Tại văn bản góp ý Dự thảo Nghị định của Chính phủ Quy định về giá đất (Dự thảo) do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2024, Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) nhấn mạnh việc cần đảm bảo quyền lợi của gần 2000 thẩm định.
Cụ thể, VVA đề nghị sửa đổi điểm b, Khoản 1, Điều 39 Dự thảo theo hướng chỉ quy định “Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá”.
Đồng thời, VVA cũng kiến nghị bãi bỏ quy định “… và Giấy Chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành”.
Lý giải cho kiến nghị trên, theo VVA do Dự thảo chưa kế thừa tính đúng đắn của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 cũng như chưa phù hợp với thực tiễn của hệ thống thẩm định giá đã thẩm định giá đất làm tư vấn định giá đất trong mấy thập kỷ qua.
Bên cạnh đó, theo VVA, nếu quy định như Dự thảo hiện tại sẽ có nguy cơ làm lãng phí thời gian, tiền bạc của gần 2.000 thẩm định viên có Thẻ thẩm định viên về giá khi họ đã phải bỏ kinh phí để được đào tạo các kiến thức cơ bản về định giá nói chung và định giá đất nói riêng, theo quy định của Luật Giá, nay lại phải bỏ tiền học lấy chứng chỉ cùng về giá đất.
Theo đó, các kiến thức mà các thẩm định viên về giá đã được đào tạo cơ bản và cập nhật hàng năm về nguyên lý hình thành giá, nguyên lý căn bản về thẩm định giá, pháp luật (trong đó có pháp luật về đất đai) áp dụng trong định giá và thẩm định giá, thẩm định giá Bất động sản (trong đó có các phương pháp định giá đất theo quy định của Luật Đất đai)
“Để có Thẻ thẩm định viên về giá, người học bắt buộc phải qua các khóa đào tạo kiến thức trên, phải dự kiểm tra, có chứng chỉ hoàn thành khóa học sau đó phải dự thi kỳ thi quốc gia về kiến thức trên do Bộ Tài chính tổ chức theo quy định của Luật Giá để được cấp Thẻ thẩm định viên về giá”, VVA nhấn mạnh.
Cần quy định rõ về thông tin đầu vào
Theo VVA, hiện tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 5 Dự thảo đưa ra khá nhiều nguồn thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất mà không quy định rõ tư vấn phải thu thập tất cả các nguồn thông tin hay thu thập một trong các nguồn thông tin đó để xác định giá đất.
VVA đánh giá, trong trường hợp phải thu thập tất cả các thông tin như Dự thảo sẽ dẫn đến việc xử lý thông tin về giá để xác định giá cho mọi loại đất gặp khó khăn khi giá thu thập của các nguồn có những mức giá chênh lệch nhau.
Do đó, VVA kiến nghị hoặc quy định theo hướng “tư vấn, thu thập thông tin phù hợp với phương pháp định giá lựa chọn từ một trong các nguồn sau…” hoặc quy định thứ tự ưu tiên các loại thông tin, nguồn thông tin cần thu thập.
Bên cạnh đó, tại Khoản 3, điều 5 Dự thảo, theo VVA cần quy định chặt chẽ về chứng lý để chứng minh về “Trường hợp chưa có số liệu thống kê, không có số liệu từ cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn…” theo hướng các cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn có văn bản thông báo cho tổ chức tư vấn xác định giá về nội dung “chưa có” “không có” các số liệu nói trên… nhằm tránh các rủi ro về pháp lý trong hoạt động tư vấn xác định giá.
Cân nhắc cách tính giá trị tài sản gắn liền với đất
Góp ý quy định tại điểm a, Khoản 3, điều 6 Dự thảo về Công thức xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất, VVA đề nghị Ban Soạn thảo cân nhắc khi vừa sử dụng “Giá trị hao mòn” vừa sử dụng “Khấu hao”.
Lý giải cho kiến nghị trên, theo VVA, hao mòn và khấu hao tài sản tuy có mối liên hệ với nhau, có hao mòn mới dẫn tới khấu hao. Nhưng chúng lại khác nhau: Hao mòn là hiện tượng khách quan, là đặc tính tự nhiên của tài sản, giá trị của chúng sẽ bị giảm dần theo thời gian sử dụng chúng; Còn khấu hao là biện pháp chủ quan của nhà quản lý nhằm thu hồi lại giá trị đã hao mòn của tài sản.
“Theo thông lệ quốc tế và các quy định hiện hành của Việt Nam thì phương pháp tính hao mòn và phương pháp tính khấu hao là khác nhau; do đó có thể dẫn đến kết quả khác nhau và nếu 2 đơn vị tư vấn xác định giá cùng định giá một khu đất: Một đơn vị tính theo hao mòn, một đơn vị tính theo khấu hao… sẽ có kết quả tính giá đất khác nhau”, VVA nhận định.
Do đó, theo VVA , vế trừ (-) của Công thức trên chỉ nên dùng một tiêu chí để tính toán: Hoặc là hao mòn, hoặc là khấu hao và thông thường để xác định giá tài sản tại thời điểm định giá người ta sử dụng “hao mòn”.
Đối với quy định tại điểm b, Khoản 3 theo hướng “Trường hợp tại thời điểm định giá, cây lâu năm chưa đến kỳ thu hoạch thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc đến thời điểm định giá”. VVA đánh giá, quy định này chưa quy định rõ trách nhiệm của đơn vị nào phải xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất: đơn vị tư vấn, khách hàng có tài sản định giá cung cấp số liệu hay của cơ quan chức năng… do đó dễ dẫn đến tính pháp lý khi sử dụng số liệu. Đề nghị Ban Soạn thảo bổ sung rõ thêm.
Cân nhắc quy định về lợi nhuận của nhà đầu tư
Tại điểm c, Khoản 3, điều 8 Dự thảo quy định theo hướng “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này”.
VVA đánh giá quy định như trên là chưa hợp lý do chưa tính đúng, tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư. Thay vào đó là lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu. Tổng chi phí đó bao gồm toàn bộ chi phí ở cả điểm a, điểm b, Khoản 3, đặc biệt là phải bao gồm cả “tiền sử dụng đất” - là loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Theo VVA, sở dĩ lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tiền sử dụng đất là do một số lý do sau.
Thứ nhất, lợi nhuận của nhà đầu tư mà Dự thảo quy định mới chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất) chưa phải là lợi nhuận của tổng chi phí đầu tư bao gồm cả chi phí trả tiền sử dụng đất cộng (+) chi phí đầu tư phát triển bất động sản.
Vì vậy, nếu chỉ tính lợi nhuận trên chi phí của một khâu đầu tư trong tổng chi phí của tổng các khâu đầu tư để hình thành giá trị tài sản là không đúng với nguyên lý hình thành giá khi áp dụng định giá theo phương pháp chi phí được kết hợp trong phương pháp thặng dư để định giá tài sản.
Thứ hai, nếu không tính lợi nhuận cho nhà đầu tư trên chi phí về tiền sử dụng đất phải nộp là phủ nhận nguyên lý “Giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “Giá trị tương lai của tiền” khi người có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào.
