Tình cảnh trái ngược có xảy ra ở phân khúc chung cư sơ cấp và thứ cấp?

Giá căn hộ cũ giảm, căn hộ mới tăng

Hiện nay, thị trường chung cư đang gặp tình cảnh trái ngược khi các căn hộ mới liên tục có giá bán tăng nhưng thanh khoản có sự sụt giảm mạnh. Còn ở thị trường thứ cấp nhiều chủ nhà đang phải giảm giá để tìm khách mua.

Chia sẻ về thị trường chung cư thứ cấp, anh Thanh Tùng, chủ một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, những tháng cuối năm, tình hình giao dịch ngày càng đi vào trầm lắng, khác biệt so với những năm trước đó. Do vậy, để bán được hàng, nhiều chủ nhà đã phải giảm giá hàng trăm triệu đồng để thu hút khách mua.

Đơn cử, một căn chung cư đã qua sử dụng 5 năm, có diện tích 68m2 tại Cầu Giấy (Hà Nội), thời điểm tháng 5/2022 được rao bán với mức giá 3,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay mức giá bán căn hộ này đã giảm còn 2,8 tỷ đồng.

“Thực tế, nhu cầu mua chung cư cả sơ cấp và thứ cấp vẫn rất lớn, nhưng mức giá là rào cản lớn của người mua hiện tại. Bên cạnh đó, việc tiếp cận vốn vay cũng khó khăn nên thanh khoản sụt giảm, để bán được các chủ nhà chung cư cũ buộc phải cân nhắc lại giá bán. So với nửa đầu năm, giá của nhiều căn chung cư qua sử dụng đã giảm khoảng 10 - 15%, tùy vào việc chủ nhà cần bán gấp hay không”, anh Tùng nói.

Theo anh Tùng, thời điểm đầu năm 2022, giá chung cư cũ đã liên tục tăng mạnh, thậm chí có phần tăng “ảo”. Do vậy, việc điều chỉnh về giá bán là điều tất yếu.

Bên cạnh đó, tại thị trường sơ cấp, giá niêm yết của căn hộ vẫn đang có xu hướng tăng. Cụ thể, Cushman & Wakefield cho biết, 3 tháng cuối năm, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận giá bán sơ cấp đạt mức trung bình 3.400 USD/m2, tăng 21% so với quý trước.

Trong quý cuối năm 2022, thị trường chỉ ghi nhận gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm. Trong năm 2022, thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Trong quý 4/2022, doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước.

Báo cáo mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, tại Hà Nội, mức độ quan tâm tới loại hình chung cư giảm nhẹ khoảng 5 - 12%. Song, mức giá lại có xu hướng tăng, đặc biệt phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất 12%, cao cấp tăng 7% và bình dân tăng 2% so với quý trước. Tại TP. HCM, mức độ quan tâm có xu hướng tăng mạnh, nhưng giá bán lại tăng nhẹ từ 2- 4%.

Sự thật đằng sau việc giá niêm yết vẫn tăng

Phân tích về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, giá nhà thứ cấp giảm do các nhà đầu tư bắt đầu ngộp tài chính, do vậy, buộc phải bán với mức giá mềm để thoát hàng đang ôm.

Trong khi đó, giá nhà sơ cấp tăng ở các dự án mới chào bán do chủ đầu tư vẫn giữ mức kỳ vọng về giá cao. Đây là thị trường của phần lớn các nhà đầu tư hoặc người mua để ở muốn tận dụng cơ hội tậu căn hộ trả tiền nhiều đợt kéo dài theo tiến độ, được ưu đãi lãi suất hay hưởng các chương trình khuyến mãi đi kèm. Áp lực về tài chính của thị trường sơ cấp trong giai đoạn đầu không quá cao. 

Theo anh Đinh Trọng, môi giới bất động sản chuyên phân khúc chung cư tại Hà Nội, thực tế, mỗi đợt ra hàng mới các chủ đầu tư đều có xu hướng điều chỉnh giá niêm yết tăng lên 2 - 3%. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường chững như hiện nay, dù tăng nhẹ giá niêm yết nhưng các chính sách ưu đãi lại được tăng mạnh.

Theo anh Trọng, nhiều chủ đầu tư hiện nay sẵn sàng cam kết lợi nhuận, thuê lại căn hộ, kéo dài ân hạn lãi suất cho người mua hoặc chiết khấu lớn. Đặc biệt, đối với những người có sẵn tiền mặt trả ngay khoảng 80 - 90%, tại một số dự án chủ đầu tư còn chiết khấu lên tới 30 - 35% so với giá niêm yết.

“Mặc dù trên giá niêm yết vẫn tăng nhưng thực tế đằng sau đó một số chủ đầu tư vẫn đang giảm bằng mọi cách. Nếu tính toán kỹ, theo từng chính sách của chủ đầu tư, giá chung cư sơ cấp so với thời điểm đầu năm đã giảm mạnh”, anh Trọng phân tích.

Người môi giới này cho biết, thực tế, trước tới nay khi mua nhà chủ đầu tư vẫn có những chính sách ưu đãi cho người mua. Tuy nhiên, thị trường chưa từng chứng kiến những mức chiết khấu sâu khi mua căn hộ sơ cấp như hiện nay.

Theo đó, anh Trọng cho rằng, thời điểm hiện tại là cơ hội tốt để mua nhà của người có nhu cầu thực. Song, lựa chọn chủ đầu tư nào, dự án nào thì người mua vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng, để tránh những rủi ro không đáng có.