thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia, với mục đích tập trung vào phát triển nhà ở cho thuê, giúp những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không có chỗ ở ổn định.

Làm rõ khái niệm và cách tiếp cận “nhà ở thương mại vừa túi tiền”

Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, đây là một đề tài vừa có tính chất khoa học, vừa tiếp cận với những vấn đề của thực tiễn. Ông lưu ý, một trong những điểm đầu tiên mà nhóm nghiên cứu cần làm rõ là khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” (affordable housing) đang được hiểu và sử dụng như thế nào trên thế giới. Ngoài ra, cũng cần xác định rõ các quốc gia đang tiếp cận khái niệm này ra sao. Họ coi đây là một dòng sản phẩm bất động sản độc lập, có mức giá cụ thể, hay là một khái niệm mang tính tương đối.

Cùng với đó, ông Hiếu cho rằng, đề tài cũng nên phân tích rõ cách tiếp cận của Nhà nước nên tập trung điều tiết về phía cung, phía cầu hay can thiệp trực tiếp vào bản thân sản phẩm nhà ở? Nếu không làm rõ cách tiếp cận này, rất dễ dẫn tới sự lẫn lộn, chồng chéo trong chính sách.

GS. TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Tài chính của Quốc hội cho rằng, cần nhấn mạnh đến tiêu chí “nhà ở vừa túi tiền”. Theo đó, nên tiếp cận vấn đề này từ hai nhóm tiêu chí cơ bản: Một là đáp ứng nhu cầu ở và tiêu dùng của người dân; hai là đáp ứng khả năng chi trả thực tế của người mua.

Ngoài ra, nên bổ sung thêm phần phân tích ý nghĩa của cung - cầu và mối liên hệ của chúng với biến động giá cả thị trường. Về kinh nghiệm quốc tế, nên tập trung làm rõ ba nội dung: Một là khái niệm nhà ở vừa túi tiền được phân loại ra sao trong bức tranh tổng thể của thị trường nhà ở; hai là chính sách của Nhà nước tại các quốc gia đó đã can thiệp như thế nào để hình thành được phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền; ba là những bài học có thể rút ra cho Việt Nam.

Khi đề cập đến thực trạng phát triển nhà ở hiện nay, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, cần đề cập dưới góc độ quy hoạch và có phân tích rõ ràng về nguyên nhân vì sao chúng ta chưa có phân khúc nhà ở vừa túi tiền và những yếu tố dẫn đến sự biến động của giá nhà trong thời gian qua.

Ở góc độ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội cho rằng, có mấy vấn đề cần đặt ra: đó là với nguồn cung nhà ở hiện tại, liệu đã đáp ứng được nhu cầu của số lượng dân số chưa? Các đơn vị phân tích cần làm rõ các điều khoản về đất đai, cơ chế ưu đãi là gì, lãi suất ra sao? Nhà nước phải điều tiết chính sách đất đai thông qua kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương. Vấn đề thủ tục hành chính và kiểm soát giá cũng phải đặt ra…

Phát biểu tại buổi họp, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế góp ý, Đề tài khoa học cần bám vào từ khóa “phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền”, và phải trả lời được câu hỏi: Làm thế nào để hiện thực hóa mục tiêu này một cách hiệu quả?

Theo ông, cần có phần đánh giá thực trạng và rà soát hệ thống chính sách, pháp luật hiện hành liên quan đến lĩnh vực nhà ở thương mại giá hợp lý. Trong đó, cần xác định rõ những gì đã có, những gì đang phát huy hiệu quả và những điểm còn thiếu hụt hoặc chưa phù hợp.

Về cấu trúc nội dung, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến đề nghị nên tập trung nghiên cứu chính sách, pháp luật trên ba trục chính: (1) chính sách và pháp luật về tài chính; (2) chính sách và pháp luật về đất đai; và (3) các nhóm chính sách, pháp luật khác có liên quan.

Đồng tình với những góp ý trên, song PGS. TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, nếu giá quá cao thì người dân không thể tiếp cận. Tuy nhiên, mức giá “vừa túi tiền” cũng không đồng nghĩa với nhà ở xã hội hay giá rẻ. “Điều quan trọng là phải tạo ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông, để người tiêu dùng yên tâm và thị trường có thể tiêu thụ được sản phẩm”, chuyên gia nhấn mạnh.