Từ thực tiễn hoạt động và giao dịch trên thị trường, trao đổi với báo chí liên quan đến các nội dung tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch DTJ Group cho rằng việc sửa luật cần hướng tới hai mục tiêu song song: tăng tính minh bạch, chặt chẽ của thị trường nhưng không tạo thêm gánh nặng chi phí và rào cản cho doanh nghiệp.
Một trong những nội dung được ông Khánh đánh giá có tác động lớn tới doanh nghiệp là quy định tại Điều 7 về điều kiện kinh doanh dự án bất động sản.
Theo đó, doanh nghiệp phải đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu nhất định tùy theo quy mô dự án. Với dự án dưới 20 ha, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng vốn đầu tư; từ 20 ha trở lên là 15%.
Theo ông Khánh, với những dự án có tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, yêu cầu này tạo áp lực vốn rất lớn. Đáng lưu ý, sau khi được chấp thuận đầu tư, nhiều dự án có thể mất 5 - 10 năm để hoàn thiện thủ tục và triển khai. “Khoản tiền doanh nghiệp phải bỏ vào đó và chờ đợi là rất lớn”, ông Khánh nhận định.
Trong khi định hướng chính sách hiện nay là giảm chi phí đầu vào, giảm gánh nặng tài chính để góp phần kéo giảm giá bất động sản, việc buộc doanh nghiệp duy trì một lượng vốn lớn trong thời gian dài có thể tạo ra tác động ngược. Doanh nghiệp có thể phải tăng vay ngân hàng hoặc tìm kiếm các nguồn vốn khác để đáp ứng điều kiện tham gia dự án. Chi phí vốn vì vậy trở thành một cấu phần đáng kể trong tổng chi phí phát triển, cuối cùng có thể được phản ánh vào giá bán sản phẩm.
Đáng chú ý, quy định này cũng có thể hạn chế sự tham gia của doanh nghiệp vừa và nhỏ. Những doanh nghiệp có năng lực phát triển dự án nhưng không có nguồn vốn chủ sở hữu lớn sẽ khó cạnh tranh với các chủ đầu tư quy mô lớn.
Từ đó, Chủ tịch DTJ Group đề xuất thay vì chỉ sử dụng tỷ lệ vốn chủ sở hữu làm điều kiện cứng, có thể cho phép doanh nghiệp chứng minh năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và được tổ chức tín dụng bảo lãnh. Theo ông Khánh cách tiếp cận này vừa giúp cơ quan quản lý kiểm soát được năng lực thực hiện dự án, vừa mở rộng cơ hội tiếp cận thị trường cho doanh nghiệp có dự án khả thi.
“Chứng minh được dự án khả thi và có tổ chức tín dụng bảo lãnh” có thể là một phương thức thay thế phù hợp hơn so với việc yêu cầu doanh nghiệp phải “giam” một lượng vốn lớn trong nhiều năm.
Bên cạnh điều kiện vốn, ông Khánh cũng đề nghị rà soát Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm, đặc biệt quy định liên quan đến việc không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Theo ông, cần tránh trường hợp doanh nghiệp bị đặt vào rủi ro pháp lý trong khi nghĩa vụ tài chính chưa thể xác định đầy đủ do những nguyên nhân khách quan, chẳng hạn chưa hoàn tất việc xác định tiền sử dụng đất.
Một quy định không đủ rõ có thể khiến doanh nghiệp khó xác định ranh giới giữa nghĩa vụ phải thực hiện và hành vi bị coi là vi phạm.
Làm rõ các yêu cầu minh bạch thông tin
Ông Khánh cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần đặt yêu cầu minh bạch thông tin ở vị trí quan trọng hơn.
Tại Điều 5 về công khai thông tin bất động sản, ông Khánh đề nghị bổ sung yêu cầu công khai rõ loại đất và thời hạn sử dụng đất của dự án. Theo đó, khách hàng cần biết bất động sản được xây dựng trên loại đất nào, thời hạn sử dụng bao lâu, là đất sử dụng lâu dài hay đất có thời hạn 50 năm; đồng thời phải phân định rõ các khu vực đất công cộng, trường học hoặc các hạng mục không hình thành để kinh doanh.
Đây là thông tin có ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị và quyết định giao dịch. Việc khách hàng chỉ phát hiện sau khi mua rằng sản phẩm có thời hạn sử dụng 50 năm thay vì lâu dài có thể dẫn đến tranh chấp và làm suy giảm niềm tin thị trường. “Phải quy định rõ việc công khai là loại đất gì và sử dụng trong thời gian bao lâu”, ông Khánh đề xuất.
Cùng với đó, ông cho rằng cần làm rõ phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Điều 3. Thay vì quy định chung chung về “kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch”, pháp luật nên xác định cụ thể các dịch vụ mà sàn được cung cấp như môi giới, tư vấn đầu tư, định giá, cho thuê, quản lý bất động sản.
Trong bối cảnh yêu cầu minh bạch dữ liệu ngày càng cao, ông Khánh cho rằng sàn giao dịch cũng có thể đóng vai trò hỗ trợ khách hàng tra cứu quy hoạch, mã định danh và các thông tin liên quan đến bất động sản. Việc xác lập rõ trách nhiệm của sàn sẽ góp phần hạn chế tình trạng khách hàng thiếu thông tin trước giao dịch, đặc biệt với những vấn đề liên quan đến quy hoạch.
.jpg "Người Nga cứ như đang trở lại những năm 90: Một món đồ đang \"bán đắt như tôm tươi\" tại các cửa hàng")
.png "Vì sao Vingroup bất ngờ thay đổi vị trí 5 ngôi sao trong logo mới đúng dịp sinh nhật tuổi 33 năm")
