Thị trường gặp khó khăn, giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tăng

Theo Báo cáo thị trường quý 1/2023 của Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết, nguồn cung mới mở bán tại các khu vực nhìn chung khan hiếm, chủ yếu thị trường thực hiện bán hàng giỏ hàng cũ.

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng) chỉ khoảng 500 sản phẩm, giảm 92% theo năm, tỷ lệ hấp thụ 15%. Nguồn cung sơ cấp căn hộ chủ yếu tập trung tại Hà Nội & Hải Phòng.

Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp căn hộ đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu từ rổ hàng của chủ đầu tư. Hưng Yên đóng góp tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung sơ cấp nhà gắn liền với đất và đất nền, với lượng sản phẩm lớn đến từ 2 dự án The Empire, The Crown.

Các tỉnh miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên) nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới, tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng cũ chỉ 5%. Nguồn cung sơ cấp tại Đà Nẵng chủ yếu tập trung loại hình căn hộ cao cấp, tăng 50% theo năm. Quảng Nam tập trung vào phân khu đất nền, dự án chủ yếu đã mở 2-3 năm. Bình Định tăng mạnh nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây. Phú Yên và Khánh Hòa tập trung ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng 20% - 30% theo năm.

Tại thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 20%. Trong đó, thị trường TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương chiếm ~63% giỏ hàng sơ cấp của khu vực. TP.HCM định hướng phát triển BĐS cao tầng và hạn chế quỹ đất, giỏ hàng sơ cấp phần lớn đến từ căn hộ, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bình Dương sau thời kỳ phát triển nhanh từ 2018 - 2021, nguồn cung căn hộ tăng vượt bậc tại 3 Thành phố. Trong 2 năm qua, Đồng Nai hạn chế dự án mới, nguồn cung so cấp giảm mạnh theo năm. Nguồn cung thấp tầng vẫn chiếm ưu thế tại khu vực Long An, tuy nhiên, dự án cao tầng phân khúc bình dân cũng dần xuất hiện trong những năm qua.

Thị trường các tỉnh miền Tây (Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, An Giang, Cà Mau, Vĩnh Long) nguồn cung khiêm tốn so với các khu vực khác, không ghi nhận sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 5%. Trong đó, Cần Thơ và Hậu Giang chiếm gần 60% giỏ hàng sơ cấp, dẫn đầu thị trường BĐS miền Tây, với các dự án thấp tầng nằm tại trung tâm, đa số dự án đã có thời gian triển khai từ 2-3 năm. Khu vực miền Tây đang hạn chế giỏ hàng căn hộ thương mại, tuy nhiên, trong năm 2023, dự án căn hộ dự kiến sẽ phát triển tại khu vực này.

Theo Dat Xanh Services, nguồn cung mới mở bán tại các khu vực khan hiếm, chủ yếu thị trường thực hiện bán hàng giỏ hàng cũ.

Mặc dù tỷ lệ hấp thụ không cao nhưng thị trường vẫn ghi nhận mức giá tăng ở cả TP.HCM và Hà Nội. Cụ thể, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội từ 42 - 55 triệu/m2, tăng 3 - 8% theo năm. Giá bán tại các tỉnh lân cận Hà Nội ổn định, riêng dòng sản phẩm shophouse giá bán giảm 10 - 13% theo quý.

Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại TP.HCM từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 3 - 10% theo năm. Các tỉnh lân cận TP.HCM phân khúc đất nền và biệt thự có mức giá ổn định. Tuy nhiên, các phân khúc căn hộ, nhà phố, shophouse lại ghi nhận mức giá tăng từ 3 - 10% tùy phân khúc.

Cũng theo Báo cáo thị trường quý 1/2023 của DXS – FERI, nền kinh tế Việt Nam đang gặp nhiều nút thắt. Chính sách thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất khiến doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khó tiếp cận nguồn vốn. Việc chưa tự chủ nguyên vật liệu, phụ thuộc vào nhập khẩu nên doanh nghiệp dễ chịu ảnh hưởng mạnh khi giá đầu vào tăng cao.

Ngoài ra, khung pháp lý chưa theo kịp thực tế, gây nên những bất cập không thể giải quyết tức thời. Năng suất lao động thấp, tụt hậu, giảm điểm hấp dẫn, thiếu nhân lực chất lượng khiến nước ta khó thu hút các dự án FDI chất lượng cao. Cơ sở hạ tầng giao thông, kỹ thuật chưa đồng bộ, ứng dụng công nghệ còn hạn chế là rào cản đối với thương mại, khả năng cạnh tranh thấp.

Trong đó, thị trường BĐS là ngành nghề chịu ảnh hưởng lớn với những nút thắt khó gỡ. Vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chưa thể ra sổ hay ký hợp đồng mua bán, dẫn đến nguồn cung mới mở bán ngày càng hạn chế. Chính sách thắt chặt tín dụng dẫn đến việc chủ đầu tư và khách hàng không thể tiếp cận nguồn vốn, thiếu vốn, thiếu tiền mặt. Thêm những biến động từ các bên càng gây nên tâm lý hoang mang, thiếu niềm tin vào sự hồi phục của thị trường.