Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) vừa có văn bản góp ý chi tiết một số nội dung trong Dự thảo Nghị định quy định về giá đất cụ thể hóa các nội dung đã được Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa tham luận tại cuộc họp do Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà chủ trì ngày 08/5/2024 với sự tham gia của nhiều Bộ ngành, địa phương, cơ quan liên quan.
Một trong những nội dung đáng chú ý được VVA tập trung góp ý là việc cần xem xét tính đúng, tính đủ, hợp lý quyền lợi của nhà đầu tư khi xác định giá đất.
Bổ sung lợi nhuận nhà đầu tư vào công thức tính giá đất theo phương pháp thu nhập
Góp ý quy định tại điều 5 Dự thảo về “Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập”, VVA kiến nghị bổ sung và quy định rõ lợi nhuận của nhà đầu tư.
Cụ thể, đối với công thức xác định thu nhập ròng bình quân năm để xác định giá đất, VVA đánh giá Công thức xác định thu nhập ròng bình quân năm bằng Thu nhập bình quân năm trừ đi Chi phí bình quân năm cần được xem xét thêm.
Theo đó, VVA cho rằng, đối với thu nhập bình quân năm là do đất và tài sản trên đất (nhà xưởng, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải…) và những nguồn lực khác góp phần tạo ra thì trong chi phí tham gia của chúng phải được tính trong chi phí để trừ ra.
Theo VVA, thực tế trên thị trường có 2 loại thu nhập gồm thu nhập từ tiền thuê đất và thu nhập từ kết quả sản xuất kinh doanh trên đất - thường là đất sản xuất nông nghiệp; ứng với nó là 2 hình thức vốn hóa.
Đối với trường hợp vốn hóa từ kết quả sản xuất kinh doanh trên đất nếu tính qua công thức Thu nhập ròng bằng Thu nhập bình quân trừ đi Chi phí bình quân mà không trừ lợi nhuận cho người cho nhà đầu tư thì theo VVA, cũng như việc lấy toàn bộ lợi nhuận thu được từ kết quả sản xuất kinh doanh chia cho tỷ suất vốn hóa để ra giá đất dẫn đến nhà đầu tư làm ra lợi nhuận trả hết cho giá đất và hệ quả là giá đất bị tính ở mức cao không đúng.
“Nếu chúng ta lật lại lịch sử, năm 1985 sau khi thực hiện đổi tiền, Bộ Chính trị đã có Nghị quyết: để định giá hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế phải lấy giá lúa làm chuẩn và giá lúa phải để cho người nông dân sản xuất lúa có lãi 30% /giá thành. Như vậy với quyết định đó, nếu để tính giá đất chúng ta phải lấy doanh thu trừ (-) Chi phí sản xuất lúa trừ (-) Lợi nhuận: 30%”, văn bản góp ý của VVA dẫn chứng.
Tính đúng, tính đủ chi phí của nhà đầu tư khi xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư
Góp ý điều 6 Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), đối với nội dung lợi nhuận nhà đầu tư, VVA kiến nghị Lợi nhuận phải tính trên tổng chi phí đầu tư hợp lý, hợp lệ theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, chi phí lãi vay là khoản tiền của nhà đầu tư phải trả cho tổ chức có tiền cho nhà đầu tư vay, nó không phải lợi nhuận của nhà đầu tư như Dự thảo, nó phải được tính vào tổng chi phí đầu tư.
Theo VVA, không nên lẫn lộn giữa chi phí và lợi nhuận và vì thế không thể buộc nhà đầu tư trích lợi nhuận ra để trả chi phí vốn. Do đó, lợi nhuận của nhà đầu tư phải tính trên tổng chi phí đầu tư, bao gồm: Chi phí đầu tư xây dựng tại kiến nghị (đã bổ sung thêm một số chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án theo các quy định của pháp luật) cộng (+) Giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá.
Theo đó, VVA kiến nghị cần hoàn chỉnh lại điểm c, Điều 6 Dự thảo theo hướng “Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng tại điểm a (đã bổ sung thêm một số chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án theo các quy định của pháp luật - PV), điểm b, khoản này và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá tại Khoản 6 Điều này”.
Kiến nghị áp dụng sớm, linh hoạt Nghị định
Liên quan đến công tác triển khai áp dụng Nghị định quy định về giá đất khi được thông qua, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa kiến nghị những nội dung nào của Nghị định này khắc phục được bất cập của các quy định tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP (đặc biệt là phương pháp thặng dư) thì cho thi hành ngay, thực hiện trước để đáp ứng nhu cầu của thực tiễn; không nhất thiết tất cả các nội dung của Nghị định cùng có hiệu lực thi hành thống nhất 1 ngày.
