Thắt tín dụng vào bất động sản: "Không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác"

Chia sẻ tại sự kiện toạ đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản - Chính sách và tác động”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng việc siết tài chính tín dụng đối với bất động sản chắc chắn sẽ có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, vào thời điểm đầu năm 2011 khi thị trường bất động sản có tình trạng “bong bóng giá”, Chính phủ tiếp tục lần thứ hai thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ thông qua Nghị quyết 11 của Chính phủ (tháng 2/2011), ngay lập tức thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng đóng băng. Sau đó, đến ngày 7/1/2013, Chính phủ đã tiếp tục phải ban hành gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ đồng và hỗ trợ để tạo điều kiện nhằm xử lý ba vấn đề lớn của thị trường bất động sản.

Theo ông ông Lê Hoàng Châu, bài học thắt chặt tiền tệ, tín dụng năm 2008 và bài học về thắt chặt tiền tệ, thắt tín dụng năm 2011 đã góp phần dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm, đây là những bài học đáng giá mà chúng ta cần phải rút ra.

“Chúng ta có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là cần thiết, nhưng mà nên cần giãn tiến độ này cho đến cuối năm 2023. Chúng ta không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác mà chúng ta cần phải có chính sách một cách tỉnh táo nhằm tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng ở mức độ cần thiết cho thị trường bất động sản, cho những nhà đầu tư có năng lực”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Bên cạnh đó, phân thích về tầm quan trọng của nguồn vốn đối với thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cho rằng hiện nay Luật Đất đai quy định, một dự án đầu tư có sử dụng đất quy mô dưới 20 ha vốn chủ sở hữu phải bằng 20% mức đầu tư, dự án quy mô trên 20 ha thì vốn chủ sở hữu phải là 15%. Do đó, nguồn vốn đóng vai trò cực kỳ quan trọng cho dự án đầu tư, các nguồn vốn để huy động rất cần thiết đối với doanh nghiệp.

Từ những phân tích nói trên, Chủ tịch HOREA đã đề xuất một số giải pháp nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất, đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cần rà soát lại sửa đổi các quy định phát luật để việc phát hành trái phiếu một cách chặt chẽ để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của các nhà đầu tư và để tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng cái lỏng lẻo trong phát hành trái phiếu để trục lợi thậm chí để lừa đảo.

Cụ thể, Chính phủ cần sớm xem xét nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để kiểm soát chất lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Thực tế, thời gian qua hoạt động này chưa đánh giá được năng lực thực sự của doanh nghiệp, không đánh giá được doanh nghiệp, nên có tình trạng phát hành trái phiếu lừa đảo nhà đầu tư.

Thứ hai, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm các nước lân cận đang làm là hỗ trợ tín dụng cho thị trường bất động sản, cấp tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản, cấp tín dụng cho đối tượng người dân, các nhà đầu tư thứ cấp.

Thứ ba, đối với các doanh nghiệp đã niêm yết, việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán cũng rất đáng được quan tâm bên cạnh kênh phát hành trái phiếu. Để thực hiện được chiến lược này, doanh nghiệp bên cạnh việc phải có uy tín cũng sẽ phải tuân thủ nhiều quy định chặt chẽ với doanh nghiệp niêm yết như báo cáo tài chính được kiểm toán,….

Thứ tư, có thể nghiên cứu mô hình các quỹ đầu tư bất động sản để xã hội hóa nguồn vốn cho bất động sản. Tại Việt Nam hiện mới có một quỹ đầu tư bất động sản tuy nhiên nguồn vốn còn rất ít. Do đó nguồn quỹ bất động sản rất non trẻ và mỏng như vậy gần như không có tác động.

Bên cạnh đó, cũng có thể nghiên cứu mô hình các quỹ bảo hiểm được sử dụng cho đầu tư bất động sản như tại nhiều nước dù ở Việt Nam vấn đề này vẫn đang được cân nhắc.