Thất bại với chính sách xây nhà ở xã hội trong khu nhà ở thương mại

Câu chuyện thiếu nhà ở xã hội luôn là đề tài nóng, nhất là trong bối cảnh giá nhà ở thương mại, đất nền liên tục thiết lập giá cao, khiến người có thu nhập thấp rất khó có thể sở hữu được nhà. Nhiều giải pháp đã được các chuyên gia bàn bạc và đề xuất.

Giá nhà ở xã hội vẫn cao

Là doanh nghiệp chuyên về phân khúc nhà ở xã hội, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cho biết, theo Luật Nhà ở 2014, doanh nghiệp phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội. Thời gian qua, các doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại hầu như đều không thực hiện được quy định này. Thực chất chỉ có 2% các dự án triển khai. Còn lại, các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền. Số tiền này đưa về ngân sách lại phục vụ việc khác chứ không dùng để xây nhà ở xã hội.

“Chúng ta nên quy hoạch riêng từng khu nhà ở xã hội chứ không cần phân biệt nhà ở công chức, công nhân, người nghèo… Đối với nhà ở xã hội, nếu chúng ta tập trung vào một đối tượng, quy hoạch một chỗ thì sẽ bán hết ngay, nhưng cứ tách lẻ thì sẽ không bán được”, ông Toàn nói.

Về vấn đề cho thuê 20% nhà ở xã hội trong dự án, nhìn từ thực tế, ông Toàn cho biết, không có người thuê. Theo quy định, mức giá thuê từ 1-4 triệu đồng chỉ phù hợp với các thành phố lớn, còn tại các địa phương thì không thể cho thuê được, dẫn đến doanh nghiệp không thể thu hồi vốn và không mặn mà cho thuê.

Một bất cập nữa ông Toàn cho rằng đó là chính sách của các ngân hàng quy định người dân ở đô thị được vay mua nhà ở xã hội, người ở ven đô thị hoặc ở nông thôn không được vay. “Như vậy là các ngân hàng đi ngược lại với chính sách an sinh. Điều này quá bất cập, cho nên cần xem xét lại luật về tín dụng, cho vay”, ông Toàn nhấn mạnh.

Còn Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch chia sẻ, Luật Nhà ở 2014 đã bộc lộ một số điểm bất cập quy định về nhà ở xã hội.

Thứ nhất, giá nhà ở xã hội quá cao so với khả năng chi trả của những người được hưởng chính sách ưu đãi. Giá bán nhà ở xã hội trung bình hiện nay đang ở mức 15 triệu đồng/m2, có khu vực lên tới 21 - 25 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn.

Thứ hai, quy định về lợi nhuận định mức của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư đối với nhà ở xã hội để bán, không quá 15% đối với nhà ở xã hội để cho thuê.

Thứ ba, mặc dù chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tuy nhiên các khoản thuế phí ưu đãi này lại không được tính vào giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội.

Thứ tư, doanh nghiệp không có quyền mua, cho thuê nhà ở xã hội để cho công nhân thuê, thuê lại.

Tăng cường kiểm soát doanh nghiệp

Theo Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, những vướng mắc này đã dẫn tới việc hiện nay cả nước vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng cần được hỗ trợ, dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội.

Hơn nữa, việc pháp luật có quy định về thời gian chuyển nhượng nên đã dẫn đến tình trạng “lách luật” để mua nhà ở xã hội đang rất phổ biến hiện nay, đó là mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng.

Để hoá giải những khó khăn, thách thức xây dựng nhà ở xã hội, Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh đề xuất, trong sửa đổi Luật Nhà ở tới đây, cơ quan soạn thảo luật cần thống nhất quy định trong các văn bản pháp luật về loại đất để xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng cơ chế cho phép nhưng cũng tăng cường kiểm soát để doanh nghiệp thuê, mua nhà ở xã hội cho công nhân viên trong doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể về quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp…

Đồng thời, cần có quy định về thời hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội được chuyển nhượng sau thời hạn là 5 năm cho các đối tượng có nhu cầu. Quy định này đã hạn chế một phần quyền tự do chuyển nhượng nhà ở của những người thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội, dẫn tới những hệ lụy khác khi những chủ thể này muốn “lách luật” để chuyển nhượng khi không còn nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội.

Đưa ra giải pháp thúc đẩy nhà ở xã hội, ông Nguyễn Anh Quê, đại diện Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chia sẻ, chỉ nên xây nhà ở xã hội ở đô thị loại 1, không nên xây tại đô thị loại 2, loại 3, vì xây lên không ai ở, rất lãng phí và không phù hợp.

“Đối với quy định cho thuê nhà ở xã hội, chỉ nên cho thuê ở đô thị loại 1 chứ không nên cho thuê nhà ở xã hội ở đô thị loại 2 và loại 3, vì cho cũng không có ai thuê. Và giá thuê cũng đang không hợp lý, vì vậy với nhiều người dân thà mua luôn chứ không thuê”, ông Nguyễn Anh Quê nói.