Thời điểm này đã "xuống tiền" mua nhà, đất được chưa?

Giá vẫn neo cao

Thị trường bất động sản trầm lắng bắt đầu vào cuối năm 2021 khi dòng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, nguồn cung vướng pháp lý không ra được hàng. Tuy nhiên, đang theo đà tăng trên thị trường sản phẩm bất động sản thanh khoản kém nhưng giá nhà đất, chung cư vẫn tăng “vùn vụt”.

Đơn cử như nhà liền thồ ở tại các quận ven trung tâm không có giá dưới 300 triệu đồng/m2, chung cư đã sử dụng cũng tăng 15-20%, nhà đất tại các huyện ngoại thành từ 70-80 triệu đồng/m2 cũng tăng lên 120-150 triệu đồng/m2 và nay mức giá hầu như vẫn đứng yên.

Bà Nguyễn Thu Hằng (Nam Từ Liêm, Hà Nội), đầu tư một căn liền kề tại một đại dự án ở Hưng Yên chia sẻ, hồi tháng 7/2022 bà có đầu tư một căn có diện tích hơn 80m2 có giá 16 tỷ đồng (mua chênh của môi giới 2 tỷ đồng). Ngoài số tiền 6 tỷ đồng có sẵn, bà phải vay thêm ngân hàng 10 tỷ đồng, tài sản thế chấp là căn liền kề đó. Hiện bà đang lo ngại sang năm 2023 lãi suất cho vay sẽ tăng thì khoản vay này là ghánh nặng cho tài chính của mình. Muốn bán nhưng cũng không bán được vì nhiều nhà đầu tư cũng trong tình trạng cạn tiền, không dám đi vay, trong khi đó mặt bằng chung giá trong khu này vẫn không thấy hạ.

“Nhìn chung cả chủ đầu tư và khách hàng không thấy ai hạ giá bán, tôi tính cắt lỗ 2 tỷ, đúng bằng số tiền trả chênh cho môi giới trước đó, nhưng cũng không bán được”, bà Hằng cho hay.

Còn ông Trần Anh Tuấn (Cầu Giấy, Hà Nội) cuối năm 2019 có đầu tư một căn biệt thự diện tích 300m2 tại khu đô thị Tây Hồ Tây (Starlake) với giá 180 triệu đồng/m2, qua cơn sốt đất đầu năm 2021 và lan sang cả năm 2022, giá đã tăng vọt lên gần 400 triệu đồng/m2 (chủ đầu tư hiện đang bán theo tiến độ hơn 300 triệu đồng/m2). Ông Tuấn nhẩm tính, giá trị ban đầu căn biệt thự 54 tỷ đồng/căn, nay đã lên tới xấp xỉ 120 tỷ đồng/căn.

Theo khảo sát của MarketTimes, tại các dự án xung quanh khu vực Nam Từ Liêm, Hoài Đức cho thấy, giá chung cư và nhà liền thổ vẫn đang neo ở mức cao. Đơn cử như dự án Hoàng Thành Pearl ở ngay đường Hàm Nghi đang xây dựng nhưng vẫn tăng giá bán từ 45 triệu đồng/m2 lên 50-55 triệu đồng/m2; dự án Iris Garden trên đường Trần Hữu Dực đã đi vào sử dụng 2 năm cũng tăng từ 32 triệu đồng/m2 lên 40-45 triệu đồng/m2; Khu đô thị Mỹ Đình 1 đã sử dụng được 16 năm cũng tăng từ 20 triệu đồng/m2 lên 28 triệu đồng/m2… Nhà liền thổ khu đô thị Đại học Vân Canh từ 80 triệu đồng/m2 lên 150 triệu đồng/m2; liền kề Vinhomes Gardenia đã sử dụng 3 năm nay cũng tăng từ hơn 100 triệu đồng/m2 lên 300 triệu đồng/m2…

Thận trọng đánh giá cơ hội

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường đang ở giai đoạn trầm lắng.

“Nguồn cung khan hiếm, thiếu sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư; nhiều khó khăn về chính sách tín dụng, tiếp cận nguồn vốn… khiến thị trường rất muốn sôi động, muốn có các hoạt động đầu tư, mua sắm nhưng khó quá và không biết chọn gì.

Hiện tượng đầu cơ bất động sản không còn vì giá đang rất cao từ Hà Nội, TP.HCM, đến cả những nơi rất xa như cao nguyên… Nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ cả”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, khi thị trường bất động sản đang khó khăn thì nhà đầu tư nên chậm rãi, thận trọng, đánh giá cơ hội đầu tư chính xác nhất. Bởi lẽ, chỉ cần 1-2 thương vụ chốt lời có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư đã đổ tiền suốt 2 năm qua.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc điều hành Câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC cho rằng, thanh khoản từ tháng 4/2022 đến nay ở các dự án mới và các dòng sản phẩm khác trên thị trường giảm trên 60%, thậm chí có dự án thanh khoản giảm đến 80%.

“Trong khoảng một năm tới, thị trường sẽ xuất hiện rất nhiều cơ hội cụ thể cho nhà đầu tư có tiền mặt. Những nhà đầu tư này nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác nhất trong bối cảnh sắp tới. Bởi lẽ, chỉ cần 1-2 “deal” có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư đã tham gia thị trường liên tục thường xuyên trong hai năm vừa rồi”, ông Duy khuyến cáo.

Ông Duy đánh giá, cơ hội này chắc phải cỡ 10 năm mới có một lần, không phải thời điểm nào cũng có thể tiếp cận được với bất động sản có giá tốt, pháp lý tốt và có khả năng tạo ra thanh khoản tốt trong tương lai.

“Cơ hội này dành cho cả những nhà đầu tư chuyên và không chuyên, nên nắm bắt cơ hội trong một năm tới. Đây là cơ hội ‘kim cương’, chứ không phải cơ hội ‘vàng’ trong chu kỳ 10 năm đã qua của thị trường bất động sản từ năm 2012 đến nay”, ông Duy đánh giá thêm.

Bà Hoàng Nga, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp đánh giá, 1-2 năm tới sẽ là thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản khi người mua dùng đòn bẩy tài chính không chịu được sức ép trả lãi và một số sàn cũng không có đủ tài chính để tiếp tục ôm hàng giá cao nên sẽ có hiện tượng cắt lỗ, giảm giá, lúc này tiền mặt sẽ là vua. “Tôi đang ôm sẵn tiền mặt, nếu giảm giá tôi sẽ đầu tư nhà liền thổ ở các quận mới và các huyện chuẩn bị lên quận. Có thể đây cũng sẽ là cơ hội cho những người có nhu cầu ở thực”, bà Nga nói.