VIS Rating: Doanh nghiệp bất động sản khó hoàn thành kế hoạch 2024

Dương Trang | 06:35 29/11/2024

Đánh giá của VIS Rating về ngành bất động sản cho thấy, các chính sách mới sẽ thúc đẩy hoạt động phát triển dự án vào năm 2025 và xa hơn, tuy nhiên phần lớn các công ty sẽ khó hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024.

VIS Rating: Doanh nghiệp bất động sản khó hoàn thành kế hoạch 2024 — VIS Rating nhận định các doanh nghiệp bất động sản khó hoàn thành kế hoạch năm 2024. (Ảnh minh hoạ: Int)

Theo đánh giá của VIS Rating, doanh số bán hàng bất động sản (BĐS) tại Hà Nội và TP.HCM trong quý 3/2024 đã tăng 48% so với quý trước, mức cao nhất trong 4 quý vừa qua. Nhiều quy định mới về BĐS được ban hành gần đây sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án và bán hàng vào năm 2025 và xa hơn. Khi dòng tiền được cải thiện, chuyên gia của VIS Rating kì vọng khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư (CĐT) BĐS sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023-2024.

Cũng theo đánhh giá của VIS Rating, mặc dù doanh số bán hàng dự án đã phục hồi từ quý 1/2024 nhưng hầu hết các CĐT sẽ khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024. Nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà mức 7% so với cùng kỳ năm trước (2023: 1%).

Kỳ vọng về giá nhà tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà. Nhiều CĐT (VHM, NLG, KDH, AGG và HDC) đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận 9 tháng năm 2024 của các CĐT đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái do lượng bàn giao giảm từ doanh số bán hàng yếu năm 2023. Do đó, VIS Rating cho rằng hơn 60% CĐT sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

Hiện hơn 20 thông tư và nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý 3/2024 sẽ đẩy nhanh việc phát triển dự án và bán hàng vào năm 2025. Các CĐT sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác.

Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án BĐS nổi bật từđầu 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý3/2024.

“Năm 2025, chúng tôi kỳ vọng các CĐT sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ”, chuyên gia của VIS Rating nhấn mạnh.

Về khả năng trả nợ, VIS Rating đánh gía, khả năng trả nợ của ngành duy trì mức yếu trong quý 3/2024, nhưng hy vọng mức đòn bẩy sẽ được kiểm soát nhờ các quy định mới, và dòng tiền của CĐT sẽ cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng lên. Tính đến quý 3/2024, hơn một nửa CĐT mà VIS Rating theo dõi có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ mức yếu. Điều này chủ yếu do sử dụng đòn bẩy quá mức để phát triển dự án trong giai đoạn 2021-2023 và tồn kho các dự án chưa hoàn thành cũng như hàng tồn kho chưa bán được khi tâm lý thị trường xấu đi kể từ năm 2023.

Các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024 sẽ giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới. Vì vậy, tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022 - 2023. Với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền, VIS Rating kỳ vọng các tỷ số bao phủ nợ của các CĐT sẽ dần được cải thiện.

Liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, khoảng 22 nghìn tỷ đồng trái phiếu do các CĐT phát hành sẽ đáo hạn vào quý 4/2024, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước. Khoảng 13 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý 4/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo.

VIS Rating đánh giá, 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao; chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn BĐS, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít.

Về mặt tích cực, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty BĐS đã được cải thiện. Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu.