Thị trường BĐS nghỉ dưỡng bước vào giai đoạn quan trọng cho sự phục hồi

Sở dĩ nói thị trường bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng trải qua thời kỳ đầy sóng gió là bởi mặc dù đại dịch Covid-19 được kiểm soát, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành, cùng một loạt các chính sách cho thị trường nhưng hoạt động du lịch và mua bán BĐS du lịch còn chưa sôi động, hàng loạt dự án BĐS du lịch vẫn “án binh bất động”.

Pháp lý chưa “cởi trói”

Trải qua một loạt khó khăn trong thời kỳ Covid-19, cùng với pháp lý cho loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng còn đang bỏ ngỏ, khiến thị trường này tiếp tục rơi vào khó khăn, trầm lắng.

Đầu năm 2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về việc cho phép các công trình lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ được cấp sổ hồng theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS, những tín hiệu này giúp “cởi trói“ những nút thắt về pháp lý dự án cho doanh nghiệp BĐS.

Trả lời báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, đây là tin vui đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, bởi rất nhiều doanh nghiệp phát triển ngành BĐS có sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel), văn phòng khách sạn (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng… ở nhiều tỉnh/thành lâu nay đang vướng vấn đề pháp lý cho các loại hình sản phẩm nói trên, cũng có địa phương chủ động gỡ nút thắt này, nhưng phải thu hồi ngay sau đó.

Thế nhưng, thực tế thì thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn đứng giữa “ngã ba đường”, khi chưa có địa phương nào thực hiện được. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ rằng, một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 thời gian qua chưa rõ ràng nên các địa phương cũng khó áp dụng hỗ trợ doanh nghiệp cấp chứng nhận quyền sở hữu cho các nhà đầu tư tham gia phát triển BĐS nghỉ dưỡng. Đã có một số dự án cam kết cấp sổ đỏ, một số địa phương đi theo xu hướng hỗ trợ, nhưng đều sai quy định pháp luật, nên bị ách tắc trong thời gian dài.

Nghị định 10 ra đời có quan điểm cởi trói pháp lý trực diện cho BĐS nghỉ dưỡng, nhằm tháo gỡ cho loại hình này trên cả nước đã vướng mắc trong nhiều năm. Mặc dù Chính phủ quyết liệt, địa phương cũng ủng hộ mạnh mẽ, nhưng sự thống nhất chung giữa Luật và Nghị định vẫn bị vướng. Hơn nữa, Nghị định chưa có thông tư hướng dẫn nên chưa có địa phương nào ứng dụng được Nghị định 10. Vấn đề này cần phải sửa Luật Đất đai, khi đó mọi vấn đề rõ thì các địa phương mới thực thi được.

“Từ điểm nghẽn đó khiến cho nhà đầu tư không muốn tham gia vào thị trường này vì tính rủi ro cao”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Bên cạnh đó, kinh tế suy giảm làm sụt giảm nghiêm trọng lực cầu về khách du lịch, chính sách cho du lịch chưa thật sự hấp dẫn. Đơn cử như chính sách visa cho khách du lịch quốc tế vào Việt Nam vẫn chưa cởi mở.

Trong nước chi phí du lịch còn cao, giá vé máy bay đi lại lớn hơn nhiều so với tour du lịch, dẫn đến hiệu quả kinh tế du lịch yếu, càng tăng thêm sự chán nản, không kích thích hấp dẫn nhà đầu tư tham gia. Điều này dẫn đến giảm hiệu quả kinh doanh BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong năm 2023.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cả nước có hơn 200 dự án BĐS du lịch, đã triển khai với gần 100.000 căn condotel, gần 3.000 căn biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới, tuy nhiên hơn một nửa trong số dự án này đang đình trệ, ế ẩm vì vấn đề pháp lý hoặc thị trường.

Một số chuyên gia BĐS đánh giá, nếu tình trạng này tiếp tục xảy ra sẽ không khuyến khích đầu tư vào BĐS du lịch, làm nản lòng các nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn.

Động lực để BĐS nghỉ dưỡng bứt phá

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn quan trọng cho sự phục hồi. Đây là thời điểm mà các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cần nhiều nỗ lực để đem tới những trải nghiệm mới, những sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng. Các tín hiệu tích cực về nguồn cầu trong những tháng cuối năm 2023 cùng với chính sách thị thực mới được kỳ vọng là động lực tăng trưởng cho ngành nghỉ dưỡng trong năm 2024.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, để giải quyết hàng tồn kho như số liệu vừa nêu, vấn đề quan trọng nhất là phải giải quyết lợi ích của nhà đầu tư, đó là về pháp lý, về sở hữu. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (có hiệu lực từ năm 2025) đã đề cập và cần nhanh chóng đưa vào thực hiện. Cần có những quy định, thông tư hướng dẫn thật chi tiết, cụ thể để triển khai chủ trương của Chính phủ bằng việc thống nhất, nhất thể hoá quản lý nhà nước, quản lý các ngành chung vào một đầu mối.

Nhìn sang các nước trong khu vực, du lịch của Việt Nam vẫn còn phải học tập, vì ở họ có một sự thống nhất trong quản lý có thể nói đồng bộ, toàn quốc tất cả các ngành chung tay phát triển kinh tế du lịch cho nên hiệu quả cao, thu hút khách du lịch tốt.

Đơn cử như Phú Quốc, một bức tranh thị trường rất sôi động, nhưng không thống nhất, khi hàng không tăng giá vé, các cơ sở du lịch ở Phú Quốc không kiểm soát được việc quản lý dịch vụ, từ việc nhà hàng khách sạn, taxi vận chuyển… tăng giá bừa bãi, dẫn đến khách du lịch nản lòng không đến nữa.

“Tại các quốc gia khi lấy kinh tế du lịch trở thành một ngành kinh tế mũi nhọn, thì họ có cả một Bộ điều hành hoạt động này, trong khi đó Việt Nam chỉ có Tổng Cục Du lịch quản lý thì không đủ sức điều phối một ngành kinh tế lớn như thế này. BĐS chỉ chiếm có 10% GDP mà có cả một bộ điều hành, trong khi ngành du lịch kỳ vọng chiếm 50-60% GDP mà không có cơ quan đủ lớn vận hành được cả các ngành nghề khác…”, ông Đính nhấn mạnh.

Nhận định về thị trường BĐS nghỉ dưỡng năm 2024, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, nằm chung trong sự khó khăn chung của kinh tế thế giới và Việt Nam, thị trường BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng vẫn còn khó khăn rất nhiều; trong đó đặc biệt khó khăn về cơ chế chính sách, về pháp lý.

“Kinh tế thế giới vẫn đối mặt với khủng hoảng và nhiều thách thức dẫn đến kinh tế vĩ mô của Việt Nam bị ảnh hưởng lớn. Vì vậy, năm 2024 vẫn còn rất nhiều khó khăn, đến từ các yếu tố khách quan, trong đó du lịch cũng sẽ nằm chung trong khó khăn đó”, ông Đính cho hay.

Nhận định về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, các chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường này đang có nhiều cơ hộibởi đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ của du lịch sau nhiều nỗ lực kích cầu của chính phủ và các doanh nghiệp. Các chính sách về visa cho khách nước ngoài đã cởi mở hơn. Đặc biệt, lãi suất vay ngân hàng đã hạ nhiệt, cùng với một số Nghị định và Luật đang và sẽ có hiệu lực… sẽ tạo động lực cho BĐS nghỉ dưỡng phục hồi mạnh mẽ.