"Để xác định giá đất sát với giá thị trường cần cơ quan chuyên nghiệp về định giá độc lập tiến hành"

4 phương pháp định giá đất

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông, những bất cập trong công tác định giá đất thời gian qua đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực về đất đai, gây rối loạn thị trường bất động sản, đây là yếu tố tác động không nhỏ đến công tác quản lý Nhà nước, gây thiệt hại cho xã hội.

Nếu định giá đất quá thấp, người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi…, gây ra hậu quả phải tốn nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết.

Theo thống kê, số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm gần 70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi.

Để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất, góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả, PGS.TS. Ngô Trí Long cho rằng, việc xác định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá, giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.

Về định giá đất, tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định 5 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất và điều kiện áp dụng 5 phương pháp này.

Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện đang đề xuất 4 phương pháp định giá đất là: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Như vậy, so với Nghị định 44/2014/NĐ-CP, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã không còn phương pháp chiết trừ.

Trước đó, trong quá trình sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP, ban đầu cơ quan soạn thảo đề xuất bỏ cả phương pháp thặng dư và chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp là so sánh trực tiếp, thu nhập và hệ số điều chỉnh.

Tuy nhiên, đề xuất này vấp phải ý kiến trái chiều của chuyên gia, doanh nghiệp với lập luận: Bối cảnh Việt Nam hiện tại chưa thể bỏ phương pháp thặng dư, vì nếu bỏ thì có thể gây ách tắc thị trường bất động sản. Cuối cùng, phương pháp thặng dư được giữ lại còn phương pháp chiết trừ thì được "lồng ghép" vào phương pháp so sánh.

Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về đất đai, đặt ra nhiều vấn đề mới, chặt chẽ và quyết liệt làm cơ sở để luật hóa trong lần sửa Luật Đất đai 2023. Một trong những điểm đột phá đó là “bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất”.

PGS.TS. Ngô Trí Long cho rằng, cơ chế xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường là phương thức (cách thức) vận hành của hệ thống tổ chức diễn ra trong quá trình xác định giá đất. Có nghĩa là đối tượng nào sẽ thực hiện công tác xác định giá đất; Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt và quyết định giá đất?

Thứ nhất, đối tượng nào sẽ sẽ thực hiện công tác xác định giá đất? Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định.Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, quy trình, phương pháp định giá theo “Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt nam và Nghị định 44/2014/NĐ-CP…”. Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất.

Như vây, xác định giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Chủ thể thứ hai, cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt và quyết định giá đất? Trên cơ sở kết quả định giá đất của tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp định giá đất sẽ trình ra Hội đồng thẩm định giá đất xem xét. Từ kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất sẽ trình ra Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Thành phố phê duyệt. Theo đó Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố sẽ là cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Về vấn đề tại sao xác định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường? Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có nghĩa là định giá đất phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định. Đó là những nguyên tắc: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc dự báo; Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai; Nguyên tắc phù hợp; Nguyên tắc đóng góp.

Tuy nhiên hiện nay trên thực tế giá đất do Nhà nước xác định chỉ bằng khoảng 30%-70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30%-40% giá đất thị trường. Bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Điều này đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước.

Trên thị trường đất đai có 2 loại giá: Giá do Nhà nước định và giá thị trường. Trong bối cảnh hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá như vậy sẽ gây ra nhiều hệ lụy, gây thất thoát ngân sách Nhà nước, tạo ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Bảng giá đất thấp hơn giá thị trường, thu thuế về đất đai sẽ giảm, gây thất thoát ngân sách Nhà nước. Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đến bù giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển, khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5%- 7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường.

Giải pháp định giá đất sát với giá thị trường

Thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, từ kinh nghiệm định giá đất của các nước cũng như hạn chế, bất cập trong công tác định giá đất của Việt Nam thời gian qua, để xác định giá đất sát với giá thị trường, PGS.TS. Ngô Trí Long đề xuất một số giải pháp, cụ thể:

Một là: Chính phủ ban hành chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá Tài sản (Tiêu chuẩn định giá Tài sản).

Hai là: Giải pháp tối ưu để giá Nhà nước định sát với giá thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Ba là: Nâng cao năng lực của đội ngũ định giá đất.

Bốn là: Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm.

Năm là: Cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất.

Sáu là: Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.

Bảy là: Cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai... (cơ quan quản lý tài chính).

Tám là: Nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó đòi hỏi nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên./.