TS. Vũ Đình Ánh: Định giá đất là một trong những điểm yếu của Luật Đất đai 2024

Chia sẻ về vấn đề cho thuê đất tại tọa đàm “Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi” vừa diễn ra, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định “việc trả tiền thuê đất một lần không phải là quá tệ nhưng lại bất cấp ở góc độ chúng ta định giá đất quá rẻ mạt. Trong nhiều năm qua, chúng ta gần như là cho không tiền thuê đất”.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, nếu muốn cho thuê đất một cách hiệu quả, chúng ta cần phải giải quyết được 2 vấn đề, đó là định giá đất và điều chỉnh giá thuê đất, đồng thời cho rằng định giá đất là một trong những điểm yếu của Luật Đất đai sửa đổi.

Bên cạnh đó, cũng theo TS. Ánh, những thay đổi trong Luật Đất đai sửa đổi xuất phát thực tiễn, góp phần giải quyết những vướng mắc về pháp lý liên quan đến bất động sản hiện nay.

“Ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng Luật Đất đai sửa đổi lần này mang đến nhiều cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những rủi ro pháp lý, những “cái bẫy” mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải chú ý”, TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Theo ông Ánh, những vướng mắc chưa được giải quyết trong Luật Đất đai 2024 có thể kể đến gồm quyền sở hữu cá nhân, đấu thầu, cho thuê đất, quy hoạch đất ở, thu hồi đất và tài chính đất đai.

Về đấu thầu, theo TS. Vũ Đình Ánh, cần phải siết chặt thêm các quy định về đấu thầu và tiêu chuẩn doanh nghiệp tham gia đấu thầu, từ đó mới tạo ra thêm nguồn cung thật cho phân khúc nhà ở thương mại.

Hoàn thiện Nghị định về giá đất là "chìa khóa"

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Nghị định của Chính phủ Quy định về giá đất (Dự thảo) hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2024. Theo các chuyên gia, việc hoàn thiện Dự thảo Nghị định quy định về giá đất toàn diện, triệt để sẽ là chìa khóa để tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại liên quan đến công tác định giá đất hiện nay.

Góp ý Dự thảo nói trên, Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) đề nghị cần quy định rõ về thông tin đầu vào làm căn cứ định giá đất.

Cụ thể, theo VVA, hiện tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 5 Dự thảo đưa ra khá nhiều nguồn thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất mà không quy định rõ tư vấn phải thu thập tất cả các nguồn thông tin hay thu thập một trong các nguồn thông tin đó để xác định giá đất.

VVA đánh giá, trong trường hợp phải thu thập tất cả các thông tin như Dự thảo sẽ dẫn đến việc xử lý thông tin về giá để xác định giá cho mọi loại đất gặp khó khăn khi giá thu thập của các nguồn có những mức giá chênh lệch nhau.

Do đó, VVA kiến nghị hoặc quy định theo hướng “tư vấn, thu thập thông tin phù hợp với phương pháp định giá lựa chọn từ một trong các nguồn sau…” hoặc quy định thứ tự ưu tiên các loại thông tin, nguồn thông tin cần thu thập.

Bên cạnh đó, tại Khoản 3, điều 5 Dự thảo, theo VVA cần quy định chặt chẽ về chứng lý để chứng minh về “Trường hợp chưa có số liệu thống kê, không có số liệu từ cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn…” theo hướng các cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn có văn bản thông báo cho tổ chức tư vấn xác định giá về nội dung “chưa có” “không có” các số liệu nói trên… nhằm tránh các rủi ro về pháp lý trong hoạt động tư vấn xác định giá.

Bên cạnh đó, VVA cũng đề nghị cần cân nhắc cách tính giá trị tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, góp ý quy định tại điểm a, Khoản 3, điều 6 Dự thảo về Công thức xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất, VVA đề nghị Ban Soạn thảo cân nhắc khi vừa sử dụng “Giá trị hao mòn” vừa sử dụng “Khấu hao”.

Lý giải cho kiến nghị trên, theo VVA, hao mòn và khấu hao tài sản tuy có mối liên hệ với nhau, có hao mòn mới dẫn tới khấu hao. Nhưng chúng lại khác nhau: Hao mòn là hiện tượng khách quan, là đặc tính tự nhiên của tài sản, giá trị của chúng sẽ bị giảm dần theo thời gian sử dụng chúng; Còn khấu hao là biện pháp chủ quan của nhà quản lý nhằm thu hồi lại giá trị đã hao mòn của tài sản.