Siết chặt vốn nhưng phải tránh “sốc” cho thị trường bất động sản

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang là đề tài được nhiều doanh nghiệp và chuyên gia quan tâm trong bối cảnh dòng vốn này đang bị siết chặt lại. Một mặt làm minh bạch thị trường, nhưng mặt khác khiến nhiều doanh nghiệp không có vốn để triển khai dự án.

Huy động vốn chưa rõ nét

Tại Hội thảo "Thực trạng và giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" được tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, năm 2021, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP. Thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Thống kê cho thấy có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh. Một trong những nguyên nhân được nhiều chuyên gia chỉ ra đó đó là cơ chế và chính sách huy động nguồn vốn chưa thực sự rõ nét và phù hợp.

Hiện các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng, trong khi đó nguồn vốn này đang bị kiểm soát chặt chẽ và có xu hướng ngày càng bị thắt chặt. Do đó, việc cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

Còn theo Ths. Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam, phát hành trái phiếu và cổ phiếu là một trong những kênh huy động vốn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đã xảy ra những vụ việc và tiềm ẩn nhiều vụ việc liên quan đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu.

Bên cạnh đó là một số vụ việc thao túng giá cổ phiếu được phát hiện mà nhà đầu tư là người bị hại chưa được bồi thường thiệt hại, các vụ việc trái chủ chưa được thanh toán khi việc phát hành trái phiếu bị hủy thực tế đang khiến cho các nhà đầu tư hoảng loạn và rút vốn khỏi thị trường chứng khoán.

“Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin trên thị trường chứng khoán, điều mà chúng ta mất rất nhiều năm kể từ khi thị trường thành lập để xây dựng và cũng là điều cốt lõi cho sự phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam”, Ths Hoàng Hải Anh nói.

Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư vào thị trường chứng khoán và bất động sản chưa cân đối do chưa có các công cụ, chính sách điều tiết giữa hai thị trường này.

Lựa chọn dự án cho vay

Đề xuất các giải pháp gỡ khó trong việc khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, Ths. Hoàng Hải Anh đề xuất, trước hết cần phải có giải pháp để bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản tạo nên sự hấp dẫn về sản phẩm của thị trường chứng khoán thay thế cho sự hấp dẫn của các “đội lái” như giai đoạn vừa qua.

Còn ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đánh giá, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản.

Để khơi thông vốn cho thị trường bất động sản, theo ông Hùng, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong đó cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản.

Đồng thời, phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn.

Bên cạnh đó, phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản.

Ngoài ra, ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh.

“Vì vậy, việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19”, ông Hùng đề xuất.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án. Điều đáng chú ý, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…

Đồng thời, rà soát cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp.