10 khó khăn, vướng mắc trong sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản

Sau những gì đã xảy ra đối với hoạt động chuyên môn, nghề nghiệp thẩm định giá ở Việt Nam những năm vừa qua, rất cần sự tổng kết, đánh giá, nhìn nhận có cơ sở pháp lý, khoa học và công bằng đối với hoạt động thẩm định giá tài sản ở Việt Nam hiện nay.

Từ thực tiễn hoạt động thẩm định giá của các thẩm định viên, các doanh nghiệp thẩm định giá và kết quả kiểm tra việc chấp hành pháp luật về thẩm định giá những năm qua cho thấy có một số vấn đề khó khăn, tồn tại cần bàn luận, nhận diện rõ nguyên nhân và tìm kiếm những giải pháp khắc phục hiệu quả trong thời gian tới đây.

Từ mục đích đó, việc nhận diện được những khó khăn, vướng mắc trong thẩm định giá tài sản nói chung cũng như trong việc sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản nói riêng là rất cần thiết trong bối cảnh Quốc hội đã ban hành Luật giá năm 2023, có hiệu lực từ ngày 01/7/2024 và đang lấy ý kiến sửa đổi Luật đất đai năm 2013 hiện nay.

Hoạt động thẩm định giá tài sản là khoa học ứng dụng

Như chúng ta đã biết, hoạt động thẩm định giá tài sản là khoa học ứng dụng để ước tính giá trị tài sản thông qua ba cách tiếp cận cơ bản là tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ thu nhập và tiếp cận từ chi phí. Trong đó cách tiếp cận từ thị trường là phổ biến nhất và thường được ưu tiên sử dụng.

Nếu như trong nền kinh tế phi thị trường (nền kinh tế bao cấp, kế hoạch hóa) hay trong trường hợp thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh xảy ra trong thời gian dài... thì việc sử dụng cách tiếp cận từ thị trường có một số hạn chế có thể dẫn đến kết quả thẩm định giá không phù hợp thị trường; thì ngược lại trong nền kinh tế thị trường có đủ thông tin mua bán minh bạch, việc sử dụng cách tiếp cận từ thị trường cho thấy có nhiều ưu điểm, dễ sử dụng và cho kết quả thẩm định giá phù hợp thị trường hơn.

Trong hoạt động thẩm định giá bất động sản, cách tiếp cận từ thị trường được thực hiện bằng phương pháp so sánh (còn gọi là so sánh trực tiếp, so sánh giá thị trường, so sánh giá giao dịch, so sánh doanh số hay so sánh giá bán).

Thống kê của một số Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho thấy: tỉnh Kiên Giang với tỷ lệ các dự án/khu đất cần định giá sử dụng phương pháp so sánh cao nhất với 85,8% tương ứng với 467 dự án trong tổng số 544 dự án được UBND tỉnh phê duyệt giá đất. Việc áp dụng phương pháp so sánh với tỷ lệ từ 40,3% đến 44,5% tại các tỉnh Hà Nam, Quảng Ninh, thành phố Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh.

Nhận diện những khó khăn, vướng mắc

Từ kết quả của việc kiểm tra chấp hành pháp luật về thẩm định giá tại một số doanh nghiệp thẩm định giá, các ý kiến của một số thẩm định viên về giá hành nghề và từ thực tiễn sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam những năm qua cho thấy tồn tại một số khó khăn, vướng mắc sau:

Một là, khó khăn trong việc xác định hồ sơ pháp lý của bất động sản có đủ điều kiện để thẩm định giá theo mục đích đã ghi trong hợp đồng thẩm định giá hay không? Có rất nhiều hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư bất động sản đủ điều kiện để thẩm định giá cho mục đích đầu tư phát triển dự án bất động sản, nhưng chưa đủ điều kiện để thẩm định giá cho mục đích làm tài sản bảo đảm để phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Thực tế đã chứng minh rằng việc nghiên cứu, phân tích và đánh giá hồ sơ pháp lý của các dự án bất động sản là không hề dễ dàng đối với mọi thẩm định viên về giá.

Hai là, khó khăn trong việc phân tích đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần thẩm định giá. Cụ thể là việc xác định khi nào hình thành đầy đủ các quyền tài sản và các quyền này đã sinh ra giá trị có thể xác định được tại thời điểm thẩm định giá hay chưa? Hay như việc phân tích sự cân đối giữa quyền và nghĩa vụ (nghĩa vụ bỏ ra 1 khoản chi phí cụ thể để nhận lại một khoản doanh thu tương xứng). Chúng ta đã biết rằng đối tượng thẩm định giá là bất động sản thường bao gồm đất đai và công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất. Ở Việt Nam các mối quan hệ xoay quanh đất đai luôn rất phức tạp, đa dạng và có nhiều đặc thù như các quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền đối với bất động sản liền kề và các vấn đề về quyền tài sản khác. Các công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất cũng không chỉ đơn thuần là nhà ở, nhà chung cư hay nhà xưởng sản xuất mà còn có thể là cầu cảng, bờ kè chắn sóng biển hay sân vận động v.v...

Ba là, khó khăn trong việc tìm kiếm các bất động sản tương tự để so sánh. Đối với việc khảo sát, thu thập thông tin về các bất động sản là nhà ở, đất ở đô thị v.v... là khá dễ dàng và có sẵn nhiều thông tin bất động sản tương tự có thể sử dụng để so sánh được. Tuy nhiên, đối với đối tượng thẩm định giá là nhóm đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản ... đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh), đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp v.v... hay quyền sử dụng đất thuê thì việc tìm kiếm thông tin bất động sản tương tự có thể sử dụng để so sánh được là không hề dễ dàng.

Bốn là, thẩm định viên thường xuyên phải đối mặt với các thông tin ngụy tạo, thông tin bất cân xứng mà thường được gọi là các thông tin đã bị “làm giá bất động sản” hay “thổi giá bất động sản”. Đặc biệt hiện nay ở cục bộ một số thị trường bất động sản mang tính địa phương cao, một số khu đô thị mới chưa có những khu đô thị tương tự v.v... đã bị một số môi giới kinh doanh bất động sản cố tình tạo cầu ảo với các mức giá cao để nhằm đẩy giá bất động sản lên cao bất thường. Dĩ nhiên thời gian sẽ là liều thuốc hữu hiệu để các mức giá bất động sản bất thường đó trở về bình thường nhưng hậu quả pháp lý, kinh tế của nó để lại là không hề nhỏ. Rõ ràng các thẩm định viên về giá đã rất khó khăn để nhận biết và kiểm chứng các thông tin này. Trong khi đó, hiện chưa có quy định cho phép thẩm định viên được tiếp cận trực tiếp với các nguồn thông tin đáng tin cậy, công khai của các giao dịch thành công từ cơ quan quản lý nhà nước như: tra cứu pháp lý, địa chỉ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch, thông tin từ các Văn phòng đăng ký đất đai, công chứng, cơ quan thuế ... Ngay cả khi thu thập được các thông tin về các giao dịch thành công thì đa phần các thông tin về mức giá giao dịch chuyển nhượng này đều không đúng với mức giá thực tế chuyển nhượng. Trường hợp sử dụng các giá chào mua, chào bán trên thị trường thì dễ gặp rủi ro khi sử dụng các thông tin giá ảo, không phù hợp thị trường.

Năm là, khó khăn trong việc khảo sát hiện trạng bất động sản cần thẩm định giá là tài sản thi hành án dân sự, tài sản là tang vật vụ án hình sự hay một số bất động sản đang được sử dụng cho các cơ quan, tổ chức có yêu cầu cao trong việc quản lý trụ sở, văn phòng làm việc. Trong các trường hợp này, thẩm định viên về giá đã đến khảo sát hiện trạng bất động sản nhưng không thể khảo sát bên trong tài sản. Đồng thời việc khảo sát đối với các bất động sản so sánh (nếu có) cũng chỉ là quan sát bên ngoài mà thôi.

Sáu là, Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính đã hướng dẫn các yếu tố so sánh áp dụng đối với bất động sản: tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lời, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất v.v… Tuy nhiên một số thẩm định viên chưa so sánh, phân tích hết các yếu tố khác biệt, điều này dẫn đến việc lựa chọn các yếu tố so sánh khác nhau làm cho kết quả thẩm định giá có thể có chênh lệch đáng kể. Ngoài ra, tại một số trường hợp xác định giá trị quyền sử dụng đất, thẩm định viên còn sử dụng tỷ trọng đối với các yếu tố so sánh (vị trí, khả năng sinh lời, chiều rộng mặt tiền…); đây là nội dung không được quy định tại phương pháp so sánh trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08.

Bảy là, về phương thức điều chỉnh và mức điều chỉnh, phương pháp so sánh tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 đã hướng dẫn về phương thức điều chỉnh đối với các yếu tố so sánh theo 02 phương thức: điều chỉnh tuyệt đối và điều chỉnh tương đối, đồng thời hướng dẫn xác định mức điều chỉnh thông qua phân tích các cặp tài sản tương tự (so sánh song đôi, so sánh cặp) hoặc kỹ thuật phân tích thống kê. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai áp dụng cho thấy đối với điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ phần trăm thường là ước lượng theo nhận định chủ quan của thẩm định viên mà thiếu số liệu, thông tin thị trường để chứng minh. Có lẽ nguyên nhân tình trạng này là do các thẩm định viên chưa thực hiện thống kê thông tin dữ liệu thị trường để xây dựng nguồn thôn tin dữ liệu đủ lớn để so sánh và phân tích, chứng minh các tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định giá.

Tám là, việc điều chỉnh trị số đàm phán mua bán (mức độ thương thảo mua bán từ giá rao bán đến mức giá có khả năng giao dịch thành công) thường do các thẩm định viên về giá ấn định giảm 5% hay 10% so với mức giá rao bán chứ không được thống kê thông tin thị trường để chứng minh số liệu này. Hiện nay cách tiếp cận từ thị trường chưa hướng dẫn rõ cách thức xác định trị số đàm phán mua bán nên một số thẩm định viên còn tùy tiện thực hiện theo ý chủ quan của mình.

Chín là, một số thẩm định viên còn lúng túng trong việc điều chỉnh mức giá chỉ dẫn về thời điểm giao dịch, điều kiện mua bán, điều kiện thanh toán, lợi ích thu được từ các bất động sản so sánh. Vì thế một số thông tin giá của bất động sản so sánh đã được đưa vào bảng so sánh không phù hợp. Phải chăng cần hướng dãn rõ hơn đối với các nội dung này để đảm bảo tính thống nhất và phù hợp cho các thẩm định viên về giá hành nghề.

Mười là, để xác định mức giá cuối cùng của tài sản thẩm định giá, phương pháp so sánh tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 yêu cầu thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí như tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng giá trị điều chỉnh thuần, tổng số lần điều chỉnh, biên độ điều chỉnh v.v... Tuy nhiên chưa có hướng dẫn cụ thể về phân tích chất lượng thông tin gồm những nội dung nào (như các tiêu chí đánh giá mức độ tin cậy của các thông tin, nguồn thông tin, thời điểm thu thập…). Đồng thời chưa có hướng dẫn thẩm định viên cần đánh giá động thái thị trường, xu hướng cung cầu thị trường bất động sản địa phương trong trường hợp có biến động hoặc chuẩn bị có biến động đáng kể về cung cầu hay các chính sách quản lý nhà nước về thuế, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông...

Phương pháp so sánh là công cụ hữu hiệu nhất để thẩm định giá bất động sản, dễ sử dụng và ngày càng trở lên chính xác hơn khi có đủ lớn cơ sở dữ liệu thông tin giá thị trường. Để công cụ này ngày càng phát huy được hiệu quả trong thực tiễn cần nhanh chóng loại bỏ, hạn chế các khó khăn, tồn tại hiện nay; hướng tới việc sử dụng phương pháp so sánh là chủ đạo để thẩm định giá bất động sản một cách thống nhất, minh bạch và đáng tin cậy nhất.