Ông lớn bất động sản đang "ôm" hàng trăm nghìn tỷ đồng của người mua nhà

Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở đang trong giai đoạn trầm lắng khi lãi suất vay ngân hàng đồng loạt tăng, đồng thời Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng đổ vào các dự án bất động sản khiến các dự án bị ngưng trệ.

Tuy nhiên, theo dữ liệu từ FiinGroup, các doanh nghiệp bất động sản cư dân (kinh doanh các dự án nhà ở) vẫn đang nắm giữ hàng trăm nghìn tỷ đồng từ việc người mua trả tiền trước. Đây thông thường là các khoản trả trước từ khách hàng, nhưng dự án chưa đủ điều kiện bàn giao, do đó chưa ghi nhận doanh thu. 

Hiện bốn doanh nghiệp nắm giữ lượng tiền trả trước từ khách hàng lớn nhất là Novaland, Vingroup, Vinhomes và FLC với giá trị từ gần 7.000 tỷ đồng đến trên 62.600 tỷ đồng. 

“Của để dành”

Khoản mục người mua trả tiền trước vẫn được ví von là “của để dành” của mỗi doanh nghiệp, bởi sớm muộn doanh nghiệp cũng ghi nhận doanh thu từ các khoản mục đó. Việc người mua sẵn sàng chi trả cho mặt hàng chưa được bàn giao ngay cũng thể hiện uy tín của doanh nghiệp trong việc triển khai dự án. Trên thực tế, những doanh nghiệp nắm giữ lượng tiền lớn của khách  hàng thường là các doanh nghiệp bất động sản lớn, có quỹ đất dồi dào. 

Những biến cố tại FLC đang khiến các dự án bị ngưng trệ, đồng thời các địa phương ồ ạt rút giấy phép - về lâu dài sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền của công ty. Tính đến cuối quý II năm nay, FLC đang nắm giữ gần 7.000 tỷ đồng từ việc người mua trả tiền trước, tăng 37,7% so với cùng kỳ 2021. 

Vingroup đang là doanh nghiệp nắm giữ lượng tiền lớn nhất từ việc người mua trả tiền trước, lên tới trên 62.600 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý II/2022, tăng 68% so với cùng kỳ 2021. 

Novaland là nhà phát triển bất động sản có số dư hàng tồn kho lớn nhất thị trường chứng khoán, lên tới 125,5 nghìn tỷ đồng vào cuối quý II/2022 - nhưng số tiền người mua trả trước tại cùng thời điểm chỉ ở mức gần 12.600 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền người mua trả trước cho Novaland vào cuối quý II/2022 đã tăng gần gấp đôi cùng kỳ 2021. 

Dấu hiệu phục hồi 

Việc ghi nhận doanh thu trong tương lai thông qua các khoản trả trước từ khách hàng cho thấy dấu hiệu phục hồi của ngành bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở trong ngắn hạn (một năm). Số tiền trả trước tăng có thể là chỉ dấu cho thấy nhu cầu nhà ở và đầu tư bất động sản nhà ở tăng cao trên thị trường.

Trong tình hình các dự án bất động sản nhìn chung gặp khó khăn về dòng tiền, việc thu tiền trước từ khách hàng thể hiện nỗ lực bán hàng của các doanh nghiệp, cũng như uy tín thương hiệu của các doanh nghiệp này. 

Dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trong báo cáo quý II/2022 cho rằng giá bất động sản nhà ở sẽ thiết lập mặt bằng mới trong nửa cuối năm 2022, tăng khoảng 10% so với đầu năm. Đồng thời, VARS cũng cho biết giao dịch bất động sản tại các phân khúc đang chững lại. 

Về phía khách hàng, khi quyết định “xuống tiền” trước cho các dự án trong giai đoạn hiện nay, nhằm hưởng những ưu đãi về giá, cần lựa chọn các doanh nghiệp và dự án uy tín, đặc biệt là đầy đủ pháp lý. 

Việc các địa phương ồ ạt thu hồi hàng loạt dự án bất động sản của FLC trong thời gian gần đây đặt khách hàng của tập đoàn này trước rủi ro bị chôn vốn. Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp khách hàng thanh toán trước tiền cho các dự án, nhưng không được giao nhà trong hàng chục năm do gặp các rắc rối pháp lý, hoặc doanh nghiệp cạn nguồn tiền để triển khai dự án.