HoREA kiến nghị giảm tỷ lệ tính đơn giá thuê đất

Thông tin với MarketTimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, mới đây, đơn vị này đã có đề xuất UBND TP HCM rà soát và điều chỉnh tỷ lệ phần trăm dùng để tính đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm, theo hướng giảm so với mức đang áp dụng.

Cụ thể, theo ông Châu, HoREA kiến nghị thành phố nên quy định tỷ lệ này từ 0,25% đến 0,75% giá đất trong bảng giá đất, thay vì áp dụng như khung hiện hành (0,25-1,5%) nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu triển khai Luật Đất đai 2024. Sau một thời gian, tỷ lệ này có thể được điều chỉnh lại phù hợp tình hình thực tế.

Theo đó, HoREA cho rằng việc áp dụng mức cao nhất 1,5% giá đất để tính đơn giá thuê đất hàng năm có thể khiến chi phí thuê tăng mạnh, tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp, nhất là các ngành cần quỹ đất lớn như logistics, kho bãi, công nghiệp. Việc giá thuê đất tăng đột biến kéo chi phí logistics đi lên, đẩy giá hàng hóa và dịch vụ tăng, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.

HoREA cũng nhận định khung tỷ lệ hiện nay 0,25-3% theo Nghị định 103 khiến nhiều địa phương e ngại, không mạnh dạn khi quy định mức thấp hơn 1,5%.

Ông Châu dẫn chứng trường hợp một khu đất nhà kho rộng 11.000 m2 tại khu Cảng Khánh Hội. Mức tỷ lệ áp dụng là 1,5% - mức cao nhất trong khung, đẩy đơn giá lên hơn 1,9 triệu đồng mỗi m2. Vì thế, tiền thuê đất tại đây năm nay lên tới gần 21 tỷ đồng, gấp 6,36 lần so với năm 2022 (chỉ 300.000 đồng mỗi m2) và 2,7 lần năm 2023 (700.000 đồng một m2).

Do đó, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét giảm khung tỷ lệ phần trăm giá đất để tính đơn giá thuê đất hàng năm, nhằm ổn định chi phí, hỗ trợ doanh nghiệp và tránh gây xáo trộn thị trường.

Vào tháng 1/2025, UBND TP HCM ban hành quyết định tính tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê; đất xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình trên mặt đất) và đất có mặt nước. Đây là tỷ lệ được áp dụng làm căn cứ tính tiền thuê đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, giá thuê đất phi nông nghiệp trên toàn TP HCM tăng 35-54%. Còn giá thuê đất thương mại, dịch vụ tăng trung bình theo từng khu vực lần lượt là 18%, 25% và 53%. Tính riêng khu vực trung tâm và nội thành, mức tăng trung bình tối đa 25% so với đơn giá tính theo quy định cũ. Riêng nhóm đất nông nghiệp có giá thuê đất giảm 22% so với trước.

Trước đó, ngay từ đầu năm 2025, giá thuê đất thương mại dịch vụ ở TP HCM đã tăng trung bình từ 18-54% theo cách tính tỷ lệ phần trăm mới tại quy định do TP HCM ban hành.

Cụ thể, theo quyết định tính tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất; đất xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình trên mặt đất) và đất có mặt nước áp dụng làm căn cứ tính tiền thuê đất trên địa bàn thành phố, có hiệu lực từ 20/1.

Theo đó, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất hàng năm với nhóm thương mại, dịch vụ khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận) sẽ là 1,5%, khu vực 2 (TP Thủ Đức, các quận 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp) là 1% và khu vực 3 (huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè) 0,75%.

Với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ mục đích kinh doanh) cũng sẽ được xác định theo từng khu vực gồm: khu vực 1 áp dụng tỷ lệ 1%; khu vực 2 tỷ lệ là 0,75%; khu vực 3 là 0,5%.

Riêng đất nông nghiệp (kể cả đất thuê trong Khu Nông nghiệp Công nghệ cao) tỷ lệ tương ứng 0,25%; đất trong Khu công nghệ cao, Khu công viên phần mềm Quang Trung, Khu Chế xuất, Khu Công nghiệp, Cụm Công nghiệp là 0,5%.

Công thức tính giá thuê đất sẽ là: Giá thuê = tỷ lệ phần trăm tính đơn giá (x) giá đất theo bảng giá điều chỉnh.

Theo Quyết định 50/2014 trước đó, giá thuê đất hàng năm (không thông qua hình thức đấu giá) được chia làm 4 khu vực với tỷ lệ % tính tiền thuê đất từ 1,6-2% với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại; tài chính; nhà hàng; khách sạn; nhà ở cho thuê; văn phòng... Và khoảng 1,1-1,5% với đất sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; kho xưởng; công trình công cộng, thương mại dịch vụ... Riêng đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; bến cảng, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản...là 1%.

Như vậy, quy định mới đã giảm mức tỷ lệ % tính tiền thuê đất xuống khá sâu, tuy nhiên do bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh (5-38 lần, chưa nhân hệ số K) so với giá cũ nên giá thuê đất trả tiền hàng năm tính ra vẫn tăng cao.

Theo tỷ lệ phần trăm của quy định mới, giá thuê đất phi nông nghiệp trên toàn TP HCM dự kiến tăng từ 35-54%. Tăng mạnh nhất rơi vào khu vực 2 và 3, lần lượt 54% và 50%. Còn với giá thuê đất thương mại, dịch vụ, mức tăng trung bình theo từng khu vực sẽ lần lượt là 18%, 25% và 53%. Nếu chỉ tính riêng khu vực trung tâm và nội thành, mức tăng trung bình không quá 25% so với đơn giá tính theo quy định cũ. Riêng nhóm đất nông nghiệp có giá thuê đất giảm 22% so với giá thuê theo quy định cũ.