Bất động sản đầu cơ hết đất diễn?

Tại Diễn đàn bất động sản 2022 với chủ đề “Những vùng đất tiềm năng” mới được tổ chức tại Hà Nội, các chuyên gia, doanh nghiệp cho biết, mặc dù kinh tế vĩ mô có nhiều dấu hiệu tích cực, nhưng năm 2022-2023 vẫn còn nhiều thách thức đối với thị trường bất động sản.

Kênh đầu tư an toàn

Đánh giá về đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho biết, hiện đầu tư bất động sản dễ đã không còn. Mặc dù thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực, nhưng bên cạnh đó vẫn có nhiều yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản đó là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh; ngân hàng ngừng giải ngân do hết room tín dụng; giá nguyên liệu tăng cao góp phần đẩy giá bất động sản; nguy cơ bóng ma lạm phát đối với nền kinh tế.

Ngoài ra, nghị quyết số 18 có điểm "chí tử" đối với thị trường bất động sản là bỏ khung giá đất. Nếu bỏ khung giá đất, hiện chưa có giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi.

Bởi như vậy dịch vụ thẩm định giá sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường. Bên cạnh đó, đầu năm nay cần định giá theo giá năm trước, đó là sự bất hợp lý.

Hiện tại, theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, bức tranh thị trường bất động sản như mớ tơ vò, không thể khẳng định là tốt hay xấu. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi người tham gia thị trường và nhà đầu tư có kiến thức tốt hơn về thị trường để đầu tư hiệu quả.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Quân - Phó tổng giám đốc Nam Land cho biết, trong bối cảnh nguy cơ lạm phát như hiện nay, bất động sản là lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian.

Thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy siết tín dụng, ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Để lựa chọn đầu tư, theo ông Nguyễn Đức Quân, thành phố lớn khan hiếm quỹ đất và nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, chuyển dịch làn sóng đầu tư ra thị trường vùng ven.

Các báo cáo năm 2021 đều cho thấy, các phân khúc tại Thành phố Hồ Chí Minh đều thiếu hụt nguồn cung mới. Cụ thể, nguồn cung đất nền cung cấp ra thị trường chỉ bằng 17% so với năm 2020 và cả năm chỉ cung cấp ra thị trường 797 căn biệt thự/nhà phố, bằng 31% so với năm ngoái.

Thanh lọc thị trường

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.

Bất động sản đầu cơ hết đất diễn, những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.Khi dòng tiền không dễ dãi nữa, nó sẽ không dễ chảy vào các thị trường dễ dãi, không tiềm năng.

Bất động sản triệu đô sẽ “ngủ” thêm 1 thời gian nữa. Đây là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá vài triệu đô. Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30, 60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn chỉ sau vài tháng thì bây giờ sẽ không còn chuyện tăng giá, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền.

Những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất là những dự án vàng trong năm tới. Đây là những dự án đã đi qua cửa hẹp của pháp lý để đưa ra thị trường.

Bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng sẽ là điểm đến của dòng tiền như Thành phố Hồ Chí Minh – Bình Thuận – Vũng Tàu; Thành phố Hồ Chí Minh – Bình Dương – Đồng Nai; Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang.

Mô hình Homeliday: Seconhome + Holiday là những sản phẩm kết hợp, có vị trí ở những địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các đô thị lớn như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hạ Long; Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Bình Thuận...

Nhu cầu đối với sản phẩm này rất tốt, có thể để ở hoặc uỷ thác cho thuê, không hoàn toàn nghỉ dưỡng, không hoàn toàn để ở, trong tương lại sẽ là sản phẩm rất được quan tâm.

Về tiềm năng, bất động sản tại các thành phố lớn, những thủ phủ công nghiệp, thủ phủ du lịch sẽ là các thị trường bền vững, thu hút đầu tư.

Nam Land dự báo, nguồn cung mới trong năm 2022 tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục duy trì sự khan hiếm khi không nhiều dự án mới mở bán. Chính vì thế, xu hướng sở hữu bất động sản dần chuyển dịch ra các vùng ven giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… và biến các khu vực này trở thành “điểm nóng” được các nhà đầu tư săn đón, đặc biệt là những điểm đến tiềm năng vì lợi thế quỹ đất sạch còn, dư địa tăng trưởng tốt và hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển.

Như vậy, hiện thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững.